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投資者如何計算投資回報率
任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報，甚至是一個(gè)理想的回報，正所謂：虧本生意沒(méi)人做。投資者若要評判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率，那么，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢？
有行內人告訴我們這樣一個(gè)計算投資回報率的計算公式：
計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個(gè)月)/售價(jià)
計算購入再售出的投資回報率＝(售出價(jià)-購入價(jià))/購入價(jià)
例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價(jià)約200萬(wàn)元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個(gè)商鋪要是買(mǎi)下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬(wàn)元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？現在讓我們計算一下：
套用上述計算公式：這個(gè)物業(yè)的投資回報率＝2萬(wàn)元×12/200萬(wàn)元，通過(guò)計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：12%
要是這個(gè)投資者轉手放出，并以215萬(wàn)元成交，那么它的投資回報率＝(215-200)/200，通過(guò)計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：7.5%
【如何判斷投資回報率】
現在，投資回報率計算出來(lái)了，那么，我們該如何判斷這些數值所包含的意義呢？也就是說(shuō)，哪個(gè)數值是表示合理利潤？哪個(gè)數值是表示千萬(wàn)不要沾手？哪個(gè)數值是表示它的收益非常好？或者是哪個(gè)數值是屬于對方開(kāi)出的條件太好，自己要審慎考慮才行？
業(yè)內人士認為，解讀這些數值在行內并非有一個(gè)標準答案，可能10個(gè)人就會(huì )有10個(gè)答案。但據本報從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數據顯示，其實(shí)這些答案相差無(wú)幾，差的也只是小數點(diǎn)以后的數值。
據經(jīng)緯物業(yè)二手部的負責人司徒?琪介紹：其實(shí)不同物業(yè)的理想投資回報率不盡相同，比如就拿我們在“透視商機特刊”中曾經(jīng)探討過(guò)的商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來(lái)說(shuō)，它們的合理利潤、投資臨界點(diǎn)和超高利潤率將大致如下表所列：
物業(yè)類(lèi)別 合理回報率 投資臨界點(diǎn) 超高回報率(需審慎)
商住兩用物業(yè) 10-12% >7% 15%以上
爛尾番生物業(yè) 9-10% >6% 20%以上
地鐵物業(yè) 3-6% >3% 10%以上
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