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房屋租賃合同涉及的法律問(wèn)題
房屋租賃合同會(huì )涉及到哪些法律問(wèn)題？以下是聘才網(wǎng)小編整理的文章，歡迎閱讀！
房屋租賃合同涉及的法律問(wèn)題
租賃房屋，是大多正在奮斗的青年都無(wú)法回避的現實(shí)問(wèn)題。主要涉及到房屋租賃定金交付后想不租了的、房屋到期解除時(shí)出租方以物品損壞為由扣留押金的以及出租方以高價(jià)轉租的等問(wèn)題。
一、租賃合同的效力問(wèn)題
1、出租人未取得房屋所有權而訂立的租賃合同是否有效
有效。根據司法實(shí)踐來(lái)看，如果當事人一方以出租人在訂立租賃合同時(shí)對租賃房屋沒(méi)有所有權為由，要求確認房屋租賃合同無(wú)效的，法院一般不予支持。
2、出租人就同一房屋與兩個(gè)或多個(gè)承租人簽訂租賃合同的效力認定
根據《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第六條之規定，出租人就同一房屋訂立數份租賃合同的，租賃合同均為有效，承租人均可根據租賃合同向出租人主張合同權利，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續的；（3）合同成立在先的。
3、當事人就經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房、未經(jīng)工程竣工或消防驗收合格的房屋訂立租賃合同的效力如何認定
租賃合同有效。對于經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房來(lái)講，法院在認定租賃合同有效的同時(shí)，需要在裁判文書(shū)中寫(xiě)明法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關(guān)對違反行政管理規定的違法行為予以處理。
4、涉及群租房屋或租賃合同未經(jīng)登記時(shí)的合同效力如何認定
當事人一方以租賃房屋屬于”群租“房屋為由，要求確認房屋租賃合同無(wú)效的，法院不予支持；同時(shí)，在裁判文書(shū)中應當寫(xiě)明法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機構對違反行政管理規定的違法行為予以處理。
5、未經(jīng)合法批準建造的房屋作為租賃標的物的租賃合同的效力如何認定
合同無(wú)效。未經(jīng)合法批準建造的房屋，因其標的物具有違法性，該租賃合同應為無(wú)效。如被行政部門(mén)確定為違章建筑的或所建造的房屋沒(méi)有合法審批手續的等。
二、租賃合同履行中房屋裝飾裝修損失的問(wèn)題
在現實(shí)生活中，租賃房屋，大多都是出租人已經(jīng)對房屋做好了裝修，承租人拎包入住即可，但是少數承租人為了生活的優(yōu)化，會(huì )對租賃房屋進(jìn)行一定的裝修裝飾，此時(shí)在租賃合同解除或者被認定無(wú)效的情況下便會(huì )產(chǎn)生承租人裝修費用損失的問(wèn)題，那么在司法實(shí)踐中是如何規定和處理的呢？
1、房屋租賃合同無(wú)效或解除，承租人在租賃標的物上的裝修添附物或殘值如何處理
根據《合同法》第二百二十三條第二款規定：“承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失�！币虼�，租賃合同無(wú)效或解除時(shí)，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租賃雙方對房屋添附的處理有約定的按約定，沒(méi)有約定的，可以視不同情況分別處理：一、未經(jīng)出租人同意，承租人自行決定添附的，承租人應當自行將添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必補償。因為在這種情況下，如果要求出租人給予補償，對出租人而言，該補償將構成強制得利的補償。而依照不當得利的規則，強制得利是不應補償的。二、經(jīng)過(guò)出租人同意的添附，在合同解除后，由于該添附物不能取回，已經(jīng)成為添附方的損失。對于這種損失，原則上按照過(guò)錯承擔賠償責任。如雖系承租方違約，但所留裝潢物對于出租方確有再利用價(jià)值的，可由出租方酌情給予補償。
2、租賃合同當事人約定，租賃物上的添附物或其殘值在合同終止時(shí)歸出租人�，F因一方當事人違約而致合同提前被解除的，添附物歸屬如何確定
如果雙方約定合同終止時(shí)添附物歸出租人的，則該約定屬于關(guān)于添附物歸屬的附條件的約定。即以合同正常履行完畢，作為將添附物價(jià)值完全移轉給出租人的條件。因此，根據附條件法律行為的規則，如因出租人違約而致條件不能成就的，則承租人取回添附物；添附物不能取回的，承租人可以要求出租人賠償。如果因承租人違約導致合同解除的，視為阻止條件成就的行為，應當確認添附物歸出租人所有；同時(shí)，出租人也不必給予承租人賠償。
三、房屋租賃中轉租的問(wèn)題
轉租在房屋租賃中太平常了，我們現在大多數人所租賃的房屋可能都不是從一手房東那里租來(lái)的，所謂一手房東就是對房屋享有所有權的人，即房屋產(chǎn)證上所登記的那個(gè)人。在轉租的情況下，我們就不只是簡(jiǎn)單地被稱(chēng)為承租人，而是次承租人，所謂次承租人，通俗來(lái)講就是我們不直接面對一手房東，而是承租人背后的承租人。在房屋轉租的情況下，法律關(guān)系基本上都是圍繞出租人、承租人和次承租人之間展開(kāi)的，這里面最難保證和最有風(fēng)險的莫過(guò)于次承租人的合法權益。主要的問(wèn)題在于以下幾個(gè)方面：
1、房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或解除，出租人要求返還房屋的，次承租人的訴訟地位如何確定
房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或解除，轉租合同亦不能履行，出租人既可以依據合同約定要求承租人返還房屋，也可以房屋物權人名義要求次承租人（實(shí)際使用房屋的承租人）騰退房屋。出租人僅以承租人為被告提起訴訟的，法院可以向其釋明，告知其可以追加次承租人為共同被告，或者申請通知次承租人作為無(wú)獨立請求權第三人參加訴訟；法院也可基于判決生效后的執行以及保護次承租人利益的需要，直接通知次承租人作為無(wú)獨立請求權第三人參加訴訟。如果次承租人為多人，且各方利益不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據案件實(shí)際情況，由當事人另行分別解決。
2、未經(jīng)出租人同意的房屋轉租合同是否有效
在沒(méi)有其他無(wú)效原因存在的情況下，未經(jīng)出租人同意的房屋轉租合同有效。
租賃合同屬于確立債權、債務(wù)關(guān)系的合同，而不是以產(chǎn)生物權變動(dòng)效果為目的的合同。出租人對租賃物是否享有所有權、處分權，不是租賃合同必須考慮的內容。租賃合同的內容是出租人將租賃物交由承租人占有、使用，承租人支付相應的租金。承租人將依照合同取得的對租賃物的占有、使用權轉移給次承租人享有，并不構成對租賃物的處分�！逗贤ā返诙俣臈l第二款規定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”�？梢�(jiàn)，對于承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，合同法給出租人設定的救濟途徑是可以解除原租賃合同，而非宣告轉租合同無(wú)效。
3、承租人與次承租人就合同效力或合同解除產(chǎn)生爭議的，是否需要追加出租人為合同當事人
在司法實(shí)踐中一般認為承租人與次承租人之間的租賃糾紛與前一租賃合同是兩個(gè)法律關(guān)系，如果在案件審理過(guò)程中追加出租人為第三人或通知出租人表達意見(jiàn)的話(huà)，勢必造成訟累，不利于案件的審理。所以，不需要追加出租人為第三人或通知承租人。但是，承租人有證據證明出租人已通知解除租賃合同的，在案件審理過(guò)程中應當作為一個(gè)事實(shí)予以考慮；或出租人已另案訴訟要求與承租人解除租賃合同的，應當等待另案的處理結果。
4、房屋轉租合同解除后，次承租人要求出租人賠償裝飾裝修損失的，如何處理
法院不予支持，因為合同具有相對性，次承租人的合同相對主體是承租人，所以次承租人不能簡(jiǎn)單依據房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或解除導致轉租合同解除。此時(shí)次承租人有兩種選擇：A）依據合同相對性向承租人主張權利；B）依據《合同法》第七十三條的代位權規定處理。
5、房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期騰房的房屋使用費的，如何處理
在司法實(shí)踐中法院會(huì )支持的，具體的房屋使用費可以依出租人請求參照租賃合同約定、轉租合同約定或當時(shí)當地同地段房屋的租金標準酌情確定。
6、承租人擅自轉租獲得差價(jià)收益是否屬于不當得利
不屬于。承租人未經(jīng)出租人同意轉租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時(shí)，要求承租人返還向次承租人收取的超出出租人應收租金部分收益的，法院是不予支持的。
7、次承租人在房屋租賃合同解除糾紛中如何行使代償請求權
出租人以承租人欠付租金為由主張解除房屋租賃合同，次承租人依據《解釋》第十七條第一款規定主張代承租人向出租人履行租賃合同債務(wù)的，可以作為無(wú)獨立請求權第三人參加訴訟，法院應當根據案件具體情況要求次承租人在合理期限內(一般為三十日)，按照出租人主張的租金和違約金數額向法院提供等額現金擔保，逾期不提供的，對次承租人的該主張，不予支持。
四、房屋租賃合同的解除及民事責任問(wèn)題
在房屋租賃中，無(wú)論是出租人還是承租人都在百思尋解的問(wèn)題就是在什么情況下我可以徑直解除租賃合同而又不承擔違約責任。
1、出租人在租賃合同期限內單方面解除租賃合同的條件
根據《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規定，出租人享有法定解除權的情形包括以下幾點(diǎn)：（1）因不可抗力致使合同不能繼續履行的；（2）承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀的；（3）承租人未經(jīng)出租人同意轉租的；（4）承租人無(wú)正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；（6）不定期租賃，出租人有權隨時(shí)解除合同。
2、承租人在租賃合同期限內單方面解除租賃合同的條件
根據《合同法》的相關(guān)規定，承租人享有法定解除的情形如下：（1）因不可抗力致使不能實(shí)現合同目的的；（2）出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的；（3）因不可規責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現的；（4）不定期租賃，承租人有權隨時(shí)解除合同；（5）租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權隨時(shí)解除合同；（6）司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的；（7）租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的；（8）不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強制性規定并導致承租人不能使用的；（9）一房數租之有效合同不能實(shí)際履行的。
3、承租人在合同租賃期限內單方搬離租賃房屋，并主張解除合同，而出租人堅持要求繼續履行合同的，如何處理
承租人在租賃合同履行期限內拒絕接收房屋，或者單方搬離租賃房屋并通知出租人收回房屋的行為，屬于以自己的行為表明其不再履行租賃合同，其拒絕接收或搬離房屋的行為不符合合同法規定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人有權據此解除合同，但合同另有約定的除外。
4、房屋租賃合同糾紛中違約金過(guò)高的判斷標準如何確定
房屋租賃合同的違約方主張違約金數額過(guò)高的，應當依據《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙艞l的規定，以違約造成的實(shí)際損失為基準，根據公平原則和誠實(shí)信用原則，綜合衡量合同履行程度、當事人過(guò)錯、預期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素予以確定。
延伸閱讀：
出租方：(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)____________
承租方：(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)____________
甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達成如下協(xié)議：
一、甲方將位于____市____街道____小區__號樓________號的房屋出租給乙方居住使用，租賃期限自____年____月____日至____年____月____日，計__個(gè)月。
二、本房屋月租金為人民幣____元，按月/季度/年結算。每月___月初/每季___季初/每年___年初__日內，乙方向甲方支付___全月/季/年租金。
三、乙方租賃期間，水費、電費、取暖費、燃氣費、電話(huà)費、物業(yè)費以及其它由乙方居住而產(chǎn)生的費用由乙方負擔。租賃結束時(shí)，乙方須交清欠費。
四、乙方同意預交元作為保證金，合同終止時(shí)，當作房租沖抵。
五、房屋租賃期為，從__年__月__日至__年__月__日。在此期間，任何一方要求終止合同，須提前三個(gè)月通知對方，并償付對方總租金___的違約金;如果甲方轉讓該房屋，乙方有優(yōu)先購買(mǎi)權。
六、因租用該房屋所發(fā)生的除土地費、大修費以外的其它費用，由乙方承擔。
七、在承租期間，未經(jīng)甲方同意，乙方無(wú)權轉租或轉借該房屋;不得改變房屋結構及其用途，由于乙方人為原因造成該房屋及其配套設施損壞的，由乙方承擔賠償責任。
八、甲方保證該房屋無(wú)產(chǎn)權糾紛;乙方因經(jīng)營(yíng)需要，要求甲方提供房屋產(chǎn)權證明或其它有關(guān)證明材料的，甲方應予以協(xié)助。
九、就本合同發(fā)生糾紛，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方均有權向天津開(kāi)發(fā)區人民法院提起訴訟，請求司法解決。
十、本合同連一式__份，甲、乙雙方各執__份，自雙方簽字之日起生效。
甲方：_____________電話(huà)：_____________
身份證：___________
乙方：_____________電話(huà)：_____________
身份證：___________
___年___月___日
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