商鋪投資要注意投資的形式

商鋪投資要注意投資的形式

　　商鋪投資的形式主要分為購買(mǎi)和租賃兩種。購買(mǎi)和租賃也同時(shí)是其他各種房地產(chǎn)通常的投資形式，有極大的相似性。但仔細對商鋪投資研究可以發(fā)現，其中包含很多個(gè)性化的內容。

　　初始購買(mǎi)

　　初始購買(mǎi)，即商鋪>投資者從商鋪的開(kāi)發(fā)商手里購買(mǎi)的、尚未投入運營(yíng)或盡管已經(jīng)投入運營(yíng)，但產(chǎn)權依然在開(kāi)發(fā)商手里的商鋪購買(mǎi)形式。該購買(mǎi)方式發(fā)生在商鋪投資者和開(kāi)發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過(guò)程中面對的大多是擅長(cháng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運做的開(kāi)發(fā)商，商鋪投資者能否透過(guò)開(kāi)發(fā)商對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的包裝，對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的價(jià)值做出準確地判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。商鋪投資者在此過(guò)程中的辨別能力、專(zhuān)業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。而且，該方式所需要投入的資金多，盡管投資者可以采取銀行按揭的方式，但40％的首付款也不是一筆小數目。

　　但是，該方式的好處是，如果購買(mǎi)的商鋪面積較大，投資者又對項目的具體狀況進(jìn)行了深入的研究和了解，就有可能獲得接近商鋪本身價(jià)值的價(jià)格；如果商鋪投資者屬于戰略投資機構，通過(guò)私幕參股的方式成為該商業(yè)房地產(chǎn)項目的投資商之一，那么它更可以得到類(lèi)似于“原始股”的“原始商鋪”，以后的升值潛力也就可想而知。

　　二手購買(mǎi)

　　二手商鋪購買(mǎi)，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購買(mǎi)商鋪的商鋪投資方式。二手購買(mǎi)方式發(fā)生在商鋪投資者之間，所以與原始商鋪購買(mǎi)方式不同。在這種商鋪購買(mǎi)方式中，商鋪投資者需要判斷擬購商鋪的價(jià)值，如果需要也可以委托專(zhuān)業(yè)商鋪咨詢(xún)機構進(jìn)行指導。

　　在二手商鋪購買(mǎi)過(guò)程中，購買(mǎi)價(jià)格是核心的談判內容。商鋪投資者如果投資操作足夠科學(xué)、準確，那么他最終可以買(mǎi)到物美價(jià)廉的商鋪，就仿佛從股市上買(mǎi)到后來(lái)股價(jià)翻番的股票一樣；與此相反，商鋪投資者可能成了接力賽中的最后一個(gè)選手，購買(mǎi)后無(wú)法贏(yíng)利出手，更壞的是，萬(wàn)一買(mǎi)上“垃圾”商鋪，那么投資失敗將不可避免。

　　直接租賃

　　商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產(chǎn)權方直接租用商鋪，目的不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是出租的投資方式。商鋪直接租賃的方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪租下來(lái)，再轉租。

　　進(jìn)行商鋪直接租賃的投資者如果不能從商鋪產(chǎn)權方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。如果租金太高，和市場(chǎng)租金之間的差距不大，那么在加入市場(chǎng)費用及管理等費用后，極有可能發(fā)生投資虧損。

　　轉租

　　指投資者從商鋪租戶(hù)手上租商鋪的投資方式，目的也不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是為了出租的投資方式。轉租投資的情況比較少發(fā)生，而且操作難度也比較大，畢竟經(jīng)過(guò)轉租后，留給投資者的利潤空間已經(jīng)很少。

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