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關(guān)于房屋租賃合同法律實(shí)務(wù)
一、房屋承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的效力
[法律規定]最高人民法院關(guān)于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（１９８８年１月２６日最高人民法院審判委員會(huì )討論通過(guò)）１１８規定，出租人出賣(mài)出租房屋，應提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買(mǎi)權；出租人未按此規定出賣(mài)房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效�！逗贤ā返诙偃畻l規定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。
[實(shí)踐中存在的分歧] 在民事審判實(shí)踐中，因出租房屋的優(yōu)先購買(mǎi)權糾紛，當事人往往提出兩種不同的訴訟請求：1、有的承租人請求人民法院判決出租人與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。2、有的承租人請求人民法院依出租人與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同所規定的條件，與出租人之間形成新的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。
[最高人民法院兩種不同的觀(guān)點(diǎn)]
多數意見(jiàn)認為：承租不能直接主張依據第三人購買(mǎi)房屋的條件取得房屋，只能請求確認所有人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對于同等條件應作寬泛理解，不僅是價(jià)格條件，還包括付款條件，以及出賣(mài)人（所有人）提出的其他條件等。
少數意見(jiàn)認為：優(yōu)先購買(mǎi)權不能理解為優(yōu)先締約權，考察其內容，應當包含優(yōu)先買(mǎi)到的權利，否則優(yōu)先購買(mǎi)權沒(méi)有意義，實(shí)質(zhì)上體現不了對承租人權利的保護。另外，承租人主張依據所有人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同約定的條件取得房屋，法院不需要判決所有人與第三人簽訂合同，而是變更所有人與第三人買(mǎi)賣(mài)合同的主體，這種裁判方法和判決的執行都不會(huì )有法律上的障礙。
《中國民事審判前沿》，2005年第1集第168—169頁(yè)，最高人民法院民事審判一庭編。
二、承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買(mǎi)權
《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買(mǎi)權的復函》（2004）民一他字第29號）
江蘇省高級人民法院：
你院請示的關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買(mǎi)權的問(wèn)題，目前，法律和司法解釋對此均無(wú)明確規定。經(jīng)研究認為：目前處理此類(lèi)案件，可以從以下兩個(gè)方面綜合考慮：
第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、
使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣(mài)全部房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權。
第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣(mài)的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣(mài)的全部房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優(yōu)先購買(mǎi)權。
請你院結合以上因素，根據案件具體情況，妥善處理。
[遼寧省高級人民法院意見(jiàn)]房屋出租人整體轉讓建筑物，不能獨立于該建筑的部分房屋的承租人主張優(yōu)先購買(mǎi)權，不應予以支持。
房屋出租人委托拍賣(mài)出租房屋的，出租人應比照《中華人民共和國拍賣(mài)法》第45條的規定，在拍賣(mài)七日前通知承租人，承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權以參加拍賣(mài)競拍的方式實(shí)現。
房屋承租人經(jīng)出租人同意轉租房屋的，優(yōu)先購買(mǎi)權由實(shí)際租用房屋的承租人享有。未經(jīng)出租人同意轉租房屋的，承租人主張優(yōu)先購買(mǎi)權的，不應予以支持。
三、承租人在同等條件下享有的優(yōu)先購買(mǎi)權，應為購買(mǎi)自己承租的房屋，而不是出租人出賣(mài)的其他房屋
《最高人民法院公報》2004年第5期
法律規定的優(yōu)先購買(mǎi)權，是指當出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，承租人在同等條件下可以?xún)?yōu)先購買(mǎi)自己承租的房屋，對于出租人出賣(mài)的其他房屋，承租人不享有優(yōu)先購買(mǎi)權。
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