物業(yè)管理工作情況調研報告

物業(yè)管理工作情況調研報告

　　在生活中，報告的使用成為日常生活的常態(tài)，報告包含標題、正文、結尾等。相信很多朋友都對寫(xiě)報告感到非�？鄲腊�，以下是小編為大家收集的物業(yè)管理工作情況調研報告，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。

物業(yè)管理工作情況調研報告1

　　物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟的重要增長(cháng)點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng )建文明城市和衛生城市的重要考核依據，在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會(huì )和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數等方面發(fā)揮著(zhù)積極作用。根據“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務(wù)解難題目標，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心，組成聯(lián)合調研組，先后走訪(fǎng)了大江觀(guān)邸、家園、頤景園等小區（圖1），組織市、區物業(yè)事務(wù)中心主要負責人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開(kāi)3次座談，并形成調研報告。

　　一、主要成效

　　近年來(lái)，我市以“規范物業(yè)管理，構建和諧社區”為目標，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進(jìn)展。

　�。ㄒ唬┬袠I(yè)規�？焖侔l(fā)展。隨著(zhù)國家新型城鎮化試點(diǎn)建設不斷推進(jìn)，全市城區面積、人口快速增長(cháng)，物業(yè)管理市場(chǎng)從無(wú)到有、從不規范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規模逐漸壯大，物業(yè)數量、服務(wù)水平、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬(wàn)多人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項目1200多個(gè)，服務(wù)面積6800多萬(wàn)平方米，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。

　�。ǘ�）服務(wù)效能日趨加強。近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運作、品牌化管理，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強，物業(yè)管理發(fā)展取得長(cháng)足進(jìn)步，成為增進(jìn)居民福祉、維護社會(huì )和諧穩定的重要力量。一是開(kāi)展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動(dòng)，有計劃有步驟地實(shí)施星級項目創(chuàng )建，樹(shù)立行業(yè)標桿。截至目前，全市共申報創(chuàng )建省級五星、四星物業(yè)項目20個(gè)。二是抓好典型示范，大力開(kāi)展“城鄉統籌·幸�！眲�(chuàng )新社會(huì )治理系列行動(dòng)，積極推進(jìn)無(wú)物業(yè)管理小區業(yè)主自治，一批老舊小區舊貌換新顏。三是加強培訓規范，全面推行“三公開(kāi)”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開(kāi)服務(wù)價(jià)格、標準和內容。在全市組織開(kāi)展全方位、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理培訓，目前已培訓1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。

　�。ㄈ�）行業(yè)監管力度加大。近年來(lái)，物業(yè)管理部門(mén)逐漸從事前監管向事中事后監管轉變，監管體系基本成型，監管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎。一是完善配套政策，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預防處置等實(shí)施意見(jiàn)和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機構改革后，各區成立物業(yè)事務(wù)中心，統籌區域內物業(yè)工作，充實(shí)了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調處聯(lián)席會(huì )議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門(mén)的良性互動(dòng)平臺，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿(mǎn)意率均為100%。四是出臺城區物業(yè)服務(wù)收費實(shí)施意見(jiàn)，對20個(gè)項目進(jìn)行物業(yè)收費價(jià)格核定，讓業(yè)主真正得實(shí)惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務(wù)費僅收70%。

　　二、存在的主要問(wèn)題及原因

　　隨著(zhù)城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會(huì )關(guān)注的熱門(mén)話(huà)題，呈現“廣、雜、深”的特點(diǎn)�！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān)。據市長(cháng)熱線(xiàn)辦統計，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達1407件，投訴數量逐年成倍增長(cháng)，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）�！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）�！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問(wèn)題，深層次是基層社會(huì )治理問(wèn)題。深入分析物業(yè)管理問(wèn)題及產(chǎn)生原因，主要體現在社會(huì )主體、政府治理、市場(chǎng)調節等方面。

　�。ㄒ唬┥鐣�(huì )主體角色錯位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商等多元社會(huì )主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復雜、難以統一，“人人為我”的利己觀(guān)念大行其道，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢。部分開(kāi)發(fā)商，只管賣(mài)房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開(kāi)發(fā)項目之初，以成立項目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，項目竣工交付后，將公司注銷(xiāo)，導致購房戶(hù)無(wú)法依法維權，比如海德堡項目。在建設過(guò)程中，通過(guò)壓低施工價(jià)格、偷工減料、層層轉包等方式壓縮建設成本，導致不能按期交房和房屋質(zhì)量問(wèn)題，比如城建檀香山、奧園廣場(chǎng)、京鷹華府等項目。在出現問(wèn)題后，有的開(kāi)發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣、業(yè)主意見(jiàn)難以統一，使得質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷(xiāo)售過(guò)程中，有的開(kāi)發(fā)商為盡快售出車(chē)位、回籠資金，違規將車(chē)庫出售給小區外人員，或以只售不租、提高停車(chē)費等方式，迫使業(yè)主購買(mǎi)車(chē)位，造成小區停車(chē)難、停車(chē)貴。比如，頤景園等小區。有的開(kāi)發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶(hù)入住，銷(xiāo)售結束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著(zhù)下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營(yíng)理念，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項目前，為了承接開(kāi)發(fā)商物業(yè)項目，對建設質(zhì)量問(wèn)題“睜只眼閉只眼”，未嚴格進(jìn)行承接查驗。有的以低于成本價(jià)格招投標，進(jìn)行惡性競爭。在承接物業(yè)項目后，為了保住利潤，降低服務(wù)質(zhì)量，壓縮人員成本，服務(wù)項目少、標準低。有的以“摞挑子不干”來(lái)脅迫業(yè)主追加費用，甚至直接“棄盤(pán)”。有的與業(yè)主爭利，收費不規范、占用公用區域、侵占共用營(yíng)收、違規催繳物業(yè)費等。比如，家園小區等項目。部分業(yè)委會(huì )成員，奉獻意識、責任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會(huì )當做“法外之地”，牟取不正當利益，甚至與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權益。比如，侵吞隱瞞廣告費、臨時(shí)停車(chē)費等公共營(yíng)收，長(cháng)期不公開(kāi)收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費、停車(chē)費標準，等等。部分業(yè)主，主人翁意識不強，對公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。年，全市共成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )328個(gè)，約占小區總數的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門(mén)前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規裝修、搭建、停車(chē)、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費意識，搭便車(chē)時(shí)有發(fā)生。

　�。ǘ�）行政監管缺位。國務(wù)院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門(mén)檻”入行引發(fā)企業(yè)數量激增，增加了行業(yè)規模，但事中事后監管沒(méi)有跟上。究其原因，主要是：法規建設滯后。近年來(lái)，城市居民人口較快增長(cháng)，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開(kāi)始施行，距今已有8年之久�！逗�南省物業(yè)管理條例》于年1月1日開(kāi)始實(shí)施，我市尚未因地制宜出臺實(shí)施細則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監督管理權主要集中在市級物業(yè)管理部門(mén)，區物業(yè)管理部門(mén)監管手段匱乏。住建、規劃、城管執法等部門(mén)聯(lián)合執法時(shí)，執法環(huán)節難以有效銜接，出現了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現象�？己藱C制缺失，未對區物業(yè)管理部門(mén)、各部門(mén)進(jìn)行考核有效獎懲。矛盾調處機制不健全。當前，物業(yè)管理矛盾糾紛調處主要依靠市區物業(yè)管理部門(mén)，街道、社區缺乏必要的物業(yè)管理機構、人員和執法手段，屬地責任難落實(shí)，矛盾無(wú)法有效化解在基層。目前，僅有石峰區在每個(gè)街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專(zhuān)干。支持力度不夠。我市財政對物業(yè)管理投入較低，重建設、輕管理，對城市規劃、建設、管理缺乏一體化認識。政府對物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。

　�。ㄈ�）市場(chǎng)調節失位。市場(chǎng)主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權不明晰。小區業(yè)主共有部分權屬處于模糊狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)也難對共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權登記。部分物業(yè)公司從開(kāi)發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區，通過(guò)出租車(chē)位和架空層、經(jīng)營(yíng)配套設施和電梯廣告等謀取利益，拋開(kāi)業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評價(jià)體系缺失，信用信息平臺的建設滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導致行業(yè)魚(yú)龍混雜、劣幣驅逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價(jià)格調節機制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )尚未監測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價(jià)規則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費用時(shí)沒(méi)有參考依據。物業(yè)管理費低而停車(chē)費過(guò)高，導致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán)，嚴重損傷了業(yè)主的獲得感、滿(mǎn)足感和幸福感。

　　三、對策建議

　�。ㄒ唬┙ㄕ铝⒅�，構建條塊結合、齊抓共管的責任體系。通過(guò)加大法規修訂、監督考核、財政投入等工作力度，推動(dòng)物業(yè)管理權力下放、監管重心下移，構建市、區、街道、社區四級物業(yè)監管責任體系。一是完善法規政策。結合實(shí)際，盡快制定適應我市發(fā)展新要求、內容更完善、操作性更強的物業(yè)管理條例，進(jìn)一步對市區物業(yè)管理部門(mén)、職能部門(mén)、社區、街道等單位的權利和義務(wù)進(jìn)行明確，進(jìn)一步對小區車(chē)位出租、綠地保護、物業(yè)服務(wù)收費等共性問(wèn)題作出詳盡規定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區物業(yè)管理部門(mén)賦能。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監管事項，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標管理、新建承接現場(chǎng)查驗管理、物業(yè)企業(yè)日常動(dòng)態(tài)監管等市級監管事項下放到各區，增強基層物業(yè)管理監管能力。三是提升社區街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區在物業(yè)管理中的基礎作用，通過(guò)建立聯(lián)席會(huì )議制度、配備物業(yè)管理專(zhuān)干、設立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式，落實(shí)轄區內物業(yè)管理屬地責任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門(mén)協(xié)調聯(lián)動(dòng)。按照“誰(shuí)主管、誰(shuí)負責”要求，進(jìn)一步明確各類(lèi)管理執法事項的主管部門(mén)、業(yè)務(wù)流程、咨詢(xún)投訴方式等，落實(shí)“管理進(jìn)小區、執法進(jìn)小區”。五是加大監督考核力度。將小區建設管理納入城市綜合治理體系，推進(jìn)平安建設、小區文明創(chuàng )建、小區環(huán)境整治等社會(huì )綜合治理工作，建立考核辦法及細則，培育更多的示范小區、文明小區。將物業(yè)監管工作納入相關(guān)職能部門(mén)和街道辦事處、小區居委會(huì )工作目標考核范圍，進(jìn)一步調動(dòng)部門(mén)、街鎮、社區的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權與財權相匹配的原則，市、縣（市）區財政每年配套安排專(zhuān)項物業(yè)管理經(jīng)費，納入年度財政預算并建立常態(tài)增長(cháng)機制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區提質(zhì)改造、社區（村）物業(yè)監管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎勵、業(yè)委會(huì )培訓、智慧物業(yè)建設和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設等工作。

　�。ǘ�）創(chuàng )新方式，構建誠信規范、公平高效的市場(chǎng)監管體系。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，又要通過(guò)建設信用評價(jià)、信息公開(kāi)、產(chǎn)權明晰、價(jià)格調節等機制，更好發(fā)揮政府作用，彌補市場(chǎng)失靈。一是加強信用體系建設，提高準入門(mén)檻。制定行業(yè)信用體系建設規劃，研究制定信用法規、配套政策和標準，完善信用評價(jià)、紅黑名單、聯(lián)合獎懲等配套制度，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標等結合使用，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營(yíng)，實(shí)現公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設統一信息平臺，促進(jìn)信息公開(kāi)。依托“智慧”建設，加強物業(yè)管理信息化、一體化平臺建設，從根本上解決監管難、處理難、評價(jià)難等難點(diǎn)、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的'方式，分步上線(xiàn)業(yè)主繳費、投票表決、滿(mǎn)意度評測、問(wèn)題反映、可視化監管等功能。三是嚴格執行承接查驗制度，推動(dòng)關(guān)口前移。為防范開(kāi)放商在前期建設中存在遺留問(wèn)題，全面實(shí)施前期物業(yè)承接現場(chǎng)查驗制度，依法處罰未經(jīng)現場(chǎng)查驗擅自交付的行為。對已經(jīng)存在建設問(wèn)題的老舊小區，責任部門(mén)要集中會(huì )診，敢于擔當，切實(shí)把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問(wèn)題解決到位。四是完善價(jià)格調節機制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價(jià)變動(dòng)等因素，實(shí)施分級定價(jià)，每?jì)赡暾{整物業(yè)服務(wù)收費基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費標準，對停車(chē)收費分類(lèi)劃檔，出臺最高限價(jià)政策，切實(shí)決停車(chē)難、停車(chē)貴問(wèn)題。

　�。ㄈ�）共建共享，構建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強基層社會(huì )治理的主要突破口，推動(dòng)社會(huì )治理重心向基層下移，實(shí)現政府治理和居民自治良性互動(dòng)，打造共建共治共享的社會(huì )治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強輿論引導，依托新聞媒體、新媒體，加大對業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規的宣傳力度，增強廣大業(yè)主公共責任意識、小區管理意識和民主監督意識。加強業(yè)委會(huì )建設，由街道（鄉鎮）、社區（村）依法依規組織好業(yè)主大會(huì )的產(chǎn)生，全面推進(jìn)住宅小區業(yè)委會(huì )成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會(huì )成員。規范業(yè)委會(huì )行為，積極開(kāi)展業(yè)委會(huì )組建和運行方面業(yè)務(wù)培訓，提高業(yè)委會(huì )成員的思想素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)水平。加強業(yè)委會(huì )監督，各小區應當成立業(yè)主監督委員會(huì )，加強財務(wù)監管和審計，每季度公示經(jīng)費收支，換屆時(shí)進(jìn)行第三方審計，主動(dòng)接受業(yè)主監督質(zhì)詢(xún)。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權，讓業(yè)主權益得到保障。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實(shí)施產(chǎn)權登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶(hù)，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì )根據物業(yè)服務(wù)的內容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車(chē)位車(chē)庫產(chǎn)權界定為例，計入業(yè)主公攤面積的車(chē)位車(chē)庫產(chǎn)權應屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車(chē)庫按照“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”明確使用和收益權利，開(kāi)發(fā)商無(wú)權出售。建議上級立法機構進(jìn)一步完善法律法規對車(chē)位車(chē)庫的產(chǎn)權界定，制定確權的主體、依據及程序，確定車(chē)位、車(chē)庫最終產(chǎn)權歸屬規則。三是暢通應急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進(jìn)一步簡(jiǎn)化專(zhuān)項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區（村）、業(yè)委會(huì )及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運行保險、電梯安全責任險，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問(wèn)題調處機制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過(guò)開(kāi)通司法審判綠色通道、設立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調解委員會(huì )等方式，促進(jìn)業(yè)主自治調解、人民調解、行政調解、司法調解銜接互動(dòng)。

物業(yè)管理工作情況調研報告2

　　按照市人大常委會(huì )年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市人大常委會(huì )蔣國良副主任帶領(lǐng)下，對百官、曹娥兩個(gè)街道的社區物業(yè)管理情況開(kāi)展調研，先后聽(tīng)取了市建設局和百官街道、曹娥街道關(guān)于住宅小區物業(yè)管理情況匯報，專(zhuān)門(mén)聽(tīng)取了提出社區建設和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見(jiàn)，分別召開(kāi)了由社區主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個(gè)座談會(huì )，全面了解了社區物業(yè)管理工作�，F將調研情況報告如下：

　　一、基本情況

　　1.擺正位置，形成網(wǎng)絡(luò )。隨著(zhù)我市城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城市框架逐步拉大，居民居住區快速擴張，現百官、曹娥兩街道，已組建社區26個(gè)，生活小區126個(gè)，社區常住戶(hù)數61148戶(hù)，戶(hù)籍人口91706人。同時(shí)，一大批農村和外來(lái)人員入住城區，常住人口已達178593人，且入住人員情況較為復雜，如何領(lǐng)導和管理好城市生活居住區日益成為加強社會(huì )管理的重要課題。社區管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視，建立了市領(lǐng)導、市直有關(guān)部門(mén)、單位聯(lián)系結對社區制度，明確了社區物業(yè)管理主管部門(mén)——市建設局，并在市建設局設立物業(yè)科，專(zhuān)門(mén)負責指導全市的社區物管工作。百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區物業(yè)管理工作，始終把其作為份內工作常抓不懈，做到了班子領(lǐng)導有分工，社區工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區基層建設，抓好社區組織體系和社區主任及小區業(yè)委會(huì )隊伍建設，為社區工作開(kāi)展奠定了組織保障。

　　2.加強指導，推進(jìn)工作。社區是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎上，切實(shí)加強對社區工作的指導，著(zhù)力推進(jìn)社區物管工作。兩個(gè)街道積極理順各種關(guān)系，明確社區管轄責任，及時(shí)指導組建小區業(yè)主委員會(huì )，對每個(gè)新接收的生活小區不踢球、不脫管、不空轉，真正做到凡在轄區內新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)竣工驗收移交一個(gè)，及時(shí)接收一個(gè)，管理組織健全一個(gè)，尤其十分重視配強業(yè)主委員會(huì )主任。兩個(gè)街道通過(guò)指導協(xié)調、監督管理、考評激勵，使各項任務(wù)在一線(xiàn)得以較好完成，矛盾在一線(xiàn)自我調�；�解，問(wèn)題在一線(xiàn)積極尋求解決，穩定工作在一線(xiàn)得到較好落實(shí)。

　　3.盡心盡責，積極奉獻。從調研情況看，每個(gè)社區居委會(huì )，平均擔負著(zhù)10個(gè)生活住宅小區，約8千—2萬(wàn)人的管理任務(wù)，管理單位量多而面廣，工作任務(wù)量大而艱巨，住宅人員素質(zhì)參差而復雜，社區工作者人少而擔重，面對繁雜的工作和壓力，各社區主任及相關(guān)工作人員具有強烈的事業(yè)心和責任感，各負其責、樂(lè )于奉獻、熱心公益、盡責盡力。在工作中，遇到難事一馬當先，抓協(xié)調、抓聯(lián)絡(luò )、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計較，真正體現了千言萬(wàn)語(yǔ)、千辛萬(wàn)苦、千梯萬(wàn)步。各業(yè)委會(huì )主任不計報酬、不圖名利、無(wú)私奉獻、腳踏實(shí)地、講究方法、自擔自治，積極擔起小區日常管理、協(xié)調、溝通、調解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區的維穩、安全上做了大量卓有成效的工作。

　　二、困難問(wèn)題

　　1.組織保障有待進(jìn)一步加強。一是市對社區、小區的重視程度與農村基層建設相比存在差距，雖有市領(lǐng)導和部門(mén)聯(lián)系結對，但沒(méi)有全覆蓋，工作尚欠到位，聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實(shí)一定程度存在。二是建設局作為社區物管的主管部門(mén)，對社區物管工作力量較為薄弱，僅有一個(gè)科室，一個(gè)科長(cháng)，導致在聯(lián)系、指導、開(kāi)展工作方面精力不夠，無(wú)法滿(mǎn)足對社區、小區正常工作的指導、監管、服務(wù)等需要。三是一個(gè)社區約8千—2萬(wàn)常住人口，管轄面廣，但社區工作者極少，絕大多數社區僅6—8人，且社區工作人員的年齡、文化與現行社區工作也不相適應，“上面千條線(xiàn)、下面一根針”，所有工作都壓到幾個(gè)人身上，工作量大、任務(wù)重、壓力強可見(jiàn)一斑。同時(shí)，社區工作正常的辦公經(jīng)費、維穩經(jīng)費得不到保障;社區工作者生活待遇偏低，社區主任到一些聯(lián)系結對部門(mén)求助經(jīng)費臉難看、兌現難;社區碰到難事、急事、要事求助有些市級有關(guān)部門(mén)，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。

　　2.制度規章有待進(jìn)一步完善�，F行的《xx市住宅區物業(yè)管理實(shí)施細則》是20xx年6月市政府頒布的，《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》是20xx年4月施行的。這些細則辦法已不能適應迅速崛起的社區、小區的管理工作。特別是物業(yè)管理部門(mén)的職責，企業(yè)職能，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的關(guān)系、權利、義務(wù)與責任，前期物業(yè)管理要求、服務(wù)，物業(yè)費使用，維修等方面的`規定有待加緊修訂完善。

　　3.監督管理有待進(jìn)一步強化。由于開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)交付把關(guān)不嚴、監督不力，導致事后暴露了一系列問(wèn)題。如業(yè)主委員會(huì )辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房不到位，或面積小，或區位差;消防設施不出水，監控設備不實(shí)用，公共服務(wù)功能不完善;有的開(kāi)發(fā)商口頭承諾好，實(shí)際兌現差;公用房、電梯維護，房屋保修，管網(wǎng)維修等責任主體不明確，保修經(jīng)費不落實(shí)等等，發(fā)生問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發(fā)小區業(yè)主強烈不滿(mǎn)、矛盾激發(fā)�，F全市已有客用電梯2611部，且絕大多數為小區高層電梯，已出現過(guò)電梯下跌傷人事件，但其保養、檢測、維修經(jīng)費無(wú)處著(zhù)落，將成為今后社區不安全的隱患。

　　4.整體素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。一方面，部分業(yè)主只要服務(wù)，不要義務(wù)，對物業(yè)管理人員無(wú)理吵鬧、辱罵、刁難、動(dòng)粗。違建亂搭、車(chē)輛亂停、雞鴨亂養、狗犬橫行等問(wèn)題較為嚴重。從調研普遍反映，出現上述現象的，大多數為機關(guān)事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言。另一方面，物業(yè)公司掛靠經(jīng)營(yíng)，管理人員不同程度存在素質(zhì)不高，缺乏專(zhuān)業(yè)知識培訓，管理人員職責不到位、工作不到位、服務(wù)不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現象時(shí)有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對立情緒。

　　5.物業(yè)收費有待進(jìn)一步規范。近年來(lái)，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)類(lèi)型較多、情況復雜，有敞開(kāi)式開(kāi)發(fā)樓盤(pán)、城中村改造樓盤(pán)、公開(kāi)出讓建造樓盤(pán)，有別墅、獨排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關(guān)房較多，而物業(yè)收費標準較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費收、支透明度不夠，空關(guān)房全額收費等，引起業(yè)主不滿(mǎn)和反感。業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位等為借口，拒繳物業(yè)費現象較為普遍。

　　三、建議意見(jiàn)

　　1.要加強領(lǐng)導，強化保障。由于小區居住人員來(lái)自各行各業(yè)、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區和較早開(kāi)發(fā)的開(kāi)放式小區，情況更為復雜、各種問(wèn)題頻出、工作難度很大。為此，市政府及相關(guān)部門(mén)要充分認識到社區、小區和諧是社會(huì )穩定的基礎，強化社區建設，維護小區穩定已成當務(wù)之急，需要像重視農村基層工作那樣重視社區基層建設，切實(shí)加強領(lǐng)導，強化要素保障。要專(zhuān)門(mén)建立一個(gè)社區管理工作協(xié)調機構，有市領(lǐng)導分管，有關(guān)部門(mén)參與的工作領(lǐng)導小組，負責研究社區管理建設、指導、處理、協(xié)調、考核等工作。業(yè)務(wù)主管部門(mén)要健全工作機構，配強精干業(yè)務(wù)人員，認真擔起小區物管工作的監督、指導。掛鉤聯(lián)系社區的市級領(lǐng)導和部門(mén)要定期開(kāi)展調研，指導工作，真正做到貼身社區、直面問(wèn)題、主動(dòng)攬事、協(xié)調問(wèn)題、解決困難。要重視社區管理專(zhuān)職人員力量的加強和選配，強化考核評比;要研究落實(shí)社區工作經(jīng)費，切實(shí)重視和關(guān)心業(yè)主委員會(huì )主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵。根據目前物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難的實(shí)際，市政府要加緊調研，出臺相關(guān)扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運等方面予以?xún)?yōu)惠扶持。

　　2.健全機制，規范管理。市政府及相關(guān)部門(mén)要建立完善相關(guān)制度，不斷健全工作機制，切實(shí)規范社區及小區物業(yè)管理工作。一要建立健全相關(guān)制度。市政府要加緊調研，出臺加強社區管理建設工作的意見(jiàn)，進(jìn)一步重視社區基層建設，明確工作任務(wù)和建設目標，切實(shí)加強領(lǐng)導、健全組織、明確職責、落實(shí)責任、強化管理、考核激勵，確保隊伍穩定。要調研修改完善xx市住宅區物業(yè)管理實(shí)施細則，住宅區物業(yè)保修資金、住宅區物業(yè)維修專(zhuān)項資金使用管理辦法，尤其是對住宅小區電梯檢測、維修保養資金的落實(shí)，要明確規定。有關(guān)部門(mén)要加緊研究出臺住宅區物業(yè)管理收費標準和物業(yè)收費管理辦法，進(jìn)一步明確不同住宅區和不同類(lèi)型房屋的物管費收費標準，物業(yè)費收支、減免要做到公開(kāi)、透明，尤其對空關(guān)房的物管費收費標準建議減半收取。二要建立工作聯(lián)絡(luò )機制。市級層面要建立健全部門(mén)、街道、社區工作聯(lián)絡(luò )聯(lián)系制度，對于難點(diǎn)、焦點(diǎn)、重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行研究，采取有效措施，及時(shí)處置落實(shí)。街道層面要建立定期、不定期的街道、社區、業(yè)委會(huì )工作聯(lián)絡(luò )機制，深入小區、了解實(shí)情、直面問(wèn)題、協(xié)調處置，確保小區穩定。公安局所屬派出所要建立所轄警員小區聯(lián)絡(luò )制，融入居民住宅小區，為居民排憂(yōu)解難，指導小區安全防范、矛盾化解、信息采集、重點(diǎn)人員管控等工作。要充分發(fā)揮業(yè)委會(huì )組織橋梁作用，建議有關(guān)部門(mén)牽頭，著(zhù)手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )，為物管工作開(kāi)展提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律、推動(dòng)公平競爭、維護合法權益、協(xié)調利益沖突。三要強化物管監督管理。市和街道要重視對業(yè)委會(huì )組織的考核評比，出臺和完善激勵政策，明確工作要求。市級主管部門(mén)要切實(shí)加強對交付使用樓盤(pán)移交物業(yè)公司時(shí)的監管工作，不走過(guò)場(chǎng)。街道和社區要加強對住宅小區的精細化管理，建立小區信息平臺，全面推進(jìn)小區網(wǎng)格化管理服務(wù)信息化，對小區每戶(hù)住戶(hù)基本情況實(shí)現信息動(dòng)態(tài)化管理。要加強物業(yè)企業(yè)的規范管理，針對物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低，收費服務(wù)不對等、服務(wù)不規范、管理措施不落實(shí)、維修不及時(shí)等情況，有關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì )要嚴把物業(yè)進(jìn)入關(guān)，嚴格執行審批程序，建立健全退出機制，并加強對物業(yè)企業(yè)的動(dòng)態(tài)管理，把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時(shí)監管有機結合，切實(shí)規范物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理。

　　3.注重教育，提高素質(zhì)。針對目前住宅區物業(yè)管理薄弱，物管人員素質(zhì)偏低，小區業(yè)主素質(zhì)高低不一等實(shí)際情況，加強住宅小區人員的素質(zhì)教育迫在眉睫。為此，市政府及相關(guān)部門(mén)、街道要把提高住宅小區人員的素質(zhì)教育提上議事日程。市文明辦和街道要牽好頭，結合實(shí)際、有的放矢，有計劃地開(kāi)展形式多樣，以樹(shù)正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動(dòng)，做到月月有活動(dòng)、季季有高潮、年年有特色。有關(guān)主管部門(mén)要加強對物業(yè)管理公司人員的監督教育，使城市生活住宅小區成為真正的“園林小區、衛生小區、文明小區、和諧小區”。

物業(yè)管理工作情況調研報告3

　　近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，物業(yè)管理日益成為社會(huì )各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮居民生活環(huán)境，而且有利于社會(huì )安定與穩定。57月，區政協(xié)社法委組織部分委員開(kāi)展物業(yè)管理情況調研，先后前往區住建局、公安消防大隊等相關(guān)部門(mén)了解情況，實(shí)地走訪(fǎng)寧德萬(wàn)達華城、酈景陽(yáng)光、名陽(yáng)帝景、金甸名苑等小區，召開(kāi)業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司座談會(huì )，了解實(shí)情，探討解決存在問(wèn)題的對策�，F將情況報告如下：

　　一、基本情況

　　區現有住宅小區162個(gè)，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔著(zhù)酈景陽(yáng)光、萬(wàn)達華城等83個(gè)小區的物業(yè)管理工作，部分小區由業(yè)主委員會(huì )自我管理，有些小區由業(yè)主自行聘請無(wú)任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監管不規范，一些沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何業(yè)務(wù)培訓，沒(méi)有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導致管理不到位等問(wèn)題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時(shí)也存在著(zhù)諸多安全隱患。

　　二、存在問(wèn)題

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)公司管理不規范。

　　1、物業(yè)公司自身管理水平較低。

　　我區現有的物業(yè)公司服務(wù)項目單一，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿(mǎn)意率普遍不高。目前，絕大多數小區除提供保安、保潔、綠化等基本服務(wù)外，其他特需服務(wù)項目基本沒(méi)有開(kāi)展。部分物業(yè)公司認識不到位，認為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，于是低薪聘請一些文化素質(zhì)低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓的人員上崗，即使公司對員工培訓，也是停留在基本技能的初級階段，且工資報酬低，從業(yè)人員流動(dòng)性大，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。

　　2、物業(yè)管理制度和機制不健全。

　　目前我區物業(yè)主管部門(mén)的物業(yè)監管力量薄弱，行政執法力度不夠。小區業(yè)主委員會(huì )法律意識普遍不強，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會(huì )商機制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無(wú)減。

　�。ǘ�）物業(yè)管理費收取難。

　　1、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費缺乏知情權。

　　由于各物業(yè)公司管理費定價(jià)標準不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，導致收費不透明、甚至亂收費等問(wèn)題不同程度地存在。對物業(yè)服務(wù)收費的收支情況，物業(yè)管理公司沒(méi)有按有關(guān)規定立馬公布，侵犯了業(yè)主的知情權和監督權。

　　2、業(yè)主消費觀(guān)念未轉變。

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對“掏錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”消費方式認識不足，導致對物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時(shí)對服務(wù)收費標準的認同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù)，一味強調權利而忽視相應的義務(wù)，導致收繳率偏低。絕大多數小區有30%以上的住戶(hù)拖欠管理費用，使物業(yè)公司運轉困難，服務(wù)不到位。

　�。ㄈ�）住宅區消防安全管理存在嚴重隱患。

　　1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。

　　部分物業(yè)公司沒(méi)有制定日常消防檢查巡查制度、消防設施維護保養制度、消防培訓演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒(méi)有落實(shí)，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識的從業(yè)人員。

　　2、消防系統移交不到位。

　　我區部分住宅小區消防系統早期接管移交后，管理維護一直缺失，物業(yè)公司接手時(shí)消防系統已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導致開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節的現象，物業(yè)公司對小區內消防設施不清楚、不會(huì )用、不管理現象較為普遍。

　　3、小區居民消防安全意識淡薄。

　　由于業(yè)主消防安全意識淡薄，各小區普遍存在違建、違規停車(chē)占用避險平臺、堵塞消防通道等現象。如在萬(wàn)達華城小區調研時(shí)就發(fā)現，整個(gè)小區消防栓沒(méi)水，消防通道擁堵，消防系統癱瘓，居民意見(jiàn)很大。

　　三、幾點(diǎn)建議

　�。ㄒ唬┨岣叻�務(wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進(jìn)收費。

　　1、加強物業(yè)公司自身建設。

　　物業(yè)監管部門(mén)要加強監督，推進(jìn)物業(yè)公司在加強自身建設、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，逐步擴大服務(wù)項目，不斷追求服務(wù)的精細度。物業(yè)公司要加強對員工素質(zhì)的培養，為管理小區營(yíng)造了一個(gè)良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀(guān)念。

　　2、立馬完善現有的物業(yè)管理機制。

　　進(jìn)一步理順物業(yè)監管的三級管理機制，明確業(yè)主委員會(huì )、社區、街道辦事處、物業(yè)監管部門(mén)的職責，出臺地方性法規并嚴格遵照實(shí)施。制定有效的綜合考評制度，定期或不定期對物業(yè)公司進(jìn)行檢查、考評，發(fā)現問(wèn)題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺管理，對拒不整改的企業(yè)應影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。

　�。ǘ�）完善消防基礎設施建設，提高消防安全意識。

　　1、加強消防基礎設施建設。

　　物業(yè)公司要立馬與開(kāi)發(fā)商辦理好產(chǎn)權交接，在與開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權交接時(shí)，對于一些消防設施設備損壞嚴重、設備老化的問(wèn)題要立馬督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設計或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車(chē)位、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門(mén)要立馬進(jìn)行清查、整頓，還業(yè)主一個(gè)舒適、安全的生活環(huán)境。

　　2、簡(jiǎn)化專(zhuān)項維修基金審批程序。

　　因歷史遺留問(wèn)題，維保單位不明確的商品房項目，應啟用專(zhuān)項維修資金用于小區的.維護保養，對小區內如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì )要立馬申報，加快解決消防設施設備存在的問(wèn)題。同時(shí)應簡(jiǎn)化專(zhuān)項維修資金審批程序。

　　3、強化責任主體

　　強化屬地管理職責，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設施維護保養制度、消防培訓演練制度，熟練掌握小區內消防設施應用，加強消防設施管理。建立完善、可行的應急救援預案。

　�。ㄈ�）落實(shí)部門(mén)責任和屬地責任，提升行業(yè)自律水平。

　　1、制定行業(yè)標準。

　　住建部門(mén)和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )要抓緊制定一套切合區實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標準和相應的收費標準并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費與服務(wù)內容對等，樹(shù)立正確的消費觀(guān)念。物業(yè)公司要按規定實(shí)行明碼標價(jià)，統一采用收費標價(jià)牌形式，設立物業(yè)公司服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費項目、收費標準、收費依據、價(jià)格舉報電話(huà)等項目，讓廣大業(yè)主“明白消費”。

　　2、完善監管機制。

　　住建局作為物業(yè)管理行政主管部門(mén)，要加強與規劃、城管、公安、工商、安監、質(zhì)監等相關(guān)職能部門(mén)以及街道、社區的聯(lián)動(dòng)，立馬共享管轄區域內物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，仔細抓好物業(yè)公司綜合信用評級工作，加強對行業(yè)管理人員政策法規、業(yè)務(wù)知識等崗位技能培訓，創(chuàng )新管理手段，提高監管能力。有關(guān)鄉鎮(街道)要加快組建小區業(yè)主委員會(huì )，定期召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議，立馬掌握物業(yè)管理中的出現的弊端及業(yè)主反映強烈的問(wèn)題，督促物業(yè)公司落實(shí)整改，并把小區業(yè)委會(huì )組建情況納入對街道(鄉鎮)、社區進(jìn)行社會(huì )治安綜合治理考評內容，努力構建平安小區、和諧社區。

物業(yè)管理工作情況調研報告4

　　20xx年4月到8月，我局在市、區政府部門(mén)領(lǐng)導下，積極與住建、環(huán)保、城管執法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區居委會(huì )、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對住宅小區物業(yè)管理情況進(jìn)行了調研。調研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區進(jìn)行了實(shí)地調查走訪(fǎng)；分別召開(kāi)了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì )、10次業(yè)主委員座談會(huì )。

　　一、基本情況

　　物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開(kāi)發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%；（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區和業(yè)主自主聘請民工看大門(mén)、打掃清潔衛生，占20%；（4）其余小區和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。

　　二、工作開(kāi)展情況

　　一是加強了制度建設。根據國家和省、市的有關(guān)規定，結合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費標準》、《物業(yè)企業(yè)招投標制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開(kāi)展。

　　二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》，將物業(yè)服務(wù)內容劃分6個(gè)等級、6個(gè)小項，服務(wù)企業(yè)按對應物業(yè)收費菜單中的等級服務(wù)項目、服務(wù)標準進(jìn)行服務(wù)和收費，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

　　三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區標準》，對創(chuàng )建示范項目活動(dòng)進(jìn)行指導，截至目前，共推行50多個(gè)各類(lèi)管理模式的示范小區。

　　四是積極開(kāi)展了物業(yè)宣傳培訓工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì )宣傳物業(yè)知識，增強業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏(yíng)得社會(huì )方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請專(zhuān)家講課培訓，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

　　三、存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬�歷史遺留問(wèn)題多，老舊小區治理改造難度大。

　　近年來(lái)，隨著(zhù)城市建設的不斷擴張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規范為特征的現代化住宅小區保持高速增長(cháng)趨勢。而興建于上世紀八九十年代甚至更早的住宅區，小區的規劃方案比較簡(jiǎn)單,內部結構及住宅功能相對落后。隨著(zhù)城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現出來(lái)。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無(wú)化糞池、無(wú)停車(chē)位、管理缺失、環(huán)境衛生差、治安形勢復雜等情況。隨著(zhù)時(shí)間的推移，這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來(lái)極大不便，由此引發(fā)的社會(huì )矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區、北門(mén)市場(chǎng)觀(guān)音井小區、草壩街將軍公寓等小區基礎設施配套落后，管網(wǎng)嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

　�。ǘ�）物業(yè)管理體制不健全，監管工作合力不夠。

　　目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門(mén)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒(méi)有完全理順；市、區、街道、社區之間沒(méi)有建立起系統協(xié)調的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門(mén)沒(méi)有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機制，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì )等目前尚未建立或成立。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏、編制不足。

　　目前，部門(mén)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉制、轉崗、轉業(yè)”人員，缺乏專(zhuān)業(yè)理論素養和足夠的管理經(jīng)驗；編制嚴重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導和監管。區房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個(gè)物業(yè)小區的管理指導工作顯得力不從心，杯水車(chē)薪。95%的街道辦事處、社區無(wú)物業(yè)管理科室和專(zhuān)職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能、應急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)近年來(lái)下大力氣加強了物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)企業(yè)市場(chǎng)競爭不足，整體服務(wù)水平低。

　　物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競爭，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當一部分物業(yè)公司是住宅小區原開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司，與原開(kāi)發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)支，形式上獨立，實(shí)際上不獨立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長(cháng)遠打算。有的`物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設施設備的用途，引起業(yè)主的不滿(mǎn)。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤(pán)一家物業(yè)，無(wú)法形成規模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　�。ㄎ澹�業(yè)主委員會(huì )組建難，運作不規范。

　　業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會(huì )，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。全區實(shí)施物業(yè)管理的居民小區中，只有46個(gè)小區成立了業(yè)主委員會(huì )，不足物業(yè)服務(wù)小區的5%。

　　從運行情況看，70%的業(yè)主委員會(huì )運作不規范，既沒(méi)與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規程，監管措施乏力；20%的業(yè)主委員會(huì )缺乏社區、物業(yè)主管部門(mén)必要的指導和支持，工作進(jìn)展緩慢；20%的業(yè)主委員會(huì )形同虛設，沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。

　　四、對策與建議

　�。ㄒ唬┝腥朊裆�重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。

　　建議組織力量對物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題，進(jìn)行全面普查，整理歸類(lèi)。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng )新結合起來(lái)，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認真落實(shí)。

　�。ǘ�）有序推進(jìn)老舊小區改造工作。

　　老舊小區主要位于江南老城，建議把老舊小區分片劃區，按實(shí)際情況劃為四類(lèi)，按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類(lèi)作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)，例如草壩街的改造就非常成功。二類(lèi)為比較容易改造的小區，對我區創(chuàng )衛生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類(lèi)為改造困難相對較大的小區。四類(lèi)小區主要是一些改造難度大的小區，如那些單棟且住戶(hù)少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。

　�。ㄈ�）建立有效的監管調處機制。

　　一要繼續加強房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收，確保物業(yè)服務(wù)設施設備保質(zhì)保量，不出現各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區、政府管理部門(mén)之間的責任。三要完善規劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò )等部門(mén)組成的協(xié)調機構，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區網(wǎng)絡(luò )化管理，管理員專(zhuān)人專(zhuān)職，要包片包區，并加大協(xié)調物業(yè)管理工作力度。

　�。ㄋ模┡嘤�物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

　　一要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級和收費標準。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿(mǎn)足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì )，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習外地先進(jìn)經(jīng)驗，提升我區總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會(huì )選聘、小區評優(yōu)的依據。

　�。ㄎ澹┒喾絽⑴c，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )建設。

　　制定出臺業(yè)主委員會(huì )管理辦法。辦事處及社區要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )建設，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì )工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習借鑒外地住宅專(zhuān)項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專(zhuān)項維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制；業(yè)主委員會(huì )要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調工作，發(fā)揮自律作用，團結引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺(jué)支持物業(yè)管理工作。

　　附：服飾企業(yè)生產(chǎn)管理情況調研報告

　　一、調研概況

　　1.調研目的。通過(guò)對成衣整套生產(chǎn)流程的體驗，對國內服裝企業(yè)的現有運作流程有一個(gè)了解和認識，總結生產(chǎn)管理特色，提出改進(jìn)建議。2.調研企業(yè)。泗陽(yáng)某服飾有限公司。3.時(shí)間安排。一周的時(shí)間，具體時(shí)間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準備工作，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析，對面輔料及里料的認定，制作相應色卡，制版，樣衣制作等，三天時(shí)間；裁剪，及縫制環(huán)節，兩天時(shí)間；后道車(chē)間（小后道、綜合后道），存儲，打包出倉，約兩天時(shí)間。

　　二、企業(yè)概況

　　該服飾有限公司位于江蘇省泗陽(yáng)縣經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，配備了具有國際先進(jìn)水平的電腦平縫機、雙針機、鎖扣機、粘合機等設備3967臺(套)，是國內規模較大的具有現代化工藝水準的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團公司提供配套服務(wù)。

　　三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構

　　該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單，按照客戶(hù)的指令組織生產(chǎn)，為集團公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程：生產(chǎn)通知單。由客戶(hù)發(fā)來(lái)生產(chǎn)通知單，根據提供的樣衣進(jìn)行分析，得出制作成本，與客戶(hù)協(xié)商達成一致，投入生產(chǎn)之中。分析技術(shù)工藝及設計。分析服裝款式的技術(shù)工藝，制作難點(diǎn)，對面料、輔料、里料的確定，研制出相應的色卡，以便服裝生產(chǎn)過(guò)程準確進(jìn)行。通過(guò)色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過(guò)打板，制作出單件的服裝成衣，由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結構、縫制工藝要求及步驟等。經(jīng)過(guò)排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗片、編號及捆扎等。在額定的縫制車(chē)間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作�？p制。它是按不同的款式要求，通過(guò)合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過(guò)程�？p制車(chē)間以小組為單位，一個(gè)小組36人，1個(gè)組長(cháng)，1個(gè)副組長(cháng)，30個(gè)縫位，4個(gè)輔助工。后道車(chē)間。分為小后道和綜合后道車(chē)間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗，人數上4個(gè)人一張臺板，3個(gè)人流動(dòng)檢查，1個(gè)總檢，以及承擔服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過(guò)程中得到保證的一項十分必要的措施，貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程及后期的后道、及出廠(chǎng)之前的倉儲管理之中。成品倉儲。制作好的服裝成衣按規定的要求打包裝箱，根據銷(xiāo)售計劃運往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配。

　　四、管理特色

　　在縫制車(chē)間會(huì )有品質(zhì)部的巡檢，對于出現的問(wèn)題及時(shí)修正，在小后道車(chē)間則是成衣的檢驗，配以流動(dòng)檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會(huì )有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢，在出倉發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。

　　五、調研建議

　�。ㄒ唬┱雇�未來(lái)成衣發(fā)展趨勢

　　1.市場(chǎng)全球化。當今全球化的發(fā)展趨勢也給服裝企業(yè)帶來(lái)新的機遇，與此同時(shí)，很多國外服裝企業(yè)必定計劃在亞洲開(kāi)展業(yè)務(wù)，很多外國企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠(chǎng)，對我國服裝業(yè)也帶來(lái)挑戰。2.全面質(zhì)量管理(TQM)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)中。按照這一方法，整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法，以能夠有效的縮短運轉周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。3.新技術(shù)應用與創(chuàng )新。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現。無(wú)疑計算機已經(jīng)并將繼續對企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著(zhù)運作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競爭力。4.流程再造。流程再造是指一切重來(lái)，對企業(yè)現有流程進(jìn)行分析，找出問(wèn)題所在，從而設計出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現有企業(yè)流程得到重大改善。5.ERP與供應鏈管理。ERP的核心管理思想就是實(shí)現對供應鏈的有效控制。所謂供應鏈是指產(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò )。供應鏈管理從一個(gè)全新的高度對物流、資金流、信息流進(jìn)行有效管理，是一種對原材料供應商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費者等組成的系統進(jìn)行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標。6.準時(shí)化生產(chǎn)(JIT)與精益生產(chǎn)(LP)。準時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準則。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn)，生產(chǎn)必要數量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無(wú)效勞動(dòng)和浪費，達到用最少的投入實(shí)現最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運用多種現代管理方法和手段，以社會(huì )需要為依據，以充分發(fā)揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟效益的生產(chǎn)方式。強調的是質(zhì)量、柔性、縮短時(shí)間和協(xié)同工作。準時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。

　�。ǘ�）建議

　　面對市場(chǎng)全球化的現狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應面對全球化帶來(lái)的機遇和挑戰，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運轉周期等，要動(dòng)員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式�；�于產(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競爭力影響很大，對于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng )新，要及時(shí)的體現在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對原材料供應商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費者等組成的供應鏈管理進(jìn)行系統管理。

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