房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告(精選15篇)
在當下社會(huì )，接觸并使用報告的人越來(lái)越多，多數報告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫(xiě)的。為了讓您不再為寫(xiě)報告頭疼，下面是小編整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告，歡迎閱讀與收藏。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告1
商圈的劃分
任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規則的圖形組合的，與行政區劃分沒(méi)有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研
房地產(chǎn)商圈調查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報資料，通過(guò)對相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢，制定公司營(yíng)業(yè)計劃，擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研內容
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀(guān)市場(chǎng)到微觀(guān)市場(chǎng)，如從對房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調研細致到個(gè)別樓盤(pán)的.調研；從抽象的觀(guān)念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價(jià)值觀(guān)等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛(ài)、購物習慣于行為等，進(jìn)行全方位的調查研究。
房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調研的目的
主要是為管理決策部門(mén)提供參考依據。調研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調研的目的的可能是為了制定長(cháng)遠戰略規劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研的特點(diǎn) 1.內容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研內容廣范，既有宏觀(guān)方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個(gè)樓盤(pán)的調研，同時(shí)也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類(lèi)的調研。
2.針對性強
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研在營(yíng)銷(xiāo)的不同階段的內容不同，實(shí)施調研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項目調研對地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷(xiāo)售率，價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息的調研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息也會(huì )發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話(huà)調研、實(shí)地調研、座談會(huì )
按調研目的分類(lèi)
從調研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調研主要分為應用性市場(chǎng)調研和基礎性市場(chǎng)調研。
應用性市場(chǎng)調研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎性調研的目的是為現有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對某一概念或現象獲得更多的了解。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告2
一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)呈現狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，深厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀(guān)和獨特濱江景觀(guān)特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jì)r(jià)格始終呈現穩步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng )新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著(zhù)大量外埠資本注資xx，該區域房地產(chǎn)格局呈現出新改變。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增加，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增加。另一方面，頂級項目拉動(dòng)了高端消費勁量。長(cháng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿(mǎn)意細分市場(chǎng)的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現出主動(dòng)的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。 目前，xx房地產(chǎn)呈現出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀(guān)調控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍舊穩步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價(jià)格特征：xx城區商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區域。
供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項目中，xx區域占據了39.54%，xx區域樓盤(pán)供求基本平衡。
消費者特征：包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：深厚的商業(yè)、消遣等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供應和銷(xiāo)售基本分析
(1) 商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量分析
xx區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及美麗的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過(guò)去的時(shí)間內，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居武漢市前列，同其它區域相比，其價(jià)格始終呈現出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價(jià)達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(cháng)了39.57%。另一方面，受?chē)液暧^(guān)調控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷(xiāo)量出現肯定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷(xiāo)量為8950套，與去年同期相比，削減了51.32%。
從上表可以看出，xx區的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調還是相一樣的，而且上漲的幅度非常平穩。從整個(gè)區域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。
xx中心區作為武漢市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區域可售樓盤(pán)套數在45000套左右。從市場(chǎng)接受狀況來(lái)看也是比較志向的，信任隨著(zhù)該區經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì )在其中充當越來(lái)越重要的角色。
同時(shí)，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得主動(dòng)成果，這些都將為這一帶的房?jì)r(jià)帶來(lái)肯定的升值空間。
(2) xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總容量約為45000套，1—6月總供應13299套，市場(chǎng)總銷(xiāo)量為8950套，總體供銷(xiāo)比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷(xiāo)量削減
為避開(kāi)因房屋拆遷量過(guò)大而導致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(cháng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在xx年以來(lái)對拆遷規模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。
同時(shí)，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也干脆導致了購房需求的削減。據億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò )調查數據和對90多個(gè)樓盤(pán)的調研數據顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行其次次或多次購買(mǎi)行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區域，投資類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售的放緩使其住宅整體銷(xiāo)量有所削減。
3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高
億房探討中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買(mǎi)住房的區域偏好主要集中于xx中心城區。但受到該區域高房?jì)r(jià)的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業(yè)的人群不得不在別的片區尋求替代品。
4、主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的.商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品戶(hù)型集中在90-120 平方米
20xx年(1-6月份)xx的戶(hù)型供銷(xiāo)比例統計結果顯示，90平方米以下戶(hù)型供小于銷(xiāo)，140平方米以上戶(hù)型供大于銷(xiāo)，90-140平方米戶(hù)型供銷(xiāo)比較平衡。其中，90平方米以下戶(hù)型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)售量占到xx總銷(xiāo)量的27.83%。90平方米以下戶(hù)型的上市和銷(xiāo)售狀況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的狀況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶(hù)型的上市量較大，占到全市同等戶(hù)型上市量的40.17%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)量則占到全市同等戶(hù)型銷(xiāo)量的45.43%。 四、xx各區域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況
xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、后湖片區和東西湖區四個(gè)區域組成，依據其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)xx中心區
20xx年上半年xx中心區成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年削減4630套，降幅為58.87%。 從上半年xx中心區成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴峻萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的狀況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新居供應量削減3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的緣由在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀(guān)望。尤其在中心城區，房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購房者的支付實(shí)力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數開(kāi)發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤(pán)項目打起價(jià)格戰，這也就造成了6月該片區的價(jià)格出現小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著(zhù)武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、消遣、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項目的即將興建，位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預料不久的將來(lái)，xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區的加快建設。
xx中心區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)
(二)古田片區
20xx年上半年古田片區成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年削減2609套，降幅為68.59%。 從成交價(jià)格狀況來(lái)看，盡管古田片區今年1至6月始終都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線(xiàn)，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著(zhù)輕軌建設的降溫柔解放大道沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區供應量削減，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房?jì)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為寂靜。
對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著(zhù)硚口對古田區域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，將來(lái)輕軌通車(chē)，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展供應有力支撐。
古田片區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)
(三)二七、后湖片區
20xx年上半年二七、后湖片區成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。 從成交價(jià)格來(lái)看，該片區價(jià)格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價(jià)格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關(guān)注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依舊是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數量較前兩年大幅削減，二七、后湖片區的樓市整體呈現溫柔向上的走勢，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jì)r(jià)格回落明顯。 令人激昂的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè )福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶(hù)，將來(lái)她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業(yè)配套不足的現實(shí)問(wèn)題。
二七、后湖片區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)
(四)東西湖片區
20xx年上半年?yáng)|西湖片區成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(cháng)了14.07%。 從成交價(jià)格及成交套數來(lái)看，東西湖片區今年實(shí)現價(jià)量雙增，特殊是銷(xiāo)量，盡管只增長(cháng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀(guān)今年全市其他的銷(xiāo)售狀況，該片區的表現還是令人刮目相看的。 雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的始終處于觀(guān)望心情，但從該片區個(gè)別項目的調查顯示，客戶(hù)平均接待量并沒(méi)削減多少。而來(lái)看房的客戶(hù)，許多也是因為價(jià)格相對較低，所以將買(mǎi)房目標選定在郊區，面對高房?jì)r(jià)，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤(pán)，從目前狀況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區最易消化的一般住宅產(chǎn)品類(lèi)型，始終是本區域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來(lái)其供應量的遞減趨勢說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商起先注意產(chǎn)品結構的調整，產(chǎn)品重心漸漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區域由于其自身條件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(cháng)、過(guò)渡量較少，快速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需肯定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是將來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據空港經(jīng)濟之利，將來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的旺盛奠定基礎。
東西湖片區主要在售樓盤(pán)信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告3
一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現狀
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢分析
近年來(lái)，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷(xiāo)售面積等主要指標快速增長(cháng)。房地產(chǎn)投資和消費為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和社會(huì )發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開(kāi)發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長(cháng)注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩的發(fā)展時(shí)期，各類(lèi)型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。建筑類(lèi)型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。XX年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶(hù)的居住環(huán)境日益改善。住宅小區的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶(hù)型銷(xiāo)售情況良好但數量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的25%左右。
總體看，XX年我縣房地產(chǎn)需求增長(cháng)速度將低于XX年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢將趨向相對穩定。今年以來(lái)，隨著(zhù)國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價(jià)位普通商品住房等調控措施的實(shí)現以及二級市場(chǎng)的擴大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)結構將進(jìn)一步得到改善。主要消費需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉鎮機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專(zhuān)畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買(mǎi)對象以個(gè)人購買(mǎi)為主，投資商尚未大量出現。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動(dòng)機來(lái)看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現大量投機者，整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)處于自然銷(xiāo)售狀態(tài)。
預計房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經(jīng)歷了XX年爆發(fā)性增長(cháng)之后，將趨向平穩，全年增長(cháng)速度預計將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(cháng)，商品房?jì)r(jià)格與商品住房?jì)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發(fā)展空間。
XX年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(cháng)19.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全縣全社會(huì )固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(cháng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對gdp增長(cháng)的貢獻率達到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(cháng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開(kāi)辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過(guò)了6%。拉動(dòng)了社會(huì )總體消費的增長(cháng)。XX年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費系數1.4計算，拉動(dòng)其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時(shí)為社會(huì )增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來(lái)我縣商品房?jì)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠趕不上房?jì)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶(hù)型樓房，以滿(mǎn)足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統，包括商品房預售和銷(xiāo)售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開(kāi)發(fā)項目立項、土地出讓、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規劃許可、建設許可、開(kāi)發(fā)建設條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統，一是能夠很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱(chēng)的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門(mén)實(shí)行監測市場(chǎng)運行的動(dòng)態(tài)變化提供依據，有利于調控市場(chǎng)，規范交易行為，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)監督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現信息共享，通過(guò)部門(mén)配合、環(huán)節控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統還沒(méi)有建立，相關(guān)部門(mén)信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對市場(chǎng)進(jìn)行監測分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對稱(chēng)、透明度不高，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導致產(chǎn)權、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產(chǎn)分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統一房屋權屬證書(shū)的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案、由北京印鈔廠(chǎng)統一印制�？h城規劃區外的各鄉鎮、村街房產(chǎn)，特別是各鄉鎮駐地企業(yè)，因無(wú)法辦理全國統一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過(guò)戶(hù)等手續，不利于企業(yè)和社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的.扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很?chē)乐�。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會(huì )帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區沒(méi)有或根本達不到設計要求。
5、違規開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷(xiāo)售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶(hù)在建房過(guò)程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開(kāi)發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場(chǎng)競爭，對商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì )的穩定。
二、關(guān)于規范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì )上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門(mén)參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶(hù)主屬“三無(wú)”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶(hù)約為三分之一，有住房的用戶(hù)，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【XX】37號文件已經(jīng)要求，自XX年6月 1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開(kāi)發(fā)的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開(kāi)發(fā)和舊城改造相結合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續大力推進(jìn)舊城區改造，力爭在未來(lái)五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶(hù)區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開(kāi)發(fā)，改變過(guò)去那種局部改造、見(jiàn)縫插針的做法，實(shí)施地段開(kāi)發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調的開(kāi)發(fā)模式，對影響城市道路景觀(guān)的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會(huì )效益相統一的原則，實(shí)行統一規劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設。堅持成區連片開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組由縣政府分管領(lǐng)導負責，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實(shí)從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問(wèn)題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，
3、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿(mǎn)足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買(mǎi)�！濒斦l(fā)[XX]22號文件中再一次規定：“從意見(jiàn)下發(fā)之日起(XX、3、22)，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件�！弊罱ㄔO部、監察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[XX]196號《關(guān)于制止違規集資合作建房的通知》再次強調， “自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益�！币虼�，機關(guān)單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀(guān)念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門(mén)發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內要樹(shù)立現代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”。要通過(guò)重組、兼并、控股、引外靠?jì)?yōu)等方式，盡快創(chuàng )建能對中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹(shù)立起經(jīng)濟倫理觀(guān)念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門(mén)加強協(xié)調溝通，做好拆遷工作。近年來(lái)，城市房屋拆遷成為社會(huì )的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問(wèn)題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問(wèn)題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷(xiāo)或變更登記等相關(guān)手續，導致一宗土地出現兩套房產(chǎn)證，權屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問(wèn)題難以及時(shí)妥善解決。根據國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關(guān)部門(mén)應當按照各自職責，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問(wèn)題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設，強化市場(chǎng)監管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門(mén)，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續。同時(shí)，在交易大廳門(mén)口還有各開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開(kāi)發(fā)量、樓盤(pán)介紹、聯(lián)系電話(huà)等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開(kāi)發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告4
一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀(guān)和獨特濱江景觀(guān)特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jì)r(jià)格一直呈現穩步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng )新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著(zhù)大量外埠資本注資xx，該區域房地產(chǎn)格局呈現出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強。另一方面，頂級項目拉動(dòng)了高端消費力量。長(cháng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿(mǎn)足細分市場(chǎng)的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀(guān)調控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價(jià)格特征：xx城區商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區域。
供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項目中，xx區域占據了39.54%，xx區域樓盤(pán)供求基本平衡。
消費者特征：包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè )等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷(xiāo)售基本分析
(1) 商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量分析
xx區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過(guò)去的時(shí)間內，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居武漢市前列，同其它區域相比，其價(jià)格一直呈現出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價(jià)達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(cháng)了39.57%。另一方面，受?chē)液暧^(guān)調控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷(xiāo)量出現一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷(xiāo)量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的`幅度十分平穩。從整個(gè)區域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。
xx中心區作為武漢市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區域可售樓盤(pán)套數在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著(zhù)該區經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì )在其中充當越來(lái)越重要的角色。
同時(shí)，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jì)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。
(2) xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷(xiāo)量為8950套，總體供銷(xiāo)比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷(xiāo)量減少
為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(cháng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在xx年以來(lái)對拆遷規模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。
同時(shí)，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò )調查數據和對90多個(gè)樓盤(pán)的調研數據顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買(mǎi)行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區域，投資類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售的放緩使其住宅整體銷(xiāo)量有所減少。
3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高
億房研究中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買(mǎi)住房的區域偏好主要集中于xx中心城區。但受到該區域高房?jì)r(jià)的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業(yè)的人群不得不在別的片區尋求替代品。
4、主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品戶(hù)型集中在90-120 平方米
20xx年(1-6月份)xx的戶(hù)型供銷(xiāo)比例統計結果顯示，90平方米以下戶(hù)型供小于銷(xiāo)，140平方米以上戶(hù)型供大于銷(xiāo)，90-140平方米戶(hù)型供銷(xiāo)比較平衡。其中，90平方米以下戶(hù)型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)售量占到xx總銷(xiāo)量的27.83%。90平方米以下戶(hù)型的上市和銷(xiāo)售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶(hù)型的上市量較大，占到全市同等戶(hù)型上市量的40.17%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)量則占到全市同等戶(hù)型銷(xiāo)量的45.43%。
四、xx各區域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況
xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、后湖片區和東西湖區四個(gè)區域組成，根據其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)xx中心區
20xx年上半年xx中心區成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀(guān)望。尤其在中心城區，房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數開(kāi)發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤(pán)項目打起價(jià)格戰，這也就造成了6月該片區的價(jià)格出現小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著(zhù)武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè )、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項目的即將興建，位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來(lái)，xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區的加快建設。
xx中心區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)
(二)古田片區
20xx年上半年古田片區成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線(xiàn)，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著(zhù)輕軌建設的降溫和解放大道沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區供應量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房?jì)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為沉寂。
對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著(zhù)硚口對古田區域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車(chē)，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)
(三)二七、后湖片區
20xx年上半年二七、后湖片區成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來(lái)看，該片區價(jià)格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價(jià)格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關(guān)注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jì)r(jià)格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè )福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶(hù)，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業(yè)配套不足的現實(shí)問(wèn)題。
二七、后湖片區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)
(四)東西湖片區
20xx年上半年?yáng)|西湖片區成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(cháng)了14.07%。
從成交價(jià)格及成交套數來(lái)看，東西湖片區今年實(shí)現價(jià)量雙增，特別是銷(xiāo)量，盡管只增長(cháng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀(guān)今年全市其他的銷(xiāo)售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀(guān)望情緒，但從該片區個(gè)別項目的調查顯示，客戶(hù)平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶(hù)，很多也是因為價(jià)格相對較低，所以將買(mǎi)房目標選定在郊區，面對高房?jì)r(jià)，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤(pán)，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區最易消化的普通住宅產(chǎn)品類(lèi)型，一直是本區域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來(lái)其供應量的遞減趨勢說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結構的調整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區域由于其自身條件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(cháng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據空港經(jīng)濟之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
東西湖片區主要在售樓盤(pán)信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號)
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告5
一 調查背景
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與一般市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)一樣，是個(gè)人和集體通過(guò)創(chuàng )造，與其他的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值，獲得所需物品的社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)過(guò)程。其實(shí)質(zhì)是以消費者對各類(lèi)房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)有效地提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、廠(chǎng)房等房地產(chǎn)商品和服務(wù)來(lái)滿(mǎn)足消費者生產(chǎn)或生活，物質(zhì)或精神的需求，并獲取利潤的經(jīng)濟活動(dòng)。 近年來(lái)，大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷(xiāo)策劃上，市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷(xiāo)策劃上。營(yíng)銷(xiāo)策劃在很大程度上已被視為是項目致勝的關(guān)鍵。在營(yíng)銷(xiāo)策劃開(kāi)展商由重視營(yíng)銷(xiāo)策劃、概念打造轉向重視前期研究和產(chǎn)品定位，隨著(zhù)廣大居民消費傾向與消費心理的變化，樓盤(pán)的“賣(mài)點(diǎn)”也在逐年轉變。生態(tài)賣(mài)點(diǎn)逐步取代高科技賣(mài)點(diǎn)，成為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)的主流�！熬G色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開(kāi)發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項目針對性更強。社會(huì )消費心理的不穩定以及發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場(chǎng)上的產(chǎn)品出現“不斷升級”的現象。居住趨向郊區化，住房消費平民化，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現了 “住房如時(shí)裝，一年一個(gè)樣”的狀況。大型住宅項目不斷出現，開(kāi)發(fā)主題更為明顯，產(chǎn)品多元化、客戶(hù)多元化、開(kāi)發(fā)主題的連貫性、品牌經(jīng)營(yíng)的系統性，均是營(yíng)銷(xiāo)工作的新課題。發(fā)展商的品牌策略不斷提升，企業(yè)品牌和樓盤(pán)品牌已開(kāi)始為買(mǎi)家識別。服務(wù)概念貫徹于營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程。優(yōu)質(zhì)的看樓服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、24小時(shí)的專(zhuān)車(chē)接送服務(wù)，均給買(mǎi)家帶來(lái)了方便和優(yōu)惠。形成了從優(yōu)質(zhì)方便的服務(wù)到看樓、買(mǎi)樓的良性循環(huán)。本次主要是分析我在興龍置業(yè)實(shí)習階段對購房人群的基本狀況以及住房者的需求和未來(lái)發(fā)展趨勢所做的調查。
二、公司簡(jiǎn)介
秦皇島市興龍置家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立，注冊資金20xx萬(wàn)元。公司成立于20xx年，自成立以來(lái)，始終貫徹“仁和、誠信、務(wù)實(shí)、求新”的企業(yè)精神，通過(guò)實(shí)行科學(xué)規范的運營(yíng)管理，現已擁有連鎖店三十二家，員工200余人。
公司以房地產(chǎn)中介、樓盤(pán)代理和信貸業(yè)務(wù)為核心，業(yè)務(wù)范圍涉及房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃、商品房代理、代辦貸款、代辦過(guò)戶(hù)、代辦產(chǎn)權、廣告等，力爭成為國內房地產(chǎn)經(jīng)紀和金融按揭服務(wù)的領(lǐng)跑者。公司與數十家金融機構建立了長(cháng)期友好的合作關(guān)系，在廣大購房者、開(kāi)發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介企業(yè)中享有較高的知名度。20xx年10月，公司先進(jìn)的二手房交易電子商務(wù)網(wǎng)站上線(xiàn)。網(wǎng)站搭建了資源豐富、信用度高、交互性強的分類(lèi)信息平臺，致力于為購房者提供全面的新房、二手房信息服務(wù)。
20xx年，公司成立了廣告部，使公司的綜合實(shí)力進(jìn)一步增強。公司現有市內黃金地段大型戶(hù)外廣告位、京沈高速戶(hù)外廣告位以及秦皇島市主要干道路燈燈桿廣告位多處，
本著(zhù)“以市場(chǎng)為導向，以客戶(hù)為中心”的`服務(wù)理念，致力于為客戶(hù)全面、貼身的廣告服務(wù)。
公司大專(zhuān)以上學(xué)歷的員工占到了90%以上，高素質(zhì)的人才隊伍為公司的持續穩定發(fā)展奠定了良好的基礎。公司堅持“德才兼備、敬業(yè)為本”的人才理念，定期組織員工參加各種培訓。從剛剛入職的新員工培訓到基層門(mén)店管理人員的素質(zhì)提升，從中層干部的能力提升到業(yè)務(wù)骨干的外派培訓，無(wú)不體現著(zhù)公司對人才的高度重視。借助于興龍控股的“興龍管理學(xué)院”，公司為員工提供了更為全面的成長(cháng)和發(fā)展平臺。
公司重視企業(yè)文化建設。通過(guò)內刊《動(dòng)感興龍》和《興龍之路》引領(lǐng)員工團結、拼搏、奉獻的精神風(fēng)貌，同時(shí)，經(jīng)常舉辦多姿多彩的文化娛樂(lè )活動(dòng)，豐富員工的業(yè)余文化生活�！褒堯v杯”長(cháng)跑比賽、運動(dòng)會(huì )、歌詠比賽、春節晚會(huì )等，無(wú)不體現著(zhù)公司濃厚的文化氛圍。
公司堅持“貼近社區、服務(wù)百姓、回報社會(huì )”的宗旨，與秦皇島各個(gè)社區居委會(huì )進(jìn)行便民合作，同時(shí)經(jīng)常組織員工參與各種公益活動(dòng)，多次捐資助教，得到了社會(huì )各界的肯定和好評。
在開(kāi)拓市場(chǎng)的過(guò)程中，公司的綜合實(shí)力不斷增強，呈現出蓬勃的生機和旺盛的生命力，在未來(lái)的日子里，我們將和有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的精英們一起，以“誠信的品質(zhì)，專(zhuān)業(yè)的服務(wù)”，全力打造秦皇島市房產(chǎn)經(jīng)紀新坐標。
三、目前購房群體的基本狀況
1、大部分購房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購買(mǎi)力不高。
從調查結果來(lái)看，大部分購房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒(méi)有取得很大的成功，其中17%的購房者處于事業(yè)的起步階段，60%的購房者處于事業(yè)的發(fā)展階段，處于事業(yè)起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在20xx元以下，而且他們在單位的職務(wù)多為普通員工。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購房者大部分為31—45歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級別。一方面這些人沒(méi)有太多的積蓄，另一方面他們還需要進(jìn)一步補充知識，拓展自己的業(yè)務(wù)，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業(yè)消費上的總體購買(mǎi)力不高。就總體情況來(lái)看，購房者的購買(mǎi)力也并不是很高。購房者的平均家庭月總收入約為20xx元，而83.3%的購房者的家庭月總收入都在5000元以下。采用分期付款的購房者占購房者總數的60%，其中88.3%的分期付款購房者所能承受的首付款額度在18萬(wàn)元以下。
2、購房者對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌有一定的認知度，但總體認知水平并不高。
隨著(zhù)外地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍房產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌能否被消費者認知或記憶對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)拓展以及樓盤(pán)銷(xiāo)售具有非常重要的意義。在調查結果中，購房者能夠說(shuō)出開(kāi)發(fā)商品牌的數量不等，能夠說(shuō)出三個(gè)及三個(gè)以上的開(kāi)發(fā)商品牌的購房者所占的比例僅為21.0%，而根本不知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的購房者所占的比例也為21.0%，并且知道一個(gè)開(kāi)發(fā)商品牌的購房者所占的比例高達31.2%，這充分表明購房者對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的總體認知程度不高。在所有購房者說(shuō)出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，消費者認知度較高的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較活躍的3—4個(gè)開(kāi)發(fā)商，但對它們的認知水平仍然不高。購房者認知度最高的兩個(gè)開(kāi)發(fā)商，其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%，而對其他開(kāi)發(fā)商的認知度則更低。
消費者對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌認知程度不高，其主要原因在于以往開(kāi)發(fā)商對樓盤(pán)項目本身的宣傳力度很大，而對開(kāi)發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。然而，從以往的研究經(jīng)驗來(lái)看，那些知曉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的購房者對其所知曉的開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)項目選擇率會(huì )更高�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身的品牌，是影響消費者購買(mǎi)的重要因素，對促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售起著(zhù)不可忽視的作用。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在大力宣傳樓盤(pán)項目的同時(shí)，也要加強本身品牌的建設和宣傳。
3、置業(yè)消費盲區與企業(yè)品牌建立
置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購買(mǎi)過(guò)程過(guò)于復雜，涉及眾多環(huán)節，因此存在著(zhù)比較極大的認知難度，而消費者在房屋消費過(guò)程中的弱勢地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來(lái)了隱患。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)育和成熟的同時(shí)，購房糾紛也隨著(zhù)增多。業(yè)主與物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商之間的沖突事件時(shí)有發(fā)生，并且事態(tài)發(fā)展有增多和升級的跡象，并且不斷有房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員對開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售內幕進(jìn)行暴光，這些事件對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所形成的負面影響在短期內挽回的可能極小，致使消費者在選擇開(kāi)發(fā)商以及樓盤(pán)上存在著(zhù)更多的忐忑不安
從總體看，在以往的實(shí)際房地產(chǎn)購買(mǎi)者當中，只有不到20%的消費者在購買(mǎi)之前對購房手續、市場(chǎng)供應樓盤(pán)狀況比較清晰和了解，這顯然與通常意義上認為"購房是一種理性消費"存在著(zhù)嚴重的差異，產(chǎn)生這一現象的原因是復雜的：但消費動(dòng)機與消費決策之間信息的不匹配和不平衡性是關(guān)鍵因素。
從消費市場(chǎng)經(jīng)驗來(lái)說(shuō)，在復雜而缺乏規范秩序的市場(chǎng)中，在消費者消費認知力低下的情況下，消費者的消費安全感直接影響消費選擇、決策，而影響消費安全感的一個(gè)重要作用力就是企業(yè)品牌的形象與價(jià)值，良好的品牌形象的建立將大大提升開(kāi)發(fā)商的業(yè)界地位、市場(chǎng)業(yè)績(jì)，尤其是在目前消費者對期房持懷疑態(tài)度情況下，良好的品牌形象對開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)表現將起到至關(guān)重要的作用。因此基于消費群體認知力不高的狀況，有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價(jià)值。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告6
今年以來(lái)，國家采取了一系列優(yōu)惠政策，擴大內需，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，特別是我市“房地產(chǎn)新政；在影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開(kāi)發(fā)投資逐漸好轉，商品房銷(xiāo)售不斷上升，政策效果進(jìn)一步顯現。
一、我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現狀
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低調整狀態(tài)。1-11月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元，與20xx年同期持平比例下降9.0%，比今年最低點(diǎn)上升近6個(gè)百分點(diǎn)，比第三季度上升1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1)，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資總額的10.0%，比第三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月1月至11月市、縣(市、區)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結構表
投資額(億元)
發(fā)展投資比例(%)
同比增減比例(%)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
94.9
—
—
包括:商品房
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所
10.5
11.0
-2.1
其他房屋
4.8
5.1
1.9
(2)房地產(chǎn)建設規模及現狀；兩升一滴。隨著(zhù)我市六個(gè)部門(mén)推進(jìn)新建設措施的出臺和銷(xiāo)售市場(chǎng)的持續升溫，市場(chǎng)供應發(fā)生了積極變化。建筑面積和竣工面積保持了一定的增長(cháng)規模，而新建筑面積逐年減少，但下降幅度逐漸縮小�？⒐っ娣e276.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)43.9%；其中，居住面積241.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)40.0%；辦公樓5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)143.2%；商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所25.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)111.1%。
新開(kāi)工面積293萬(wàn)平方米，同比下降22.7%；居住面積224.7萬(wàn)平方米，同比下降30.0%；辦公樓7.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)117.3%；商業(yè)和商業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米，同比下降8.6%。
二、新房地產(chǎn)政策對市場(chǎng)的影響分析
1.新住房政策的累積效應得到了進(jìn)一步的揭示。自去年第四季度以來(lái)，我市已發(fā)布有效的“房地產(chǎn)新政；今年以來(lái)，各部門(mén)在原有基礎上不斷完善和細化各項政策措施，出臺了《關(guān)于調整城鎮房地產(chǎn)交易的稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步減輕居民購買(mǎi)和轉讓住房稅收負擔的政策》、《關(guān)于促進(jìn)我
《關(guān)于促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《促進(jìn)新項目發(fā)展的政策措施》，同時(shí)增加金融支持服務(wù)，降低公積金貸款首付比例，將首付比例從30%調整為20%，將最高貸款額度從25萬(wàn)元調整為35萬(wàn)元，將最高貸款期限從20年調整為30年，縮短二手房貸款和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免稅期限，將全額征收改為差額征收等。這些政策措施的效果有效降低了購房者的成本，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和消費者都有好處，增強了信心，獲得了利益。從目前的情況來(lái)看，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運作，已經(jīng)產(chǎn)生了積極的效果，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速復蘇起到了積極的作用。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取積極有效的措施應對市場(chǎng)變化。去年下半年后，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)投資和商品房銷(xiāo)售持續下滑的新形勢，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調整發(fā)展戰略和營(yíng)銷(xiāo)策略，采取各種優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，極大地激發(fā)了居民的購房欲望和消費熱情，交易量大幅增加。
三、目前值得注意的兩個(gè)問(wèn)題
其次，高房?jì)r(jià)可能會(huì )對商品房銷(xiāo)售施加新的限制。隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售的快速增長(cháng)，市場(chǎng)復蘇的跡象趨于明顯，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)和新建筑出現了價(jià)格上漲。據報道，在成交量略有改善后，一些房地產(chǎn)從3月份開(kāi)始漲價(jià)，8月份出現了一些房地產(chǎn)“坐在地上漲價(jià)”現象。從城市商品房平均成交價(jià)格看，今年1-11月城市商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長(cháng)12.3%，其中商品房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比增長(cháng)17.62%。在市區，有價(jià)格在7000-8000元/㎡的'高檔樓盤(pán)，如地景藍灣、童淵、運河一號大廈、江南一品、公園一號等，商品房的漲價(jià)幅度大大超過(guò)人民收入的增長(cháng)，勢必對銷(xiāo)售形成新的約束。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1.加快政策調整，給行業(yè)寬松的發(fā)展空間。目前我市發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅、住房貸款等內容。該政策具有放寬行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導輿論和制定政策時(shí)，應更加堅定地運用市場(chǎng)導向的標準，為行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供寬松穩定的環(huán)境，為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的繁榮穩定奠定基礎。
2.政府應規范土地市場(chǎng)，引導房地產(chǎn)企業(yè)合理、科學(xué)地利用現有可開(kāi)發(fā)土地。從規劃、土地使用、稅收優(yōu)惠等方面引導和鼓勵社會(huì )投資，發(fā)展中小戶(hù)型(面積120平方米以下)房地產(chǎn)項目，增加廉租房、保障房建設，滿(mǎn)足廣大公民住房需求。過(guò)高的房?jì)r(jià)仍然是有效擴大市場(chǎng)交易的直接障礙，也是消費者觀(guān)望的根本原因。普通消費者還是買(mǎi)不起現在的房?jì)r(jià)，但實(shí)際上現在的房?jì)r(jià)還是蘊含著(zhù)很大的利潤。一方面，如果開(kāi)發(fā)商愿意讓消費者受益，兩者之間的需求可以達到合理的平衡，可以有效消除房地產(chǎn)矛盾的長(cháng)期積累；另一方面，開(kāi)發(fā)商需要對土地儲備和住房開(kāi)發(fā)進(jìn)行合理規劃，防止資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展。
3.穩定就業(yè)，增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵在于市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交量取決于市場(chǎng)消費能力。因此，居民的收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費至關(guān)重要。
4.創(chuàng )造更好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境。政府應不斷加大投入，重點(diǎn)改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育、衛生、文化等民生工程建設，營(yíng)造良好的人文居住環(huán)境，吸引更多有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)入駐發(fā)展。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告7
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展，房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的`市場(chǎng)調研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據。
高水平的城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~20xx)經(jīng)濟發(fā)展戰略預測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮國內生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和20xx年的城鎮總人口分別為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎設施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計算。規劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮城市綠地景觀(guān)規劃將其中20xx年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規劃 常平城市景觀(guān)體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節點(diǎn)，三區七門(mén)戶(hù)”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告8
一、調研前言
長(cháng)沙是湖南省會(huì )，位于湖南省東部偏北，是湖南的，經(jīng)濟，文教，商貿和旅游中心，是中南地區重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領(lǐng)桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱(chēng)。全市現轄芙蓉，天心，岳麓，開(kāi)福，雨花五區和長(cháng)沙，望城，寧鄉三縣及瀏陽(yáng)市總面積1、18萬(wàn)平方公里，人口613萬(wàn)，其中城區面積556平方公里，人口199萬(wàn)。
本次調研主要是為了了解長(cháng)沙地區的人均住房面積情況，針對XX年長(cháng)沙地區的400戶(hù)住民進(jìn)行的調查，通過(guò)了解這400戶(hù)住民的現收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調查法，抽取幾個(gè)單元式配套住宅，進(jìn)行上門(mén)問(wèn)調查。通過(guò)此次調研，我們了解了長(cháng)沙地區的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19、88平米，10%的低收入住房面積21、72平米，60%的中等收入住房面積28、50平米，10%的高收入住房面積35、93平米，10%的最高收入的住房面積43、60平米，總平均29、31平米。本次調查得出這400戶(hù)不同收入層次的人群顯示：有80%的戶(hù)主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。
�。ㄒ唬┱{研時(shí)間及地點(diǎn)
xx年初至xx年末；長(cháng)沙市區
�。ǘ┱{研對象及范圍
長(cháng)沙市區隨機抽取的400戶(hù)住民
�。ㄈ┱{研目的
了解了長(cháng)沙地區的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很不同，以及當前長(cháng)沙的住房形式以及人均住房面積。
�。ㄋ模┱{研方法
隨機抽樣調查法和上門(mén)問(wèn)調查法
�。ㄎ澹┱{研結論
通過(guò)調查了解長(cháng)沙的人均住房面積有了很的增長(cháng)，從1980的7、67平米到本次調研得出的29、21平米，這個(gè)增長(cháng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說(shuō)明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(cháng)，房屋銷(xiāo)售面積，土地購置面積等等，都在增長(cháng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過(guò)本次調查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19、88平米，10%的.低收入住房面積21、72平米，60%的中等收入住房面積28、50平米，10%的高收入住房面積35、93平米，10%的最高收入的住房面積43、60平米，總平均29、31平米。其中：租公房23戶(hù)占5、75%，租私房14戶(hù)，占3、50%，自由私房360戶(hù)，占90、0%，其他3戶(hù)，占0、75%。其中一居室19戶(hù)，二居室173戶(hù)，三居室147戶(hù)，四居室以上18戶(hù)。擁有二居室以上的家庭占94、68%。擁有三居室以上的家庭占46、21%、除現住房之外還有一套住房占19、84%，有兩套占1、38%還有3套占0、82%，擁有兩套以上占22、04%。
現在長(cháng)沙的人均住房面積有了很的增長(cháng)，從1980的7、67平米到本次調研得出的29、21平米，這個(gè)增長(cháng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說(shuō)明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(cháng)，房屋銷(xiāo)售面積，土地購置面積等等，都在增長(cháng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預測
�。ㄒ唬╅L(cháng)沙市人均住房和市區人口分析
從1980年開(kāi)始到XX年，長(cháng)沙市的人均住房使用面積隨著(zhù)市區人口數的`增加而增加，市區人口數由1980年的101、94萬(wàn)人增加到XX年的218、75萬(wàn)人，人均住房使用面積由1980年的7、67增長(cháng)到XX年的21、，登記結婚的數據則有起伏變化，時(shí)高時(shí)低，無(wú)法預測。
�。ǘ┦杖雽哟闻c住房建筑面積情況分析
10%的最低收入戶(hù)住房建筑面積19、88平米，10%的低收入戶(hù)住房建筑面積21、72平米，60%的中等收入戶(hù)住房建筑面積28、50平米，10%的高收入戶(hù)住房建筑面積35、93平米，10%的高收入戶(hù)住房建筑面積43、60平米，總平均29、21平米。從而可以看出收入高的住房建筑面積越，但60%處于中等收入水平層次，所以部分的住房建筑面積市28、50平米。
�。ㄈ┳》款�(lèi)型和現有住房數分析
5、75%是租賃公房，3、50%租賃私房，90、0%自有私房，0、75%市其他類(lèi)型。其中，2、0%是單棟配套樓房，89、25%是單元式配套住宅，5、5%是普通樓房，3、25%是普通平房。而居室類(lèi)型分析94、68%家庭是二居室，46、21%家庭是三居室。19、84%有兩套住房，1、38%有三套住房，0、82%有四套住房。由此可以看出有90、0%住的是私房，89、25%是單元式配套住宅，而卻有94、68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的，46、21%的家庭居住類(lèi)型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22、04%。
�。ㄋ模╅L(cháng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況分析
1、長(cháng)沙市施工和竣工房屋面積
從1998年到XX年施工房屋面積從339、01平方米增長(cháng)到3270、34平方米，竣工房屋面積從98、38平方米增長(cháng)到699、90平方米，房屋售出面積，從39、97平方米增長(cháng)到985、09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長(cháng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(cháng)了7倍，房屋售出面積增長(cháng)了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積
XX年長(cháng)沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65、63萬(wàn)平米，其中空置13年面積49、42萬(wàn)平米，空置3年和3年以上面積5、70萬(wàn)平方米。
從而可以看出長(cháng)沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買(mǎi)房屋。
四、結論及建議
通過(guò)此次調研，可以看出長(cháng)沙市從1980年到XX年，人均住房面積隨著(zhù)市區人口數的增加而增加，收入高的住房建筑面積越，但60%處于中等收入水平層次，所以部分的住房建筑面積市28、50平米。有90、0%住的是私房，89、25%是單元式配套住宅，而卻有94、68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的，46、21%的家庭居住類(lèi)型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22、04%。施工房屋面積增長(cháng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(cháng)了7倍，房屋售出面積增長(cháng)了30倍。長(cháng)沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買(mǎi)房屋。長(cháng)沙市可以減少房屋的施工建筑，將現有的商品房屋出售出去，適當的降低房?jì)r(jià)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告9
導語(yǔ)：調研報告是一種溝通、交流形式，其目的是將調查結果、戰略性的建議以及其他結果傳遞給管理人員或其他擔任專(zhuān)門(mén)職務(wù)的人員。希望接下來(lái)小編整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研報告，文章希望家喜歡！
“兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。
近期，和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37、3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489、9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區近年的開(kāi)發(fā)建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42、2%。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的`地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2、6%、15、2%、84、5%、79、1%、1、9倍；辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50、6萬(wàn)平方米；預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15、5%和15、4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6、5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44、3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的'新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20、5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
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土地供應結構調整。建設部等七部出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間；對房?jì)r(jià)上正快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。
房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上正快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5、31%提高到6、12%。
房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定XX年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在XX年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
地方:
房地產(chǎn)發(fā)展目標調整�！耙跃幼橹�、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
房地產(chǎn)供應結構調整。力調整供應結構，加配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。XX年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成；同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)源看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告10
一、城市居民目前住得怎樣
從調查所涉及的范圍看，城市居民以居住樓房為主。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3％，超過(guò)半數；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。
二、多少都市人準備買(mǎi)房
據調查，五年內準備購房的都市人占調查城市總體的21.9％，其中以經(jīng)濟適用房和商品房為主，預購面積在70-140平方米之間。購房資金將主要來(lái)源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據一定比例。
三、有了產(chǎn)權房，還買(mǎi)房嗎
數據顯示，調查總體中59.3％的家庭擁有住房產(chǎn)權，住房面積在20-80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50-80平方米所占比例為最高，20-50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個(gè)人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是房產(chǎn)預購對象呢？調查結果顯示并不盡然。調查顯示，在已擁有產(chǎn)權房的家庭中，23.3％預計在五年內購房，20.1％預計明年購房，商品房及經(jīng)濟適用房仍占預購主導地位。
調查顯示，無(wú)產(chǎn)權房家庭主要希望購買(mǎi)80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問(wèn)題；而已擁有產(chǎn)權房的家庭則希望購買(mǎi)更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。
有產(chǎn)權房家庭計劃5年內購房的比例遠遠高于計劃1年或2年內購房的比例，尤其是對大面積住房的購買(mǎi)。
另外，在商品房預購群體中，有產(chǎn)權房的家庭預購比例達55.6％，遠遠高于其他住房群體，預購面積以81-100平方米的需求為最高，達30.5％；而在100-150平方米的預購群體中，擁有產(chǎn)權房的家庭預購比例高達62.3％，可見(jiàn)購房在這個(gè)群體中的市場(chǎng)潛力非�？捎^(guān)。但是，他們的購買(mǎi)能力又怎樣呢？
假設擁有房產(chǎn)權的預購者為一總體，調查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高，達16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。從總體家庭月收入狀況來(lái)看，我們就不難理解他們對房子售價(jià)的期望值所在。希望房?jì)r(jià)在1000-20xx元的比例最高，為30.4％；500-1000元的占22.3％；20xx-3000元的占21.6％；希望房?jì)r(jià)在6000元以上的不足1％。
以上數據顯示，人口基數和迅猛的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢使房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長(cháng)的房屋物業(yè)需求之間出現了斷層。如果商家能順應市場(chǎng)，對價(jià)格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂(lè )觀(guān)。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權的預購者中，有69.1％希望使用
家庭存款來(lái)購房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款�？磥�(lái)，傳統的消費觀(guān)念顯然不利于消費的良性增長(cháng)。
四、購房者是什么樣的人
數據顯示，25-34歲的人占購房人群的36％，位居傍首，而35-44歲的人群比例為20.3％，位居第二�？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿易、制造業(yè)、政府機關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員／公司中級經(jīng)理居多。
目前，家庭結構以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數定位在商品房及經(jīng)濟適用房，分別占預購比例的'42.7％和39.2％；預購面積在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在2500-4000元間。另外，調查發(fā)現，收入越高越傾向于購買(mǎi)商品房�？梢哉f(shuō)，他們將是未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)內的一支生力軍。
五、居民購房承受能力有多大
房地產(chǎn)業(yè)區域性差異很大，但房?jì)r(jià)與區域性平均收益的比例卻基本類(lèi)似。
從居民對房?jì)r(jià)的期望值曲線(xiàn)上來(lái)看，期望值與市場(chǎng)價(jià)差距甚遠。目前國內的經(jīng)濟發(fā)展現狀決定了恩格爾系數（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。另外，中國人的傳統觀(guān)念是量入為出，還不習慣去花將來(lái)的錢(qián)，加之銀行貸款手續目前還
稍嫌繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費觀(guān)念的盡快更新。從總體購房人群中預購房屋的資金來(lái)源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買(mǎi)房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見(jiàn)，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀(guān)念，刺激消費增長(cháng)，達到商家與消費者雙贏(yíng)的效果。
六、誰(shuí)更急于買(mǎi)房
目前，從預購房者的人群結構來(lái)看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預購總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預購者介于21-35歲之間；制造業(yè)職工占預購總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預購者介于21-35歲之間；而中級公司經(jīng)理介于21-35歲的預購比例也超過(guò)了60％。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介于21-35歲的占43.7％，介于36-45歲的占30.4％；34.7％的獨身，其中66.1％介于21-35歲之間，僅有1.4％介于36-45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個(gè)重要部分。
應該說(shuō)21-45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類(lèi)型仍然是經(jīng)濟適用房和商品房，面積介于50-140平方米之間，愿望花3000-4000元／平方米購房的也占有一定的比例。
七、居住環(huán)境對購房有多大影響
調查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問(wèn)題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著(zhù)消費者購房的決策。
目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。認為城市環(huán)境污染太嚴重的占調查總體的60.9％，看來(lái)，爭取“綠色”生存環(huán)境已成為大多數都市人的夢(mèng)想。相比較而言，郊區的物業(yè)價(jià)格比市區要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區，且有些文化小區的人文環(huán)境也很好，城市則因為交通網(wǎng)絡(luò )的不夠完善、私家車(chē)普及率偏低、交通過(guò)分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價(jià)格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無(wú)法實(shí)現。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告11
“兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策推薦，對持續我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要好處。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489。9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資持續較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42。2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也持續了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售狀況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50。6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的.調控。中央和市的政策主要透過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化狀況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)光;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定20xx年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在20xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。20xx年市《》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。20xx年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現必須程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，到達抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。透過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，透過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的狀況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。透過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格。思考到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、用心應對，持續我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為持續我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前個(gè)性要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)狀況和原因等列入分析資料。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警推薦。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展狀況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以到達透過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，透過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，用心引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告12
第一部分：投資環(huán)境分析
1、濟南自然環(huán)境及人口概況
濟南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區帶。濟南境內河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
濟南是中國東部沿海經(jīng)濟大省——山東省的省會(huì )，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準的副省級城市和沿海開(kāi)放城市。全市總面積8177平方公里，市區面積3257平方公里。
濟南歷史悠久，是國務(wù)院公布的歷史文化名城。濟南風(fēng)景秀麗，泉水眾多，被譽(yù)為“泉城”。濟南的市樹(shù)是柳樹(shù)，市花是荷花。
2、濟南經(jīng)濟狀況分析
(1)宏觀(guān)經(jīng)濟概況
2004年，濟南市實(shí)現地區生產(chǎn)總值1618。9億元，增長(cháng)15。6%，綜合經(jīng)濟實(shí)力持續在全省前列，是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現增加值118。7億元，增長(cháng)7。8%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現增加值742。4億元，增長(cháng)19。8%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現增加值757。8億元，增長(cháng)13。0%。。
(2)銀行存款余額概況
濟南市是中國九大金融區之一，金融機構門(mén)類(lèi)齊全，運營(yíng)良好。到2004年底，全市各類(lèi)銀行金融機構存款余額2991億元，比年初增長(cháng)22。1%，全市貸款余額2830億元，增長(cháng)10。8%。
(3)濟南市民收入及消費概況
2004年，城市市區居民(非農業(yè))人均可支配收入為12005元，增長(cháng)9。0%;人均消費性支出8581元，增長(cháng)2。2%。農民人均純收入4116元，增長(cháng)13。7%;人均生活費支出2543元，增長(cháng)9。8%。城鄉居民的消費結構發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量提高。城市居民消費更注重消費質(zhì)量，休閑娛樂(lè )享受型消費發(fā)展迅速，人均休閑娛樂(lè )等服務(wù)支出800元，增長(cháng)19。7%，占消費性支出的比重9。3%，提高1。3個(gè)百分點(diǎn)。城市人均住宅使用面積到達了19。5平方米，比上年末增加0。65平方米;農村居民人均生活用房面積32。9平方米，增加0。4平方米。
(4)固定資產(chǎn)投資概況
2005年濟南全年全社會(huì )固定資產(chǎn)投資856。9億元，增長(cháng)31。6%。在全社會(huì )固定資產(chǎn)投資中，城鎮及以上單位投資724。4億元，增長(cháng)32。3%;農村投資132。6億元，增長(cháng)44。0%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資121。1億元，增長(cháng)9。9%，其中：住宅投資96。2億元，增長(cháng)10。1%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的79。4%。
(5)建筑業(yè)
2005年全市具有新資質(zhì)等級的建筑業(yè)企業(yè)753家，共完成增加值93。3億元，增長(cháng)10。4%;實(shí)現利稅22億元，增長(cháng)8。6%;全員勞動(dòng)生產(chǎn)率(按當年價(jià)全社會(huì )增加值計算)為13。03萬(wàn)元/人，房屋施工面積3448萬(wàn)平方米，房屋竣工面積1216萬(wàn)平方米，其中住宅732萬(wàn)平方米。
2006年一季度，全市建筑業(yè)開(kāi)局平穩，全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48。2億元，同比增長(cháng)7。8%。其中，國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31。5億元，同比增長(cháng)1。1%;非國有及國有控股企業(yè)完成16。7億元，增長(cháng)19。3%。
一季度，房屋建筑施工面積2026。2萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)13。2%。其中，新開(kāi)工面積376。2萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)34。7%。
一季度，完成竣工產(chǎn)值14。6億元，比去年同期增長(cháng)33。9%，房屋建筑竣工面積39。4萬(wàn)平方米，與去年持平。
綜合以上五方面，濟南經(jīng)濟狀況，作以下幾點(diǎn)分析：
(1)2005年濟南市的國內生產(chǎn)總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據《濟南市總體規劃文本》顯示，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結構比例調整為5:45:50，這無(wú)疑會(huì )對第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進(jìn)作用。
(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟南市商品房市場(chǎng)需求潛力較大。數據證明，2005年濟南市人均可支配收入為12310元，在全國15個(gè)副省級城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟南市排第二位，相對購買(mǎi)力水平中高。2005年，家庭年收入區間以3~5萬(wàn)元為最多，比例為44%，其次為3萬(wàn)元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬(wàn)元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場(chǎng)吸納量的重要因素，以上收入特征預示著(zhù)未來(lái)低價(jià)位市場(chǎng)需求量仍然較大，中價(jià)位市場(chǎng)需求逐步成為主流。
(3)濟南是一座“畸形”消費城市，貧富差距大，公款消費現象嚴重。
(4)房地產(chǎn)投資繼04年快速增長(cháng)、05年低幅調整后，正成為熱點(diǎn)。
(5)在與當地同行的接觸中發(fā)現，濟南部分“先富”人士已開(kāi)始二次或多次購房。
3、濟南市城市發(fā)展規劃
(1)中心城區總體布局。
中心城區由主城區和王舍人、賢文、大金、黨家四個(gè)外圍組團組成。
A、主城區是全市的行政、金融、商貿、文化、科教、居住中心，劃分為核心區和11個(gè)功能各有傾重的片區。
●核心區為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區。
●白馬山、濼衛、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區。
●無(wú)影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區。
●文東為科研文教片區。
●千佛山為風(fēng)景旅游片區。
B、王舍人組團位于中心城區最東部，規劃為獨立工業(yè)區。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。
C、賢文組團位于主城區與王舍人組團之間，以濟南開(kāi)發(fā)區新區為主體構成。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機電一體化等產(chǎn)業(yè)。
D、大金組團位于中心城區西部，規劃為新興產(chǎn)業(yè)園區。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲業(yè)。
E、黨家組團位于中心城區西南部，規劃為汽車(chē)制造工業(yè)為主的獨立工業(yè)區，重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)制造工業(yè)。
(2)公共設施布局
A、中心商務(wù)區。
在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區內。
B、市級商業(yè)中心。
在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場(chǎng)商業(yè)集中地區。
C、省級行政辦公用地。
集中在經(jīng)八緯一地區。同時(shí)完善古城區和歷山路兩側的省級行政辦公設施。
D、金融設施。
在中心商務(wù)區內。
E、文化娛樂(lè )設施。
在南門(mén)、經(jīng)三緯三、普利門(mén)、經(jīng)八緯一等地區。
F、體育設施。
在臘山湖北新建市級體育中心。
G、調整完善醫療衛生設施。
在白馬山、賢文、大金和黨家建設醫療衛生院所。
H、文科設施。
完善文東科研文教區建設，在南部十六里河地區建設濟南科技活動(dòng)場(chǎng)所，在東部鰲角山地區預留高教科研用地。
(3)濟南旅游資源開(kāi)發(fā)。構成以古城旅游區為中心，四面擴展的格局。
A、古城旅游區。
主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統街區及千佛山、佛慧山等景區。
B、向北擴展建成黃河旅游區。
主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區和鴨旺口溫泉旅游度假區等。
C、向東擴展建成龍山文化旅游區。
主要包括龍山文化遺址、齊長(cháng)城、百脈泉群等名勝古跡。
D、向南擴展建成山川古跡旅游區。
主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區。
E、向西擴展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區。
主要包括洪范池、翠屏門(mén)等風(fēng)景旅游區。
(4)外聯(lián)交通
A、鐵路。
2010年前建設京滬高速鐵路濟南段(含黃河高速鐵路橋)，建設邯濟線(xiàn)、濟龍煙線(xiàn)，并引入濟南樞紐。
B、公路。
近期建設大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線(xiàn)。
C、機場(chǎng)。
濟南(遙墻)機場(chǎng)擴建為國內口岸一級機場(chǎng)。新建5萬(wàn)平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長(cháng)現有跑道至3200米，張莊軍用機場(chǎng)不宜在市區內保留，遷出選址新建。
(5)城市交通。
總體框架：3個(gè)環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡(jiǎn)稱(chēng)“三環(huán)九射、九縱九橫”)
“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無(wú)影山中路、濟齊路、營(yíng)市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán);由京滬、京滬與濟青的聯(lián)接線(xiàn)和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。
“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟王、濟青(青州)、濟青(青島)、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路。
“九縱”指二環(huán)西路、營(yíng)市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。
“九橫”指二環(huán)南路、劉長(cháng)山路、經(jīng)十路(快速)、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路(快速)、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。
4、濟南重大市政工程
(1)已建：
A、洪城高速路東、北、西線(xiàn)和黃河二橋建成通車(chē)。
B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。
C、泉城廣場(chǎng)建成使用。
D、濟南機場(chǎng)主跑道投入使用。
(2)在建：
A、“藍天工程”，市區新增綠地20萬(wàn)平方米，使城市綠化覆蓋率到達36%，綠地率31%。
B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶(hù)區的改造建設，搞好舜湖社區，新世界陽(yáng)光花園、北園八村以及其它居民小區的成片住宅開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟適用房建設。
(3)規劃：詳見(jiàn)“濟南市城市發(fā)展規劃”。
分析：從以上“3、濟南市城市發(fā)展規劃和4、濟南重大市政工程”兩項資料分析得出以下幾點(diǎn)：
A、對中心城區，采取強化、改造手段，進(jìn)一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。
B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區的構成確立其每個(gè)片區的核心任務(wù)。
C、南部大力開(kāi)發(fā)旅游資源，構成濟南的生態(tài)區。
D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點(diǎn)：
●北向擴建黃河旅游區，其中華山旅游區作為其中一部分。
●京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線(xiàn)工程。將使外聯(lián)更方便。
●順河高架路北延工程。
●歷山北路拓寬工程。
第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體運行狀況
由于房改政策、城市基礎設施及舊城改造、城市新功能區域規劃建設的拉動(dòng)作用，濟南市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步升溫。據有關(guān)部門(mén)透露，5年之內濟南市將有4000萬(wàn)平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬(wàn)平方米。
在一輪發(fā)展機遇面前，濟南市房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強大后盾支持的開(kāi)發(fā)商可能會(huì )脫穎而出。
1、土地市場(chǎng)分析
2006年土地供應狀況
根據濟南市土地部門(mén)的放量土地和部分區域招商土地的統計，濟南市市區目前能夠進(jìn)入市場(chǎng)的土地在3萬(wàn)畝左右，而且新的土地供應還不斷增加。但濟南市獲取土地渠道和價(jià)格的多樣性及歷史遺留問(wèn)題的理順解決，會(huì )在必須時(shí)光內造成明顯的供求矛盾。
2、房地產(chǎn)投資狀況分析
2006年投資預期
有關(guān)部門(mén)的信息顯示，濟南市確定用心推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年力爭完成開(kāi)發(fā)投資135億元，同比增長(cháng)25%。其中：住宅建設完成投資95億元，商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬(wàn)平方米，其中商品住宅施工面積800萬(wàn)平方米;新開(kāi)工面積400萬(wàn)平方米，實(shí)現銷(xiāo)售面積300萬(wàn)平方米。
3、商品房銷(xiāo)售狀況分析
截至2006年2月末，全市商品房屋銷(xiāo)售建筑面積為20。8萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)33。3%。其中，住宅銷(xiāo)售建筑面積為18。4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)18。7%，占全部銷(xiāo)售面積的88。5%，下降10。9個(gè)百分點(diǎn)。2月末，我市商品房屋空置面積為38。5萬(wàn)平方米，其中空置住宅34。6萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(cháng)42。6%和31。1%。買(mǎi)方市場(chǎng)有需求釋放的跡象，但超多新開(kāi)樓盤(pán)的出現，購房人選取余地較大，配置一般、同質(zhì)化較強的樓盤(pán)將面臨市場(chǎng)的考驗。
4、商品房?jì)r(jià)格走勢
2006年2月份登記成交均價(jià)為3034元/平方米，比1月份增長(cháng)18。3%。從前4個(gè)月的中檔住宅市場(chǎng)看，在售樓盤(pán)每平方米均價(jià)到達3500-4500元。市場(chǎng)出現10000-12000元/平米的高端住宅產(chǎn)品。
5、經(jīng)濟適用房市場(chǎng)分析
據悉，濟南市總共規劃了5個(gè)片區來(lái)建設經(jīng)濟適用房，其中首個(gè)向中低收入家庭銷(xiāo)售的槐蔭區大金莊經(jīng)濟適用房項目建設面積15萬(wàn)平方米，槐蔭區世紀中華城項目7萬(wàn)平方米，北全福經(jīng)濟適用房居住組團7。7萬(wàn)平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問(wèn)題的同時(shí)也帶給良好的居住環(huán)境。
二、房地產(chǎn)熱點(diǎn)區域板塊分析
濟南南部是大片的山區，北部是黃河，地理位置的特點(diǎn)決定了濟南市的發(fā)展方向是東西向的，加之鐵路交通線(xiàn)貫通東西，經(jīng)十路、經(jīng)一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現出沿交通線(xiàn)兩側帶狀發(fā)展的特點(diǎn)。
這種城市結構特點(diǎn)造成了濟南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線(xiàn)沿線(xiàn)，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟南自古就有“寧要歷下一張床，不住天橋一間房”的說(shuō)法，談的就是這個(gè)特點(diǎn)。反映到濟南的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，南部，東部的房?jì)r(jià)比北部西部的房?jì)r(jià)要高上一個(gè)檔次。
針對濟南市的特點(diǎn)，政府在制定城市規劃的時(shí)候也充分的照顧了交通干道沿線(xiàn)的商業(yè)的住宅開(kāi)發(fā)。
成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現巨大商業(yè)投資價(jià)值。目前位于經(jīng)十路沿線(xiàn)大型樓盤(pán)，東部中潤世紀城，西部的陽(yáng)光一百都有不俗的市場(chǎng)表現，越來(lái)越得到市場(chǎng)認可。
大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟南市的一大投資熱點(diǎn)。位于經(jīng)一路延長(cháng)線(xiàn)和大明湖西北側的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環(huán)境，樓盤(pán)前景看好。大明湖附近離經(jīng)一路不遠的魯能康橋，具備必須的升值潛力。另外，由山東省建工集團開(kāi)發(fā)的明珠國際商務(wù)港，投資前景看好。
濟南市的歷史文化風(fēng)貌區具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場(chǎng)沿線(xiàn)，周?chē)麆倬奂�，是濟南市的中心，圍繞泉城廣場(chǎng)，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個(gè)值得關(guān)注的板塊。
歷史及規劃因素構成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地，如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶，以英雄山路為中心的社區、商業(yè)、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具、娛樂(lè )產(chǎn)業(yè)地帶，以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應關(guān)注的投資熱點(diǎn)。
屬“南控”的濟南南部地區，山青水秀，自然環(huán)境好，紅葉谷、九頂塔、野生動(dòng)物園、藥鄉森林公園等濟南大部分近郊旅游景區也都在南部，南部獲批準開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)就具備了很好的增值空間，位于濟南南部開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光舜城、偉東新都、國際風(fēng)情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷(xiāo)也說(shuō)明這一點(diǎn)。
東部區域板塊發(fā)展潛力日益顯現，隨著(zhù)新城建設進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區域土地市場(chǎng)帶給充沛的供應的同時(shí)促進(jìn)了該區域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，仍是未來(lái)一段時(shí)光濟南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區域。
第三部分2006年濟南住宅市場(chǎng)分析預測
2006年住宅市場(chǎng)預測
1、行業(yè)發(fā)展方面
計劃經(jīng)濟——改革開(kāi)放——加入世貿組織，中國的經(jīng)濟是不斷走向市場(chǎng)化、國際化的，各行業(yè)面臨的是世界范圍的競爭與機遇，各行業(yè)、各領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度也在不斷提高。房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，土地已基本走市場(chǎng)化的道路;利率政策在不斷靈活，商業(yè)銀行等市場(chǎng)參與者的話(huà)語(yǔ)權在不斷加大，央行雖在總體監控，但越來(lái)越多的是透過(guò)市場(chǎng)化手段影響利率波動(dòng);匯率方面，國家匯率制度也進(jìn)行了重大的改革，控制性的放開(kāi)了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場(chǎng)。綜合來(lái)看所有房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域市場(chǎng)化程度的加深都會(huì )對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進(jìn)作用，推動(dòng)市場(chǎng)不斷成熟，穩步發(fā)展。
2、新增供應量方面
05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，新增供應量與04年相比大幅下降，市場(chǎng)一度低迷，銷(xiāo)售量萎縮，成交價(jià)格雖時(shí)有波動(dòng)，卻并無(wú)大幅滑坡。但從長(cháng)遠來(lái)看，宏觀(guān)經(jīng)濟來(lái)方面，國家在抑制投資過(guò)熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調控對象，但房地產(chǎn)業(yè)不僅僅拉動(dòng)投資，也能有效拉動(dòng)需求，且能帶動(dòng)家電、建材等多行業(yè)的消費性支出，解決國家一向以來(lái)有效需求不足的問(wèn)題。進(jìn)入2006年3月份，濟南東西南北中都有大盤(pán)項目在啟動(dòng)，在住宅市場(chǎng)上泉景·天沅(80萬(wàn)平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬(wàn)平米)、融基·湖光山色等新項目或開(kāi)盤(pán)或開(kāi)始大力推廣，4月份，外海中央花園(88萬(wàn)平米)、蝶泉山莊、陽(yáng)光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)、繡水如意國際商都等項目啟動(dòng)發(fā)售。60萬(wàn)平米以上的大型樓盤(pán)就有魯能領(lǐng)秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬(wàn)平米以上)、外海中央花園。正在熱賣(mài)的大盤(pán)有偉東新都(103萬(wàn)平米)、陽(yáng)光100國際新城(178萬(wàn)平米)
3、產(chǎn)品種類(lèi)方面
2006年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤世紀廣場(chǎng)、嘉匯·環(huán)球廣場(chǎng)到第一大道、繡水如意國際商都，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區等品種的出現反映了當前市場(chǎng)需求的多樣化。而10多個(gè)舊村改造項目及其它價(jià)格較低的項目的旺銷(xiāo)，也顯示了住宅市場(chǎng)從低端向高端推進(jìn)的態(tài)勢。06年開(kāi)發(fā)商應注意市場(chǎng)細分，找準客戶(hù)定位，才能在較旺的市場(chǎng)空間中贏(yíng)得一席之地。
4、居住品質(zhì)提高方面
在2006年新開(kāi)工的項目中，技術(shù)含量、戶(hù)型設計、施工質(zhì)量、形象包裝、品牌營(yíng)造等方面均有進(jìn)步，這反映了在“節能、節地、舒適、生態(tài)環(huán)�！贝蟊尘跋聺戏康禺a(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步。天泰太陽(yáng)樹(shù)項目推出“不要空調暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題，翡翠郡在戶(hù)型設計等方面申請5項專(zhuān)利。
5、戶(hù)型及面積方面
市場(chǎng)需求在戶(hù)型及面積方面趨于理性化。06年的熱點(diǎn)集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上，總價(jià)低，易于理解。南部城區的狀況略有不一樣。詳見(jiàn)客戶(hù)群分析。
6、價(jià)格方面
目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開(kāi)發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格的穩步上漲，樓盤(pán)品質(zhì)提升帶來(lái)的成本也在增加，所以預計未來(lái)一段時(shí)光價(jià)格不會(huì )下降，但今年政策中關(guān)注的經(jīng)濟適用房、舊村改造轉軌等關(guān)鍵詞，預示必須規模的中低價(jià)房的開(kāi)發(fā)，同時(shí)未來(lái)一段時(shí)光新增供應量的增加，將會(huì )對濟南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價(jià)格的增長(cháng)幅度。2006年前四個(gè)月，在售樓盤(pán)均價(jià)到達3500-4500元/平米，銷(xiāo)售勢頭良好。泉景天沅起價(jià)3830元/平米，魯能領(lǐng)秀城均價(jià)4200元/平米，位于陽(yáng)光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質(zhì)樓盤(pán)均價(jià)在4300-4800元/平米，太陽(yáng)樹(shù)醞釀10000元/平米銷(xiāo)售均價(jià)。
7、供應分布方面
未來(lái)一段時(shí)光，南部將是06年住宅市場(chǎng)的焦點(diǎn)，隨著(zhù)國家對房地產(chǎn)政策的收緊，許多開(kāi)發(fā)商過(guò)去囤積的土地紛紛亮相，從05、06年房展會(huì )我們能夠看出，南部新樓盤(pán)驟增，并且開(kāi)發(fā)規模、和品質(zhì)都較高，吸引了眾多購房者的眼球;東部區域發(fā)展潛力日益顯現，隨著(zhù)新城建設進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區域土地市場(chǎng)帶給充沛的供應的同時(shí)促進(jìn)了該區域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，仍是未來(lái)一段時(shí)光濟南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區域。
8、客戶(hù)群方面
(1)潛在購房者基本特征
�、贊撛谫彿空叩哪挲g結構趨于年輕化，40歲以下的年輕人成為購房群體主流，所占比例達73%，其中，26~30歲的購房群體為主，所占比例為29%。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶(hù)型選取、建筑風(fēng)格、社區配套等的需求狀況。
�、谫彿啃袨橹饕约彝閱挝�，三口之家占據主導，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產(chǎn)的需求程度和支付潛力上都略顯不足，所占比例僅為12%。但單身白領(lǐng)階層的消費意識隨著(zhù)社會(huì )進(jìn)步發(fā)展迅速，單身一族對住宅物業(yè)要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學(xué)歷的單身者。另外，老年人消費市場(chǎng)正日益擴大，其消費心理和消費潛力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟南，隨著(zhù)人口老齡化的加快，老年人的消費力資源會(huì )比較充裕。
�、蹪撛谫彿空咧芯哂写髮�(zhuān)和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長(cháng)為潛在的購房主流，為79%;其次是具有高中(含中專(zhuān)、技校)學(xué)歷的人群，比例為17%，相應的購房者對社區帶來(lái)的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%。
�、軡撛谫彿空叩墓ぷ鲉挝欢酁樗綘I(yíng)企業(yè)，其次為事業(yè)單位，透過(guò)對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明，年收入在6~10萬(wàn)元間的購房者的工作單位中私營(yíng)企業(yè)居首位，年收入在10萬(wàn)元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首。
�、轁撛谫彿空叩闹饕鲂泄ぞ弑憩F為公交車(chē)，所占比例為44%，相應的`，購房者對于公交汽車(chē)站的關(guān)注程度也較強。其次為自行車(chē)/助力車(chē)，比例為24%，排列在第三位的是私家車(chē)，比例為17%，購房者的私家車(chē)擁有數量不容忽視。
(2)潛在購房群體需求特征
�、�79%的受訪(fǎng)者選取1～2年內購房，打算一年內購房的比例為38%，2年內購房者比例為41%，選取2~3年內購房的比例為15%，3年以上購房的比例僅為6%。近年來(lái)，由于拆遷的區域較大，購房者思考改善居住條件的需求也較大，導致購房計劃表現出相對集中的特征。
�、跐撛谫彿空叩闹脴I(yè)目的中自我改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。結合潛在購房者的住房性質(zhì)分析，商品房的擁有比例僅為16。2%，自有住房、房改房所占的比例為35。8%和30。2%，拆遷房所占的比例為9。3%。
�、蹪撛谫彿空咧杏�40%選取在東部購房，選取南部區域的比例為22%，選取西部區域的比例為19%。南部區域購房者思考的主要因素依次為：自然環(huán)境、交通便利、價(jià)格和工作方便。
�、軡撛谫彿空邔ㄖ螒B(tài)的選取中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對于高層的選取比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據主導地位，但是小高層已經(jīng)逐漸為購房者理解，其地位日漸穩固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實(shí)現，而對多層的需求則會(huì )由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉移，購房者對小高層的需求未來(lái)將呈現增漲勢頭。
�、轁撛谫彿空呤走x的戶(hù)型結構是平層，所占比例為50%，選取復式結構的比例為25%，選取錯層的比例為16%，躍層結構為8%。
�、逎鲜袘�(hù)型需求綜合分析狀況來(lái)看，二居室、三居室是需求的主力戶(hù)型，比例超過(guò)90%，其中二居室比例為62%，三居室比例為28%;對一居室、四居室的戶(hù)型需求極少，分別為2%、3%。戶(hù)型需求與家庭成員結構密切相關(guān)，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶(hù)型因其總樓款較高，相對抑制客戶(hù)的購買(mǎi)需求。但相關(guān)分析證明，濟南市不一樣區域的購房者對住宅的戶(hù)型需求略有差異，選取市中區的購房者對三室的需求量較其他區域強勁，南部區域內對四室的需求較顯著(zhù)，證明這兩個(gè)區域大戶(hù)型住宅較有市場(chǎng)。南部區域需求戶(hù)型比例基本為一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%，三室二廳35%，四居室6%。
�、�80~100平方米之間的戶(hù)型面積指標成為大眾需求主流，比例高達39%，其次為100～120平方米，需求比例為26%，80平方米以下需求比例為19%，120～150平方米需求比例為11%，對150平方米以上的戶(hù)型需求比例為4%。
(3)潛在購房者的購買(mǎi)潛力分析
�、偌彝ツ晔杖雲^間以3~5萬(wàn)元為最多，比例為44%，其次為3萬(wàn)元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬(wàn)元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬(wàn)元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬(wàn)之間的，對總價(jià)的承受潛力就應在20~45萬(wàn)之間。家庭年收入在6~10萬(wàn)之間的，對總價(jià)的承受潛力就應在40~90萬(wàn)之間。
�、趯r(jià)格的理解程度集中在4000元/平方米以下，比例超過(guò)90%，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%，其次為3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%。
�、蹖ψ≌們r(jià)的承受力，以40萬(wàn)元以下的為需求主流，占到總數的八成多，其中21~30萬(wàn)元間的總價(jià)，購房者理解的比例約占到四成，其次是31~40萬(wàn)元之間的總價(jià)，約占到三成，超過(guò)40萬(wàn)元的總價(jià)水平，僅有12%的人能夠理解，所以總價(jià)水平40萬(wàn)元為潛在購房者的心理底線(xiàn)。依據潛在購房者能夠承擔的總房款價(jià)格，細分不一樣購房群體的需求特征為：承擔總房款在30萬(wàn)元以下的潛在購房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次為61~80平米，偏好的戶(hù)型分別為二室一廳一衛和二室二廳二衛;總房款在31~40萬(wàn)元之間的購房者偏好的面積為101~120平米，戶(hù)型為二室二廳一衛;總房款在41~60萬(wàn)元之間的購房者偏好的面積為121~150平米，戶(hù)型為三室二廳二衛;總房款在61~80萬(wàn)元之間的購房者偏好的面積為121~180平米之間，戶(hù)型為四室二廳二衛。
(4)配套需求分析
�、倬G化、超級市場(chǎng)、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項配套。潛在購房者關(guān)注的社區配套中，綠化居于首位，所占比例為20%，之后分別為超級市場(chǎng)、學(xué)校/幼兒園和運動(dòng)場(chǎng)所。結合前文可知，潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結構為二人世界的占五成，因此，其對幼兒教育環(huán)境關(guān)注程度較強。
�、跐撛谫彿空邔τ谟熊�(chē)位需求與無(wú)需求的比例為4：1，租用與購買(mǎi)所占的比例分別為49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車(chē)位。購房者愿意支付的車(chē)位價(jià)格主要集中于7萬(wàn)元以下，比例為50%，其次為8萬(wàn)元，比例為21%，購買(mǎi)者對車(chē)位的購買(mǎi)意識不強，愿意支付的價(jià)格普遍較低，車(chē)位配比應將當前需求與未來(lái)城市發(fā)展相結合思考。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告13
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展，房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據。
、高水平的.城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~2**0)經(jīng)濟發(fā)展戰略預測：20xx年、20xx年和2**0年常平鎮國內生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和2**0年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和2**0年的城鎮總人口分別為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和2**0年基礎設施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計算。規劃20xx年、20xx年和2**0年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮城市綠地景觀(guān)規劃將其中2**0年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規劃 常平城市景觀(guān)體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節點(diǎn)，三區七門(mén)戶(hù)”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告14
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照XX年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區和市發(fā)改、房產(chǎn)、統計等8個(gè)相關(guān)部門(mén)及規模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負責同志召開(kāi)座談會(huì )，就視察路線(xiàn)、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì )，認真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議�，F就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)㎡，完成銷(xiāo)售面積136.8萬(wàn)㎡，空置面積74.0萬(wàn)㎡，空置率為35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售27.2萬(wàn)㎡。
XX年榆林市區商品房均價(jià)1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來(lái)成交量下降明顯，但房?jì)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來(lái)，榆林城區樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jì)r(jià)平穩上揚。
經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬(wàn)㎡，其中XX年完成22萬(wàn)㎡;XX年完成18.1萬(wàn)㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬(wàn)㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶(hù)8510戶(hù)。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬(wàn)㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區申報了建筑面積7.7萬(wàn)㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽(yáng)區等5個(gè)縣區已開(kāi)工4.25萬(wàn)㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現及原因分析
1、房?jì)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房?jì)r(jià)漲幅的心理預期，加之中國宏觀(guān)經(jīng)濟利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現了排隊買(mǎi)房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房?jì)r(jià)起伏較大(見(jiàn)圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機以來(lái)，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬(wàn)㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開(kāi)發(fā)量明顯下滑。XX年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開(kāi)發(fā)量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長(cháng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自?xún)纱髣?dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長(cháng)，穩定宏觀(guān)經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時(shí)，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jì)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(cháng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當于XX年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機構個(gè)人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個(gè)人中長(cháng)期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng )新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。
5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本年度資金來(lái)源中，國內貸款占到17%，到XX年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內其他地區房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現。XX年國內貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀(guān)望狀態(tài)，人心的穩定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷(xiāo)售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時(shí)度勢，沉著(zhù)應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實(shí)施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀(guān)政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發(fā)展”目標的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開(kāi)始，榆林的房地產(chǎn)受?chē)艺{控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著(zhù)增強，銷(xiāo)售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機的陰影中走了出來(lái)，對榆林經(jīng)濟的平穩快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的'貢獻。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續穩定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻不斷增大。從1998年到XX年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(cháng)24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長(cháng)速度。1998年到XX年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對gdp增長(cháng)的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長(cháng)的間接貢獻率，1998年到XX年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對gdp增長(cháng)的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長(cháng)的貢獻。對經(jīng)濟增長(cháng)貢獻40%是城鎮固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長(cháng)的貢獻。XX年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì )消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經(jīng)濟增長(cháng)的主要推動(dòng)力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴大內需不可替代的重要選擇(見(jiàn)表7)：
房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告15
“只要去做，你就能得到�！焙芏喾康禺a(chǎn)項目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現實(shí)世界里，所有經(jīng)濟上獲得成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目都與其市場(chǎng)潛力密不可分。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可為房地產(chǎn)各項活動(dòng)提供決策和實(shí)施的依據，不科學(xué)的市場(chǎng)分析將導致不切實(shí)際的市場(chǎng)預期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)中的風(fēng)險。本文從實(shí)用的角度，探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內容體系，歸納總結出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項目融資、房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)管理等活動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告的特點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析缺乏有效性的原因進(jìn)行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告有效性的途徑。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內容
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于深度與內容側重點(diǎn)上的不同要求，可分為以下三個(gè)層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。
區域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：
是市場(chǎng)研究區域內所有的物業(yè)類(lèi)型及總的地區經(jīng)濟，對總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總供需情況的綜合分析。它側重于地區經(jīng)濟分析、區位分析、市場(chǎng)概況分析等內容。
專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：
是對市場(chǎng)研究區域內專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或專(zhuān)業(yè)子市場(chǎng)的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行單獨的估計和預測。它側重于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供求分析內容。
項目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：
是在前兩個(gè)層次的基礎上，對特定地點(diǎn)特定項目作競爭能力分析，預測一定價(jià)格和特征下的銷(xiāo)售率及市場(chǎng)占有率情況，對項目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量計劃進(jìn)行預測。它側重于項目競爭能力分析等內容。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內容
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于要求的側重點(diǎn)不一樣。所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。
地區經(jīng)濟分析：
是研究地區的經(jīng)濟環(huán)境，它包含￠ù地區經(jīng)濟的基本趨勢分析；￠？地區基礎產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可采用計劃部門(mén)等機構對地區經(jīng)濟情況的研究結果，而不必對地區經(jīng)濟情況作完全分析。但需要根據分析時(shí)的實(shí)情作調整，以反映最新信息，當然，如沒(méi)能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。
區位分析：
是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類(lèi)似的區位進(jìn)行比較，發(fā)現市場(chǎng)機會(huì )；在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)，就要對每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。此處所指的是宏觀(guān)層次上的分析，而不是在宏觀(guān)和微觀(guān)上都作比較的可行性研究中市場(chǎng)分析的全部?jì)热荨?/p>
市場(chǎng)概況分析：
它包含￠ù對地區房地產(chǎn)各類(lèi)市場(chǎng)總的未來(lái)趨勢分析；￠ú把項目及其所在的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區經(jīng)濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟、法律是否支持該項目�！�？找出影響計劃項目成功的關(guān)鍵問(wèn)題，明確下一步分析的方向和側重點(diǎn)。
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供求分析：
它包含￠ù根據潛在需求的來(lái)源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場(chǎng)研究區域；￠ú細分市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場(chǎng)；￠？分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系，求出各子市場(chǎng)的供需缺口；￠ü將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標子市場(chǎng)，具體求出目標子市場(chǎng)供求缺口量（即未滿(mǎn)足的需求量）。
項目競爭分析：
它包含：￠ù分析目標物業(yè)的法律、經(jīng)濟、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達性等特征；￠ú根據目標物業(yè)的特征選擇、調查競爭物業(yè)；￠？進(jìn)行競爭評價(jià)，確定目標物業(yè)的競爭特點(diǎn)，預測一定價(jià)格和特征下項目的銷(xiāo)售率及市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)份額）。這里面還包含要得出三個(gè)分析的側重點(diǎn)，即營(yíng)銷(xiāo)建議、售價(jià)和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個(gè)市場(chǎng)分析不一定都包含所有的側重點(diǎn)。其中營(yíng)銷(xiāo)建議是研究銷(xiāo)售較好的競爭項目及戶(hù)型，進(jìn)行目標物業(yè)的規劃設計和產(chǎn)品功能定位，并找出目標物業(yè)的競爭優(yōu)勢，提出強化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場(chǎng)風(fēng)險來(lái)源。售價(jià)和租金預測是通過(guò)對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價(jià)情況來(lái)預測。吸納量計劃是指研究地區、價(jià)格和市場(chǎng)份額間的關(guān)系，將項目所在子市場(chǎng)中未滿(mǎn)足的需求。按照市場(chǎng)占有率進(jìn)行分配。預測項目的吸納量及吸納量計劃。
敏感性分析：
測定關(guān)鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場(chǎng)分析面對的不確定定性。即測定關(guān)鍵參數變動(dòng)范圍，對分析中的關(guān)鍵假設，測定它閃在確保項目滿(mǎn)足投資目標要求的情況下，允許變動(dòng)的范圍。
二、不同使用目的下房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的特點(diǎn)
在實(shí)際應用中，某一使用者或部門(mén)可能會(huì )遇到所有物業(yè)類(lèi)型的市場(chǎng)分析問(wèn)題。如投資決策部門(mén)、金融機構、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、政府農場(chǎng)宏觀(guān)管理部門(mén)等，他們由于各自不同的目的需要，對市場(chǎng)分析報告的側重點(diǎn)和深度也有差別。
1、投資決策中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
房地產(chǎn)項目投資決策的目標是開(kāi)發(fā)或投資滿(mǎn)足目標收益要求的房地產(chǎn)項目，決策中最重要的問(wèn)題是投資地點(diǎn)的'選擇和投資機會(huì )的把握，它要做的是項目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項目的經(jīng)濟能力，分析市場(chǎng)前景及項目租金預測。開(kāi)發(fā)投資決策要決定市場(chǎng)需求和尋找市場(chǎng)機會(huì )，選擇正確的位置、合適的開(kāi)發(fā)時(shí)間，以保證項目汗發(fā)完成后有良好的市場(chǎng)需求。
2、項目融資中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
房地嚴項目融資中要時(shí)項目進(jìn)行市場(chǎng)評估，以預測項目的銷(xiāo)售收入，作為衡量貸款還款的主要來(lái)源。在融資過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商需要房地產(chǎn)市場(chǎng)分析作為項目可行性分析的一個(gè)重要都分提供申請貸款的理由。金融機構借助房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的結果來(lái)評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個(gè)好的市場(chǎng)基礎，確保項目的經(jīng)濟能?chē)�，作為貸款項目選擇的重要依據。
3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
在房地產(chǎn)證券化過(guò)程中，房地產(chǎn)形場(chǎng)分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價(jià)值，幫助證券商進(jìn)行市場(chǎng)定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價(jià)等，為投資者提供抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質(zhì)量及市場(chǎng)預期回報。作為投資者選擇證券類(lèi)則的依據；為政府擔保方及評級機構提供房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景分析，價(jià)為分析證券實(shí)際價(jià)值的參考，并為進(jìn)行證券結構控制提供依據�？傊�，為證券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目的較復雜，它根本的側重點(diǎn)在于關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)前景及項目物業(yè)的收益或回報率。
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商要根據市場(chǎng)的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進(jìn)行產(chǎn)品計劃、設計、品質(zhì)、定價(jià)、調整，獲取規劃許可和政府支持，獲取金融機構貸款的支持，制定合理的營(yíng)銷(xiāo)策略促進(jìn)項目開(kāi)發(fā)成功。如為其提供項目建成后的市場(chǎng)可按納的售價(jià)和租金水平；根據項目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)的挖掘，據此制定營(yíng)銷(xiāo)策略；另外，市場(chǎng)分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場(chǎng)狀況的把握程度，增強了企業(yè)的競爭能力，實(shí)時(shí)調整營(yíng)銷(xiāo)策略。
5、市場(chǎng)宏觀(guān)管理中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)管理要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規律，以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)經(jīng)濟情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況，了解整個(gè)房地產(chǎn)宏觀(guān)市場(chǎng)，以指導土地規劃及利用，合理控制土地開(kāi)發(fā)與土地供給的數量與結構；了解房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結構控制提供依據；房地產(chǎn)宏觀(guān)管理部門(mén)還要確定什么樣的項目類(lèi)型能獲得公眾的贊同，了解計劃開(kāi)發(fā)項目周?chē)姷膽B(tài)度，以確保新的開(kāi)發(fā)適合社區的需要，滿(mǎn)足公眾的需要。
研究以上各類(lèi)活動(dòng)的特點(diǎn)，得出各類(lèi)房地產(chǎn)活動(dòng)所需市場(chǎng)分析的層次及內容側重點(diǎn)如表所示。
三、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的途徑
1、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的原因
通過(guò)對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的系統研究，本文認為影響市場(chǎng)分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要點(diǎn)的把握程度。只有根據分析目的把握住市場(chǎng)分析的關(guān)鍵所在，才能使分析切中要點(diǎn)，達到一定深度，不因分析內容過(guò)多而遮掩了主體的分析；第二，分析過(guò)程中邏輯關(guān)系是否合理。第三，市場(chǎng)分析所選用的分析方法是否恰當；第四，市場(chǎng)分析的數據是否充分、可靠。在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，如有以上原因的一個(gè)或幾個(gè)情況發(fā)生，都會(huì )導致市場(chǎng)分析結論的不合理和缺乏有效性。
2、提高房地戶(hù)市場(chǎng)分析有效性的途徑
總體上來(lái)說(shuō)，要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類(lèi)房地產(chǎn)活動(dòng)對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的要求，明確市場(chǎng)分析的工作重點(diǎn)，有針對性地分析。同時(shí)，要求在分析過(guò)程中，采用合適的市場(chǎng)分析方法，論證有力、結論明確。具體的要求是：系統完整、邏輯清晰合理；報告中采用的數據有針對性，有兩個(gè)以上數據來(lái)源的比較；需求參數確定合理，對關(guān)鍵需求參數的變動(dòng)趨勢有獨到的研究分析，而不是簡(jiǎn)單采用了不變的參數來(lái)求算；預測需求時(shí)測定了細分市場(chǎng)的分段需求；分析中要分析子市場(chǎng)分段中有競爭的供給，而不是籠統地分析已建和在建項目的供給；市場(chǎng)占有率、吸納量計劃的確定過(guò)程合理且有邏輯性；市場(chǎng)分析結論明確，結論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場(chǎng)分析結論所面對的不確定性。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，是房產(chǎn)市場(chǎng)調查者最主要的一種統計分析方法，這也是考察房地產(chǎn)市場(chǎng)的最根本的依據，是房產(chǎn)走向的導航標！
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