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土地資產(chǎn)評估報告
土地資產(chǎn)又可以說(shuō)是商品化的土地和土地資本，土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機構經(jīng)常面對的問(wèn)題，一份土地資產(chǎn)評估報告資料，不僅僅是一份評估工作總結、土地價(jià)格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認定土地資產(chǎn)價(jià)格的依據，而且是土地資產(chǎn)管理者加強對土地資產(chǎn)產(chǎn)權變動(dòng)管理，確認土地資產(chǎn)評估結果的重要依據，看看下面土地資產(chǎn)評估報告吧！
土地資產(chǎn)評估報告的概述
土地資產(chǎn)又可以說(shuō)是商品化的土地和土地資本.
資產(chǎn)評估的種類(lèi)按評估的對象不同，可分為固定資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無(wú)形資產(chǎn)評估、流動(dòng)資產(chǎn)評估等。而土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機構經(jīng)常面對的問(wèn)題。土地作為資產(chǎn)，是指土地不僅是社會(huì )進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)的重要得自然資源，而且又是一筆巨大的資產(chǎn)�？梢哉f(shuō)土地是一切財富之母。為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失，分析和利用土地資產(chǎn)評估報告對土地資產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)說(shuō)是十分必要的。一份土地資產(chǎn)評估報告資料，不僅僅是一份評估工作總結、土地價(jià)格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認定土地資產(chǎn)價(jià)格的依據，而且是土地資產(chǎn)管理者加強對土地資產(chǎn)產(chǎn)權變動(dòng)管理，確認土地資產(chǎn)評估結果的重要依據。
對土地資產(chǎn)評估報告分析的目的
土地資產(chǎn)管理機構對土地資產(chǎn)評估報告及資料進(jìn)行分析的目的主要有以下兩點(diǎn)：
1、了解土地資產(chǎn)評估機構從事評估工作的能力。
由于一份完整的土地資產(chǎn)評估報告，基本反映一個(gè)土地資產(chǎn)評估機構工作的全過(guò)程。包括基本思路、評估依據、信息的篩選、結果的產(chǎn)生。這樣，土地資產(chǎn)評估管理機構即可根據申報土地資產(chǎn)評估資格證書(shū)的土地資產(chǎn)評估機構提交的評估報告及資料進(jìn)行全面的分析，判斷該機構是否具有土地資產(chǎn)評估工作能力，并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評估資格證書(shū)的決定。
2、了解土地資產(chǎn)評估質(zhì)量的好壞，并作出對評估結果是否予以確認的決定。
土地資產(chǎn)管理部門(mén)按國家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規定，應對土地資產(chǎn)評估機構評估土地資產(chǎn)的結果進(jìn)行驗證確認工作，很重要的依據就是通過(guò)對獲得的土地資產(chǎn)評估資料進(jìn)行全面分析，了解評估機構進(jìn)行項目評估工作的基本情況，其中包括所遵循的評估估價(jià)原則，工作的基本程序，方法的選擇、市場(chǎng)信息的可靠性等、綜合評估質(zhì)量的好壞，再結合實(shí)際考察的情況，最后作出對該項土地資產(chǎn)評估結果是否予以確認的決定。
對土地資產(chǎn)評估報告的分析
通過(guò)對土地資產(chǎn)評估報告的分析來(lái)完成對一項評估結果的全面評價(jià)是比較困難的，它首先要求土地資產(chǎn)評估管理機構有大量評估經(jīng)驗的積累，對各類(lèi)土地資產(chǎn)評估信息的占有及對被估土地資產(chǎn)內外環(huán)境的了解，在此基礎上才能完成對土地資產(chǎn)評估報告的分析工作，具體的分析途徑主要有以下幾個(gè)方面：
1、對土地資產(chǎn)評估報告進(jìn)行文字的邏輯分析。
一般來(lái)說(shuō)土地資產(chǎn)評估報告所列發(fā)生的土地資產(chǎn)評估的原因、評估的范圍、土地資產(chǎn)的權益評估所依據的前提條件與評估方法的選擇有著(zhù)密切的關(guān)系，而這種關(guān)系就構成了土地資產(chǎn)評估報告本身的邏輯關(guān)系，同時(shí)也反映出一個(gè)土地資產(chǎn)評估機構進(jìn)行評估的基本思路。土地資產(chǎn)評估管理機構進(jìn)行評估報告的邏輯分析，就是要根據所掌握的實(shí)際情況，對評估機構的基本思路及三個(gè)因果關(guān)系進(jìn)行分析。即評估目的、評估依據的前提條件與評估方法選擇之間的一致性；土地資產(chǎn)權益、估價(jià)的前提條件與估價(jià)依據之間的一致性；評估范圍與土地資產(chǎn)權益之間的一致性；通過(guò)分析，我們可以初步得出對土地資產(chǎn)評估機構的工作能力和評估結論是否科學(xué)的判斷，因為一個(gè)混亂的評估思路不可能得出科學(xué)的、接近實(shí)際的評估結果。
2、對評估中運用的市場(chǎng)信息資料進(jìn)行對比分析。
對土地資產(chǎn)評估機構在評估中動(dòng)用的各種市場(chǎng)信息資料進(jìn)行分析鑒別，首先就要求土地資產(chǎn)的評估管理機構擁有自己的數據庫和隨時(shí)可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場(chǎng)資料的基礎上，才能進(jìn)行信息的對比分析。分析的內容主要有兩個(gè)方面：
(1)土地資產(chǎn)評估機構所選擇的參照價(jià)格及價(jià)格的構成因素與介紹的評估前提條件是否相吻合。一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論采用哪一種方法進(jìn)行土地資產(chǎn)的評估，首先要確定前提條件，在此基礎上根據客觀(guān)公平的原則選擇與之相應的有關(guān)信息資料的參照價(jià)格。土地資產(chǎn)評估機構前提條件不同，土地資產(chǎn)評估的目的不同，所選擇的參照價(jià)格和價(jià)格的構成內容也會(huì )有所區別。
(2)分析土地資產(chǎn)評估運用的參照價(jià)格及有關(guān)的資料是否準確可靠，這里包括評估動(dòng)用的價(jià)格變動(dòng)指數、基準地價(jià)、重置成本的各種費率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現系數、行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險系數等。
3、對土地資產(chǎn)估算表格的分析。
這里包括對土地資產(chǎn)評估動(dòng)用的計算方法是否嚴謹科學(xué)、成本構成是否合理、計算的數字是否正確、分析計算結果是否吻合、計算的基本思路與文字報告是否一致等方面的分析。通過(guò)上述三個(gè)方面的分析，結合實(shí)地考察最后產(chǎn)生綜合評價(jià)的意見(jiàn)，根據被評估土地資產(chǎn)發(fā)生評估的原因。被估土地資產(chǎn)目前的使用狀態(tài)、區域因素和個(gè)別因素的情況和地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，審定土地資產(chǎn)評估機構的評估結果，最后決定是否予以確認這個(gè)機構是否有承擔土地資產(chǎn)評估的能力。
對土地資產(chǎn)評估報告的利用
土地資產(chǎn)評估管理機構應對報來(lái)的土地資產(chǎn)評估報告，分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行檔案管理，這對充分利用土地資產(chǎn)評估報告是十分有益的。土地資產(chǎn)評估管理機構利用土地資產(chǎn)評估報告主要在以下幾個(gè)方面：
1、可作為土地資產(chǎn)管理部門(mén)對土地資產(chǎn)評估結果確認或不予確認的依據，同時(shí)也可以作為上級國土資源管理部門(mén)檢查工作或發(fā)生糾紛備查使用。
2、可作為一種動(dòng)態(tài)資料便于土地資產(chǎn)管理部門(mén)隨時(shí)掌握土地資產(chǎn)評估工作動(dòng)態(tài)，了解土地資產(chǎn)評估機構的工作情況和工作質(zhì)量，便于對土地資產(chǎn)評估機構的監督管理。
3、作為研究、分析、完善和改進(jìn)土地資產(chǎn)評估工作的資料，同時(shí)也可采集其中的有用的土地資產(chǎn)價(jià)格信息資料。
4、深化土地使用制度改革。土地作為資產(chǎn)管理、應公正地顯化其價(jià)值，土地資產(chǎn)評估報告是作為出讓、轉讓、出租、抵押的重要依據，評估報告提供土地價(jià)格數據是出讓宗地底價(jià)，是轉讓、出租、抵押的交易價(jià)格。
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