房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調研報告

2016年關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調研報告

2016年關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調研報告

近年來(lái)，隨著(zhù)城市化進(jìn)程的推進(jìn)、城鎮住房制度改革的不斷深入。南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍在增長(cháng)，銷(xiāo)竣比顯示供需仍不平衡。20pc年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計投資額445.97億元，同比增長(cháng)27%，20pc年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長(cháng)41%。07年以來(lái)平均銷(xiāo)竣比為2.64，07年全年呈現供不應求的局面，但是08年前兩個(gè)月銷(xiāo)售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場(chǎng)"拐點(diǎn)論"的影響。

07年南京商品房銷(xiāo)售均價(jià)平穩增長(cháng)，08年初售價(jià)同比增長(cháng)10.1%，環(huán)比略有下降。20pc年，南京市商品房全年銷(xiāo)售均價(jià)為5303.8元/平方米。

08年1-2月份商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5331元，同比07年2月份增長(cháng)10.1%，相比07年全年銷(xiāo)售均價(jià)增長(cháng)0.5%，但是比較07年末的銷(xiāo)售均價(jià)略有下降。07年12月份南京市商品房成交量顯著(zhù)放大，08年前兩個(gè)月成交量較少，相比07年1-2月份同比減少60%多。

08年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現比較平穩，較07年同比有所減少。08年3月份累計成交面積約40萬(wàn)平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬(wàn)平方米，有望超過(guò)3月份的成交量，但同比07年4月仍有縮減。

南京未來(lái)兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái)兩年南京的住房建設計劃將逐步落實(shí)"90/70"政策，增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，08年土地供應相比07年減少135萬(wàn)平方米左右，但是09年將在08年的基礎上增加200萬(wàn)平方米的土地供應，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )受到土地供應的限制。

一，**年以來(lái)南京商品房銷(xiāo)售情況

20**年，南京市商品房全年銷(xiāo)售額為603.51億元，銷(xiāo)售面積1137.88萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷(xiāo)售額533.42億元，銷(xiāo)售面積為1064.52萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為5011元/平方米，現房全年銷(xiāo)售額為77.58億元，銷(xiāo)售面積為190.27萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為4077元/平方米，期房全年銷(xiāo)售額為455.84億元，銷(xiāo)售面積為874.24萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為5214元/平方米。

***年1-2月份南京市商品房銷(xiāo)售額為24.74億元，銷(xiāo)售面積46.41萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為5331元，售價(jià)同比07年2月份增長(cháng)10.1%，相比07年全年銷(xiāo)售均價(jià)增長(cháng)0.5%。其中住宅銷(xiāo)售額為20.61億元，銷(xiāo)售面積42.63萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長(cháng)16.23%，現房銷(xiāo)售額為2.05億元，銷(xiāo)售面積為4.37萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷(xiāo)售額為18.56億元，銷(xiāo)售面積38.26萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為4851元/平方米，同比增長(cháng)27.83%。

從各月商品房銷(xiāo)售均價(jià)的走勢來(lái)看，07年南京商品房銷(xiāo)售均價(jià)呈現穩步上漲態(tài)勢，但是07年末到08年初房?jì)r(jià)有略微的下降。

從圖表6的每月銷(xiāo)售量來(lái)看，20pc年12月份南京市商品房成交量顯著(zhù)放大，08年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)"拐點(diǎn)論"影響，成交量較少，相比07年1-2月份同比減少60%多。

08年以來(lái)，南京市各區域板塊住宅成交數量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到08年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38.9萬(wàn)平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬(wàn)平方米。江寧板塊3月份成交約11.5萬(wàn)平方米，浦口板塊成交約12.44萬(wàn)平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區，該板塊的項目大多屬于知名開(kāi)放商，樓盤(pán)房型結構和質(zhì)量也相對比較好，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠，適合有車(chē)族的消費群體，08年該板塊成交量位居全市第三。城南板塊4月份成交量有顯著(zhù)放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬(wàn)平方米，占全市總成交量的14.8%。

二，南京各區域主要在售樓盤(pán)

根據搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區域主要在售樓盤(pán)情況如圖表9所示。

玄武、白下、鼓樓三大區域的樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)位居全市前三位。玄武區的樓盤(pán)售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房?jì)r(jià)普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區的樓盤(pán)大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤(pán)質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、棲霞建設等都在該板塊開(kāi)發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶(hù)，目前該板塊的銷(xiāo)售均價(jià)都在10000元/平方米以上。

新樓盤(pán)比較多的是江寧區，江寧區是南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對較低，比較適合來(lái)南京落戶(hù)的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價(jià)大概在6000元/平方米左右，各個(gè)不同的樓盤(pán)價(jià)格差異也比較大。由于江寧區房?jì)r(jià)相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項目，是富人聚集地，同時(shí)將受惠于即將開(kāi)通的地鐵2號線(xiàn)，預計江寧區的房?jì)r(jià)會(huì )有較大升值空間。

三，南京未來(lái)兩年住房建設計劃

根據南京市住房建設計劃，08年南京各類(lèi)住房上市量將達1120萬(wàn)平方米，其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬(wàn)平方米，比07年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用房供應量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米。08年南京廉租房建設計劃投入資金3.6億，籌建廉租住房1000套，約5萬(wàn)平米。08年各類(lèi)住房建設用地計劃供應量為850萬(wàn)平方米，其中住房建設用地700萬(wàn)平方米，保障性住房建設用地約150萬(wàn)平方米，相比07年土地實(shí)際供應量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米。

09年南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米，相比08年的850萬(wàn)平方米有所下調，其中，中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品房約560萬(wàn)平方米，將逐步落實(shí)"90/70"政策;經(jīng)濟適用住房約225萬(wàn)平方米，與08的計劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復建房)可上市供應總量為60萬(wàn)平方米，比08年30萬(wàn)平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金3.4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬(wàn)平方米。09年各類(lèi)住房建設用地計劃供應1050萬(wàn)平方米，其中各類(lèi)普通商品住宅建設用地850萬(wàn)平方米，保障性住房建設用地200萬(wàn)平方米，相比08年的土地供應量有所增加，預示土地市場(chǎng)將持續活躍。09年南京市住房建設計劃總量與08年大致持平。

總之，未來(lái)兩年南京的住房建設計劃將逐步落實(shí)"90/70"政策，增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，08年土地供應相比07年減少135萬(wàn)平方米左右，但是09年將在08年的基礎上增加200萬(wàn)平方米的土地供應，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )受到土地供應的限制。

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