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公司狀況調查報告
隨著(zhù)人們自身素質(zhì)提升，接觸并使用報告的人越來(lái)越多，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要注意邏輯的合理性。相信許多人會(huì )覺(jué)得報告很難寫(xiě)吧，下面是小編為大家整理的公司狀況調查報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
公司狀況調查報告1
軟性方面
1、“先就業(yè)后擇業(yè)”還是“先擇業(yè)后就業(yè)”不僅僅是大學(xué)生需要思考的一個(gè)問(wèn)題
從調查數據看，無(wú)論是xx畢業(yè)生還是在校大學(xué)生，“先就業(yè)后擇業(yè)”的觀(guān)念已經(jīng)成為主流，然而即使這樣，這樣的觀(guān)念就一定適合嗎？我們從企業(yè)hr者給大學(xué)生的建議中還是能聽(tīng)到另外一種聲音的：“不要報著(zhù)先就業(yè)再擇業(yè)的短期行為想法，高流動(dòng)率使得用人單位望而卻步；同時(shí)加強專(zhuān)業(yè)知識和技能學(xué)習提高�！�
2、解決就業(yè)難問(wèn)題，大學(xué)生和人力資源管理者觀(guān)點(diǎn)差異巨大
整體的來(lái)看，在解決大學(xué)生就難上，大學(xué)生和企業(yè)的看法存在很大差異。大學(xué)生更關(guān)注于從知識層面提高自己，從而擁有更大競爭力，在就業(yè)競爭中勝出，而企業(yè)則把關(guān)注的重點(diǎn)放到了“學(xué)生調整就業(yè)心態(tài)”上，認為更多地應該從從認知上解決。
3、“對企業(yè)專(zhuān)業(yè)崗位知識缺乏了解”成為畢業(yè)生、在校大學(xué)生、企業(yè)一致性都選擇的困擾畢業(yè)生求職的首要因素
從調查結果來(lái)看，大學(xué)生和企業(yè)在困擾畢業(yè)生求職因素選擇上，有很大的一致性，“對企業(yè)專(zhuān)業(yè)崗位知識缺乏了解”成為畢業(yè)生、在校大學(xué)生、企業(yè)一致性都選擇的困擾畢業(yè)生求職的首要因素�？梢�(jiàn)學(xué)生和企業(yè)都認識到了彼此缺乏有效的相互接觸、了解的途徑。
4、畢業(yè)生應具備哪些素質(zhì)及能力：“品德”成為大學(xué)生和企業(yè)選擇的最大差異
整體對比一下大學(xué)生和企業(yè)二者對“畢業(yè)生應具備哪些素質(zhì)及能力”的選擇，在對“品德”的選擇成為二者最大的差異。不論是xx畢業(yè)生還是在校大學(xué)生，品德都被他們排在非�？亢蟮奈恢�，xx畢業(yè)生選擇中，“品德”排在最后一位，在校大學(xué)生中，“品德”排在倒數第二位，而對企業(yè)來(lái)說(shuō)對“品德”的選擇僅次于“專(zhuān)業(yè)水平”及“溝通能力”。這種差異的形成值得我們思考：到底大學(xué)生“成才”的價(jià)值取向該如何選擇呢？
5、“德才兼備”是企業(yè)用人的恒久標準
對比一下大學(xué)生和企業(yè)的選擇可以發(fā)現，除了“綜合能力”上，企業(yè)和大學(xué)生看法一致外，其他方面沒(méi)有一致的。二者之間差異的選擇上，如果大學(xué)生沒(méi)有一個(gè)清楚的認識，可能對大學(xué)生在校學(xué)習時(shí)培養自己的方向上產(chǎn)生一定的歪曲，最后使自己不符合用人單位的要求。值得一提的有兩個(gè)方面：其一是企業(yè)在選擇畢業(yè)生時(shí)，選擇看重畢業(yè)生學(xué)歷學(xué)校名氣的比很小，可現實(shí)中的情況似乎是企業(yè)對畢業(yè)生這方面的條件非�？粗�。這是個(gè)很有意思的矛盾。其二，企業(yè)對畢業(yè)生“品德”的重視程度遠遠比畢業(yè)生對自身“品德”的重視程度高的多。從中看出，企業(yè)選人的標準其實(shí)很簡(jiǎn)單：德才兼備；而畢業(yè)生更傾向于表現“才”的方面，而對“德”的方面重視不足。
四 詳細數據統計如下圖
五 結論與建議
本次調查的目的主要是為了真實(shí)了解大學(xué)生的就業(yè)現狀及用人單位招聘大學(xué)生的現狀，進(jìn)而對比二者之間的異同，尋找影響大學(xué)生就業(yè)難的及解決大學(xué)生就業(yè)難主要因素，從而在一定程度上，幫助大學(xué)生更真實(shí)的了解自己，更明確就業(yè)時(shí)需要努力的`方向，促進(jìn)大學(xué)生就業(yè)。
1、結論
1.1 xx屆畢業(yè)生對就業(yè)信心不足，對就業(yè)形勢表示不樂(lè )觀(guān)，在校大學(xué)生就業(yè)信心相對更不足，表示就業(yè)形勢堪憂(yōu)的比例相對增加很多。
1.2 大學(xué)生就業(yè)在就業(yè)區域、就業(yè)單位性質(zhì)選擇上結構性矛盾突出，在期望薪酬上仍高于企業(yè)對其預期。
1.3 “先就業(yè)后擇業(yè)” 已經(jīng)成為大學(xué)生的主流觀(guān)念，由此可能引發(fā)用人單位招聘大學(xué)生成為“為別人做嫁衣”，用人單位招聘大學(xué)生時(shí)可能更趨于保守。
1.4 大學(xué)生與用人單位之間缺乏長(cháng)期、有效的溝通。大學(xué)生對招聘單位的選人標準、用人單位招聘崗位的崗位知識等方面與企業(yè)本身有巨大差異。
1.5 大學(xué)生更注重知識和能力的提高，“道德”淪為大學(xué)生遺忘的角落，而對用人單位來(lái)說(shuō)，“德才兼備”始終其招聘人才的重要標準。這些方面，大學(xué)生和用人單位之間存在嚴重分歧。
2、建議
經(jīng)過(guò)調查發(fā)現，大學(xué)生就業(yè)難問(wèn)題不是簡(jiǎn)單的由一個(gè)方面或兩個(gè)方面造成，從調查中至少可以看出社會(huì )、用人單位、高校、政府及大學(xué)生本身等對大學(xué)生就業(yè)難問(wèn)題都造成了不同程度的一個(gè)影響。
2.1 大學(xué)擴招：合理利用這柄雙刃劍
高校大學(xué)生的急劇擴招直接造成了畢業(yè)生數量的急劇擴大，而原來(lái)容納大學(xué)生就業(yè)的主體單位并不能如高校一樣急劇擴大工作崗位，二者的增長(cháng)不成比例。如何協(xié)調好二者間的關(guān)系仍是一個(gè)有待解決的問(wèn)題。而從調查的結果看，這似乎是一個(gè)表面現象，深層的原因在于社會(huì )對大學(xué)生就業(yè)的引導還沒(méi)有到位。
2.2 解決結構性就業(yè)難問(wèn)題是關(guān)鍵
企業(yè)人士更多的認為解決大學(xué)生就業(yè)難的問(wèn)題首先在于調整大學(xué)生的就業(yè)心態(tài)，而從針對大學(xué)生的調查結果看，大學(xué)生在就業(yè)區域選擇、就業(yè)單位性質(zhì)選擇上都有趨同現象，“經(jīng)濟發(fā)達地區、高薪酬、外企或政府機關(guān)”仍然是多數畢業(yè)生的首先，但是現實(shí)的情況是能夠實(shí)現這種愿望的大學(xué)生的比例其實(shí)是很小的，那么多的大學(xué)生都在爭奪很少的職位而忽略的其他的職位，這可能是大學(xué)生就業(yè)難的很重要的一方面原因，而受教育成本的急劇增長(cháng)，可能是造成這一現象的背后的真正原因之一。
正如同企業(yè)對大學(xué)生建議一樣，既然不能改變既定現實(shí)，只能首先調整自己就業(yè)心態(tài)，在選擇就業(yè)區域、就業(yè)單位性質(zhì)、薪酬期望等方面不要過(guò)度集中于一點(diǎn)，最好適當的擴大自己的就業(yè)選擇。
2.3 就業(yè)觀(guān)念的轉變應該慎重品德不應該受冷落
對比大學(xué)生和企業(yè)對大學(xué)生就業(yè)觀(guān)念的認識，可以看出，大學(xué)生如果一味的為“先就業(yè)后擇業(yè)”而“先就業(yè)后擇業(yè)”的話(huà)，并不一定是非常合適的就業(yè)觀(guān)念，這方面在用人單位那里已經(jīng)有所反應。而該確立怎樣的就業(yè)觀(guān)念，仍然是一個(gè)值得探討的問(wèn)題。
而大學(xué)生就業(yè)時(shí)對品德的冷落，更是章顯出在當今社會(huì )的大背景下，大學(xué)生價(jià)值取向的重大轉變，而這種轉變值得人們深思，應該引起相當關(guān)注。
2.4 建立大學(xué)生和用人單位之間更流暢、有效的溝通交流渠道
調查中一個(gè)突出的現象是大學(xué)生對用人單位不了解，用人單位的人才要求不能暢通、有效的讓大學(xué)生了解，這其中缺乏溝通。似乎看到這樣的現象：高校在培養大學(xué)生上自有一套體系，而這套體系與招聘大學(xué)生的單位聯(lián)系很少。高校按照自己的想法和要求去培養大學(xué)生，而事實(shí)上對該怎么培養大學(xué)生以有利于他們更好的就業(yè)缺乏了解。而建立一種基于需求的人才培養體系才是解決大學(xué)生就業(yè)難的根本之所在。
公司狀況調查報告2
一、公司整體狀況
x公司屬于圖書(shū)出版發(fā)行公司，現有職工25人左右，企業(yè)注冊資金110萬(wàn)，屬于小規模納稅人，年銷(xiāo)售額1000萬(wàn)元上下。部門(mén)組織結構如下圖示
公司各部門(mén)當前主要職能，總經(jīng)理負責企業(yè)管理及決策；銷(xiāo)售部門(mén)負責外聯(lián)客戶(hù)及登錄客戶(hù)往來(lái)帳，代理商屬于公司合作單位；倉儲負責公司圖書(shū)的儲存及發(fā)運；財務(wù)部負責資金的收支；編審部主要負責聯(lián)系編稿人員，審稿定級，部分稿件打版工作。
本公司為圖書(shū)出版公司，運作流程為公司向出版社購買(mǎi)版權號，招聘老師作為編稿人員，由公司內部人員審稿，經(jīng)歷打板曬版，發(fā)片環(huán)節交由印刷公司印刷，印刷紙張由我方提供，圖書(shū)印刷完畢后交由我方倉儲保管，業(yè)務(wù)部負責銷(xiāo)售，倉庫根據銷(xiāo)售訂單發(fā)貨。
二、各部門(mén)運作狀況
財務(wù)管理狀況，貴公司未設立專(zhuān)門(mén)的財務(wù)部門(mén)機構和內部核算人員，有出納專(zhuān)人負責現金及銀行收支，公司財務(wù)沒(méi)有成文的管理制度，由于付款多為總經(jīng)理口頭批準隨時(shí)支付，沒(méi)有必要的文字批復單據，缺乏每月真實(shí)的內部帳記錄，資金收支缺乏明晰財務(wù)記錄及資金支付憑據，資金管理方面在收支上缺乏必要的統籌和規劃，財務(wù)狀況管理混亂。公司主要費用成本項目為紙張成本、印刷費、稿酬、工資、打版曬版發(fā)片費用、場(chǎng)地租賃費、水電費、辦公費和稅費等。
倉儲管理上，公司設有專(zhuān)門(mén)的倉庫及倉儲管理人員，倉庫設有專(zhuān)門(mén)的倉儲部門(mén)及儲存場(chǎng)所，圖書(shū)分類(lèi)通過(guò)逐年在軟件建立倉庫的方式管理，具有簡(jiǎn)單的圖書(shū)管理軟件，用作銷(xiāo)售批銷(xiāo)單的制單和客戶(hù)對賬；倉庫根據軟件內業(yè)務(wù)部制作的批銷(xiāo)單進(jìn)行打單發(fā)貨，并將發(fā)貨結果反饋給業(yè)務(wù)部；倉庫部具體負責版權錄入，入庫制單，印刷廠(chǎng)賬務(wù)處理和部分物流費用由倉庫處理處理，圖書(shū)更換版權號，以及客戶(hù)退換貨的倉儲系統處理；倉庫每學(xué)期結賬，倉庫業(yè)務(wù)多為跨月處理，倉庫每學(xué)期進(jìn)行系統盤(pán)點(diǎn)，庫存與實(shí)際基本相符。
銷(xiāo)售環(huán)節，公司產(chǎn)品銷(xiāo)售主要通過(guò)圖書(shū)展銷(xiāo)會(huì )簽銷(xiāo)售合同，確定產(chǎn)品代理商，公司業(yè)務(wù)部負責聯(lián)系客戶(hù)，根據客戶(hù)需求在圖書(shū)管理軟件錄制批銷(xiāo)單，聯(lián)系貨運公司，督促倉儲發(fā)貨后電話(huà)確認客戶(hù)到貨情況，代理商交付一定代理金，公司給予訂貨，發(fā)貨價(jià)格為圖書(shū)定價(jià)的折扣金額，客戶(hù)貨款采用先發(fā)貨后結算的方式，收款方式為分期間按比例收款，除退換貨以外，貨款基本上一學(xué)期能全部回籠。貨款收取方式為現金交付或托運部代收，銷(xiāo)售圖書(shū)一般不開(kāi)稅票，開(kāi)稅另加稅點(diǎn)。由于業(yè)務(wù)量逐年增加，自09年開(kāi)始應收賬款出現壞賬呆滯現象。
編審環(huán)節，主要負責對外聯(lián)系編稿老師，收集稿件進(jìn)行校對審核，并確定稿件級別質(zhì)量，負責部分稿件的排版工作，聯(lián)系排版，出片，曬版程序。編審部負責核定及支付老師稿酬，編輯部職工工資，打版曬版費，發(fā)片費。編審部負責發(fā)行印刷環(huán)節外的主要費用支出。稿酬支付方式為預先簽訂合同，圖書(shū)出版后支付相關(guān)稿酬，編輯部員工工資按照基本工資加計件的方式。編審部基本具有系統成文的文件章程，并且能系統的執行。
稅務(wù)方面有專(zhuān)門(mén)的代理記賬人員給予報稅，稅務(wù)征收方式為核定征收。
三、公司各部門(mén)當前存在的問(wèn)題
財務(wù)管理方面，公司沒(méi)有系統的財務(wù)管理制度，公司財務(wù)收支隨意性較大，公司財務(wù)支付沒(méi)有專(zhuān)門(mén)和條例的財務(wù)審批單據，資金支出去向難以追索；公司財務(wù)功能較分散，各部門(mén)負責自身環(huán)節財務(wù)收支賬務(wù)，收入部門(mén)和支出部門(mén)幾乎完全分離，公司沒(méi)有系統完整的`財務(wù)記錄；由于營(yíng)收和支出部門(mén)缺乏相應的有機整合，公司營(yíng)收、支出和資金收支信息相脫節，公司經(jīng)營(yíng)成本利潤情況不明晰；由于賬務(wù)收支信息記錄不及時(shí)，資金支付缺乏統籌及計劃性，相關(guān)部門(mén)業(yè)務(wù)受到較大影響。
倉庫管理環(huán)節，倉庫實(shí)際庫存和當前財務(wù)軟件難以完全對應，庫存難以持續，主要的原因在于客商退回圖書(shū)難以完全對應入庫，除了客戶(hù)退回圖書(shū)數量較大，難以短時(shí)間內詳細清理之外，這與軟件功能不能對圖書(shū)進(jìn)行合理分類(lèi)有很大關(guān)系；圖書(shū)在系統中按照系列進(jìn)行統計，對庫存圖書(shū)未進(jìn)行系統科學(xué)的分類(lèi)；當前圖書(shū)入庫按照圖書(shū)定價(jià)進(jìn)行錄入系統，真實(shí)的圖書(shū)成本難以在賬務(wù)中顯示，圖書(shū)銷(xiāo)售的成本利潤也難以準確核算；另外，由于軟件及會(huì )計技能的原因，圖書(shū)制作成本難以準確分配；不能再更換版權號的長(cháng)期積壓圖書(shū)進(jìn)行處理時(shí)，沒(méi)有完整的審批處理程序，圖書(shū)統計與系統操作存在困難。
銷(xiāo)售環(huán)節，自09年開(kāi)始，公司銷(xiāo)售部門(mén)營(yíng)收賬款出現呆滯現象，存在壞賬的危險，應加強對客戶(hù)和應收賬款的管理；銷(xiāo)售較繁瑣業(yè)務(wù)是客戶(hù)的調換貨，即客戶(hù)給公司的退貨和重新銷(xiāo)售，主要環(huán)節涉及倉庫物流環(huán)節的操控環(huán)節，不能及時(shí)得知倉庫部分圖書(shū)的精確庫存。
編審環(huán)節，編輯部作為整個(gè)公司產(chǎn)品生產(chǎn)的核心環(huán)節，負責稿件的收集和編審，以及出版印刷前的各個(gè)環(huán)節，加之內部工資費用的計提，需要大量的資金支付，由于公司資金管理程序和資金周轉問(wèn)題，存在老師稿酬、對外打版曬版費不能按計劃支付，因我方付款違約問(wèn)題，逐漸開(kāi)始影響后期業(yè)務(wù)開(kāi)展；諸多費用直接從編審部支付，徐部長(cháng)希望建立財務(wù)監督環(huán)節，資金支付審批和支付環(huán)節透明；另外，徐部長(cháng)負責全部稿件質(zhì)量等級的評定工作，希望有人能對其這方面的工作進(jìn)行監督（財務(wù)管理之外）。
四、財務(wù)管理策劃的重點(diǎn)與難點(diǎn)
公司經(jīng)營(yíng)者對公司財務(wù)管理非常重視，希望建立一整套系統的財務(wù)管理方案，對公司整體財務(wù)狀況進(jìn)行規范記賬核算，核算公司整體成本利潤情況；調查發(fā)現企業(yè)經(jīng)營(yíng)者期望對供應商和客戶(hù)往來(lái)賬項進(jìn)行系統把控，明確每家客戶(hù)的投入和利收情況，以達到公司往來(lái)賬目清晰，盈虧明確的目的；由于公司現在沒(méi)有系統的財務(wù)管理制度，財務(wù)管理存在很大的隨意性，沒(méi)有系統的財務(wù)管理單據，資金支付去向難以追索，資金支付計劃難以統籌和執行；倉儲管理環(huán)節如何確認入庫成本和保持庫存的持續性；調研發(fā)現公司部門(mén)負責人員期望建立會(huì )計監督審批機制，做到財務(wù)管理透明，權限責任明確。
針對該公司財務(wù)管理現狀，應從以下幾個(gè)方面著(zhù)手，加強財務(wù)管理工作：
1.建立一套系統的資金管理方案，做好資金管理和資金支付審批制度。
2.建立系統的公司費用報銷(xiāo)制度，合理控制公司費用發(fā)生情況。
3.建立客戶(hù)應收賬款控制制度，避免壞賬呆滯現象。
4.做好供應商賬項管理方案，合理安排資金支付計劃，推動(dòng)業(yè)務(wù)開(kāi)展。
5.建立倉庫圖書(shū)成本分配方案，制定庫存管理制度，保證庫存數據準確性，做好積壓圖書(shū)的處理審批方案，提高運作效率。
6.建立內部控制和監督機制，部門(mén)財務(wù)管理透明化，權限責任明確。
公司狀況調查報告3
我們于20xx年3月至4月期間，對物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展狀況進(jìn)行調查和對比。我們主要查閱了專(zhuān)業(yè)機構發(fā)布的行業(yè)研究報告，以及各上市物業(yè)公司的招股說(shuō)明書(shū)和年度財務(wù)報告。同時(shí)，與XX物業(yè)一起對部分先進(jìn)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行走訪(fǎng)調研�，F將調查情況報告如下：
一、物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)現狀
�。ㄒ唬┕芾硪幠�。
20xx年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強企業(yè)（下稱(chēng)“500強”）營(yíng)業(yè)收入[1]達到3,407.48億元，同比增長(cháng)20.33%，占行業(yè)總營(yíng)收的32.41%。其中，基礎物業(yè)服務(wù)收入2660.53億元，占比78.08%；增值服務(wù)收入746.94億元，占比xx.92%。500強企業(yè)管理項目82,574個(gè)，管理面積133.76億平方米，比上年同期增長(cháng)12.53%。其中，住宅物業(yè)管理面積占比59.97%。
20xx年，深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入[2]達到1103.xx億元，在管物業(yè)項目數量20,591個(gè)，在管物業(yè)項目的總建筑面積27.09億平方米，同比增長(cháng)1.54%。其中，本市物業(yè)項目的數量7,361個(gè)，建筑面積6.12億平方米。
�。ǘ┬袠I(yè)發(fā)展趨勢。
1、物業(yè)管理行業(yè)處于規模為導向，面積為王的發(fā)展階段，呈現強者愈強、弱者愈弱的現象。小型物業(yè)公司面臨愈來(lái)愈嚴峻的市場(chǎng)考驗，需要在管理模式上多學(xué)習、多借鑒，推陳出新，才能在市場(chǎng)中求生存、謀發(fā)展。
�。�1）中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)（下稱(chēng)“百強”）在20xx-20xx年間的市場(chǎng)占有率[3]分別為29.44%、32.42%、38.85%和43.61%，呈現逐年提升的趨勢，反映出市場(chǎng)集中度在持續提升。百強企業(yè)規模擴張的主要方式有：
第一，收并購是最直接、有效的擴張方式。近年來(lái)，物業(yè)行業(yè)由于的輕資產(chǎn)、低風(fēng)險及增值服務(wù)模式的逐漸深入，逐步贏(yíng)得了資本市場(chǎng)的青睞。20xx年至20xx年總有只有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，20xx-20xx年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數量分別達到了6家、12家、17家。從20xx年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金用途來(lái)看，擬用于收并購及戰略投資的資金比例占融資凈額的60%-70%，這直接導致了20xx年成了物業(yè)企業(yè)的“并購大年”，年內發(fā)生70余起并購事件。
第二，依托關(guān)聯(lián)公司開(kāi)發(fā)、合作、布局優(yōu)勢，穩健擴張規模。20xx年，百強企業(yè)中有開(kāi)發(fā)背景的企業(yè)數量占比近八成，這些企業(yè)的管理面積中約六成來(lái)自關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。百強企業(yè)承接或積極爭取關(guān)聯(lián)公司獨立開(kāi)發(fā)項目、合作開(kāi)發(fā)項目的物業(yè)管理權。
第三，市場(chǎng)化拓擴充第三方物業(yè)項目。百強企業(yè)憑借高品質(zhì)服務(wù)和專(zhuān)業(yè)化團隊，積極參與市場(chǎng)競標，提升第三方全委項目中標率。如，20xx年，綠城服務(wù)市場(chǎng)外拓項目中標率高達71%;永升生活服務(wù)近年來(lái)市場(chǎng)化項目中標率也保持在40%左右。
第四，抓住非住宅物業(yè)領(lǐng)域新機遇，大力拓寬服務(wù)邊界。隨著(zhù)后勤服務(wù)社會(huì )化改革進(jìn)一步深化,以及在政府鼓勵社會(huì )資本參與公共服務(wù)領(lǐng)域等政策引導下，百強企業(yè)積極承接政府機關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位等相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)，順勢切入體育場(chǎng)館、交通樞紐等公共服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)辟外拓新渠道，進(jìn)一步加速規模擴張。
�。�2）疫情后CRIC(中國房產(chǎn)信息集團)的一項調查顯示，由于健康、安全和維護要求提高，約三分之一的住宅小區考慮更換物業(yè)管理公司。而領(lǐng)先物業(yè)管理品牌有望獲得更多現有項目的青睞。72%的業(yè)主表示品牌聲譽(yù)是物業(yè)管理公司選聘決策的決定性因素�；ㄆ旒瘓F調查也顯示，三分之二家庭愿意支付更高的管理費，而一線(xiàn)城市愿意接受更高管理費的家庭占比高達71%。小型物業(yè)公司面臨嚴峻的市場(chǎng)考驗。（本段資料來(lái)源于第一太平戴維斯《中國物業(yè)管理》20xx.4.2）
2、增值服務(wù)是物業(yè)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的重心。
增值服務(wù)主要包括面向社區生活服務(wù)的業(yè)主增值服務(wù)和與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)。業(yè)主增值服務(wù)包括空間運營(yíng)、房屋經(jīng)紀、電商服務(wù)、家政服務(wù)、家居服務(wù)、汽車(chē)服務(wù)、社區金融及養老服務(wù)等。非業(yè)主增值服務(wù)包括案場(chǎng)服務(wù)、工程服務(wù)及顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)等。
由于住戶(hù)需求的不斷演變以及成本上漲帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力，同時(shí)得益于互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的成熟，物業(yè)企業(yè)利用與大量消費群體關(guān)系密切的獨特優(yōu)勢，逐漸拓展增值服務(wù)并取得了一定的成效，未來(lái)發(fā)展空間廣闊。
20xx年，500強企業(yè)增值服務(wù)收入達746.94億元，比上年同期增長(cháng)30.03%，占總營(yíng)業(yè)收入的xx.92%，較上年增長(cháng)1.64個(gè)百分點(diǎn)，增值服務(wù)收入持續增加。
由于業(yè)主增值服務(wù)并沒(méi)有形成固定和成熟的商業(yè)模式，行業(yè)仍處于布局摸索階段，部分頭部企業(yè)目前更重視規模的擴張。增值服務(wù)估計會(huì )在規模發(fā)展結束后迎來(lái)高速增長(cháng)。
3、重視數字化智能化建設，為企業(yè)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入的提升開(kāi)辟新途徑，并實(shí)現企業(yè)降本增效的目的。
20xx年，有30余家百強企業(yè)智能化建設費用超千萬(wàn)元，大部分企業(yè)智能化建設費用投入在100-500萬(wàn)元之間。從20xx年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金用途看，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視智能化系統和社區平臺建設，擬將約10%-20%的資金用于建設社區生態(tài)，是募集資金的第二大用途（第一大用途是收并購及戰略投資）。數字化智能化的運用主要體現在以下方面：
�。�1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助O2O概念，搭建智慧社區平臺及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺（主要是APP的應用）。一方面為業(yè)主提供基礎物業(yè)服務(wù)，如繳納物業(yè)管理費、物業(yè)保修及投訴等，快速、便捷地與業(yè)主建立緊密聯(lián)系，形成天然的流量入口，另一方面，通過(guò)自營(yíng)、供應商合作、戰略投資等多種方式拓展增值服務(wù)種類(lèi)，不斷拓展服務(wù)范圍，優(yōu)化資源利用，針對剛需和高頻需求提供服務(wù)。
�。�2）運用數字化、智能化技術(shù)，改變管理模式，降低人工成本，提升工作效率和服務(wù)品質(zhì)�；谖飿I(yè)管理工作中很多屬于重復性較高的勞動(dòng)密集型工作，技術(shù)解決方案的應用可以實(shí)現流程自動(dòng)化和精簡(jiǎn)化，在提高透明度、明確責任劃分的同時(shí)，還可以降低人工成本，提升工作效率和服務(wù)品質(zhì)。在監控能力及運營(yíng)效率提升的前提下，還可以跟蹤評估項目運營(yíng)的可持續性，進(jìn)行針對性提升。
二、經(jīng)營(yíng)績(jì)效分析及建議
�。ㄒ唬┟是闆r。
20xx年，500強企業(yè)平均毛利率為15.02%，百強企業(yè)平均毛利率為24.02%。部分上市公司毛利率為：中海物業(yè)xx.95%，碧桂園31.65%，雅生活36.72%，佳兆業(yè)美好29.99%，保利物業(yè)20.29%，綠城服務(wù)18%。
20xx年，XX物業(yè)毛利率為6.80%，比500強企業(yè)毛利率低8.22個(gè)百分點(diǎn)，也明顯低于上市公司毛利率。（XX物業(yè)的毛利率6.8%，是按照20xx年的考核匯總表數據，收入調增 XS、LA的空置管理費收入247.54萬(wàn)元，調減空間運營(yíng)收入按五五分成后的收入281.85萬(wàn)元；成本不含稅費支出、財務(wù)費用和管理費傭金，包含固定資產(chǎn)折舊，和原未計入考核但實(shí)際已發(fā)生的利潤和其他收入提成48.51萬(wàn)元。）
�。ǘI(yíng)業(yè)收入情況。
XX物業(yè)20xx年收入4,452.40萬(wàn)元，較上年增長(cháng)3.49%。物業(yè)服務(wù)收入2,713.23萬(wàn)元，占總收入的60.94%；增值服務(wù)收入732.39萬(wàn)元，占總收入的16.45%；停車(chē)場(chǎng)收入1,006.78萬(wàn)元，占總收入的22.61%。XX物業(yè)營(yíng)業(yè)收入對比情況如下表：
1、物業(yè)服務(wù)收入分析。
�。�1）物業(yè)費收繳率：ch管理處的物業(yè)費收繳率偏低。
20xx年，500強企業(yè)物業(yè)費平均收繳率為94.93%，其中住宅物業(yè)費收繳率91.38%；百強企業(yè)物業(yè)費平均收繳率為93.06%，其中住宅物業(yè)費收繳率91.63%。在管住宅面積占比較高（80%以上）且有披露相關(guān)信息的上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均收繳率是：碧桂園95.20%，濱江服務(wù)96.80%，建發(fā)物業(yè)95.30%，銀城生活服務(wù)91.10%。
XX物業(yè)的平均收繳率為96.94%，高于500強和百強企業(yè)住宅物業(yè)費的平均收繳率，且高于上市公司的平均收繳率。XX物業(yè)六個(gè)管理處的收繳率在91.69%-99.74%之間。其中，ch管理處為91.69%，明顯低于其他管理處。
XX物業(yè)各管理處物業(yè)費收繳率及物業(yè)費平均水平對比如下表：
�。�2）物業(yè)費單價(jià)：ch管理處的物業(yè)費單價(jià)偏低。
20xx年，500強企業(yè)物業(yè)費平均單價(jià)為3.09元/（平方米·月），其中住宅物業(yè)費單價(jià)為2.11元/（平方米·月）；百強企業(yè)物業(yè)費平均單價(jià)為3.86元/（平方米·月），其中住宅物業(yè)費單價(jià)為2.09元/（平方米·月）。根據中信證券《數據倉庫系列-中國物業(yè)管理行業(yè)定價(jià)洞察》（20xx.2.10），其跟蹤的深圳4758個(gè)小區中，有服務(wù)物業(yè)信息的小區4,496個(gè)，物業(yè)費平均數為2.9元/（平方米·月），中位數為2.6元/（平方米·月）。其中，20xx年至20xx年入住的小區中，物業(yè)費在2元以下小區占比20.1%，物業(yè)費在2.5元以上的小區占比67.7%，且以單價(jià)2.5元-3元/（平方米·月）的小區居多，占20xx年至20xx年入住的小區30%。詳細情況見(jiàn)下表：
20xx年，XX物業(yè)的物業(yè)費平均單價(jià)為2.71元/（平方米·月），其中：CH管理處物業(yè)費平均單價(jià)為2.04元/（平方米·月），明顯低于其他管理處，低于深圳小區物業(yè)費單價(jià)中位數2.6元/（平方米·月），且低于深圳市同期（20xx年-20xx年）入住的約79%的小區。
�。�3）管理建議。
XX物業(yè)改善和提升CH管理處的現場(chǎng)管理品質(zhì)，提升業(yè)主滿(mǎn)意度，進(jìn)而提高物業(yè)費收繳率，提高物業(yè)費單價(jià)。如CH管理處物業(yè)費單價(jià)能達到深圳物業(yè)費中位數水平2.6元/（平方米·月），則每年物業(yè)費收入增加224萬(wàn)元。
2、增值服務(wù)收入
20xx年，500強企業(yè)增值服務(wù)收入占營(yíng)業(yè)收入的比率為xx.92%，百強企業(yè)的同口徑數據為23.97%。
從增值服務(wù)的具體細項來(lái)看，20xx年，百強企業(yè)更加注重對業(yè)主的線(xiàn)下服務(wù),重點(diǎn)發(fā)力居家類(lèi)增值服務(wù)。家政服務(wù)與家居服務(wù)收入大幅增長(cháng)，占業(yè)主增值服務(wù)總收入比重分別為11.58%、10.48%，較上年提升了3.57個(gè)百分點(diǎn)、6.67個(gè)百分點(diǎn)。百強企業(yè)業(yè)主增值服務(wù)收入占比情況明細見(jiàn)下圖：
20xx年，XX物業(yè)增值服務(wù)收入占營(yíng)業(yè)收入的比率為39.06%，比百強企業(yè)的23.97%，高15.09個(gè)百分比。XX物業(yè)開(kāi)展的增值服務(wù)中，空間運營(yíng)收入占增值服務(wù)收入的62.56%，是XX物業(yè)最主要的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，其次有案場(chǎng)服務(wù)和集團商鋪代管服務(wù)，分別占增值服務(wù)收入的17.05%和16.00%。與百強企業(yè)相比，XX物業(yè)開(kāi)展的增值服務(wù)業(yè)務(wù)類(lèi)型比較單一。在百強企業(yè)，業(yè)主增值服務(wù)中的房屋經(jīng)紀、電商服務(wù)和家政服務(wù)，以及非業(yè)主增值服務(wù)中的工程服務(wù)和顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)屬于占收入比重較高的主要增值服務(wù)項目，但XX物業(yè)尚未開(kāi)展以上服務(wù)項目。XX物業(yè)與百強企業(yè)增值服務(wù)收入明細對比如下：
針對以上問(wèn)題，管理建議如下：
第一，XX物業(yè)應嘗試開(kāi)展更多類(lèi)型的業(yè)主增值服務(wù)。目前，XX物業(yè)的管理費收繳率良好，停車(chē)場(chǎng)飽和運營(yíng)，要再提高管理費收入和停車(chē)場(chǎng)收入存在一定的`難度。XX物業(yè)可以嘗試開(kāi)展房屋經(jīng)紀、家政和家居服務(wù)，因為這些業(yè)務(wù)可以在線(xiàn)下開(kāi)展，沒(méi)有規模效應，符合XX物業(yè)的實(shí)際情況。這些業(yè)務(wù)可能在近期較快成為XX物業(yè)的收入增長(cháng)點(diǎn)。
第二，金XX集團可嘗試與XX物業(yè)合作工程設計咨詢(xún)服務(wù)。一方面可以使設計的房屋更具有實(shí)用性，節約后期的物業(yè)管理成本;另一方面也有利于集團土地增值稅等稅費的稅務(wù)籌劃，降低金XX集團綜合稅費開(kāi)支。
�。ㄈI(yíng)業(yè)成本情況。
1、人工成本。
�。�1）人工成本占營(yíng)業(yè)收入的比率：比率略微偏高。
20xx年，500強企業(yè)人工成本占營(yíng)業(yè)收入的比率為44.86%，百強企業(yè)的比率為44.90%。且百強企業(yè)中，有60.50%的項目對清潔衛生實(shí)行業(yè)務(wù)外包，43.49%的項目對綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包，24.92%的項目對秩序維護實(shí)行業(yè)務(wù)外包。如按XX物業(yè)的實(shí)際外包情況進(jìn)行調整（即，清潔衛生和綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包，秩序維護不實(shí)行外包），則百強企業(yè)人工成本占營(yíng)業(yè)收入的比率為42.69%。
20xx年，XX物業(yè)實(shí)際支出人工成本2,203.43萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的47.46%。比百強企業(yè)的42.69%，高4.77個(gè)高分點(diǎn)。如按百強企業(yè)的占比標準計算（CH管理處的管理費按2.6元/（平方米·月）計算，含LA、 XS的空置管理費，下同），XX物業(yè)的費用開(kāi)支應為1,981.90萬(wàn)元，實(shí)際超支金額2xx.53萬(wàn)元，超支比例11.18%。人工成本支出與行業(yè)情況相比偏高。具體情況見(jiàn)下表：
注：1、營(yíng)業(yè)收入為20xx年考核收入4452.40萬(wàn)元，加上 XS、LA的空置管理費247.54萬(wàn)元，加CH管理處管理費漲價(jià)后可多收取的管理費收入224.45萬(wàn)元，減空間運營(yíng)收入按五五分成后調整的收入281.85萬(wàn)元。
2、人工成本包含工資薪金、福利費、職工教育經(jīng)費、勞動(dòng)保險/公積金、伙食費，不含福利費中中秋及春節的業(yè)務(wù)招待費用68.25萬(wàn)元，不含本部人工成本，包含已實(shí)際發(fā)但未納入考核的其他收入和利潤提成（按權責發(fā)生制）45.51萬(wàn)元。
�。�2）人均在管面積：嚴重低于百強和500強企業(yè)。
20xx年， 500強企業(yè)人均在管面積為5,325平方米/人，百強企業(yè)人均在管面積為6,496平方米/人。部分上市企業(yè)的人均在管面積情況如下表：
20xx年，XX物業(yè)編制人數為302人，為使XX物業(yè)的人均在管面積與500強及100企業(yè)具有可比性，按百強企業(yè)對清潔衛生、綠化及秩序維護的外包比例，來(lái)調整XX物業(yè)的編制人數，XX物業(yè)調整后的編制人數為358人（調整過(guò)程：編制人數302+清潔人數xx6.5*自有清潔人員比例(39.5%)+綠化人數36*自有綠化人員比例(56.51%)-安管人數169*外包安管人員比例(24.92%)），調整后的人均在管面積為3,548平方米/人，比500強企業(yè)的人均在管面積5,325平方米/人，少1,777平方米/人。
如按500強企業(yè)的人均在管面積標準5,325平方米/人計算，則XX物業(yè)編制人數應為239人（按百強企業(yè)對清潔衛生、綠化及秩序維護的外包比例）。如按目前XX物業(yè)的實(shí)際外包情況（即，清潔衛生和綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包，秩序維護不實(shí)行外包），調整后的編制人數為208人（調整過(guò)程：239人-清潔人數140*自有清潔人員比例39.5%-綠化人數32*自有綠化人員比例56.51%+安管人數169*外包安管人員比例24.92%），比編制人數302人，少94人；比20xx年3月底的實(shí)際在崗人數268人（不含前介部8人），少60人。XX物業(yè)編制人數及實(shí)際在崗人數均嚴重超過(guò)行業(yè)水平。
�。�3）薪資水平：XX物業(yè)部分員工薪酬水平偏低，薪酬結構有待改善。
根據本次走訪(fǎng)的部分先進(jìn)物業(yè)公司的結果（詳見(jiàn)附件），XX物業(yè)維修工的平均年稅前收入約66,507元，高于XHZS物業(yè)的61,552元，與RC物業(yè)的66,200基本持平，但低于ZZ物業(yè)的72,200元和HRY物業(yè)的60,000-75,800元；XX物業(yè)管家的平均年稅前收入約69,590元，高于XHZS物業(yè)的52,720元和RC物業(yè)的66200元，但低于ZZ物業(yè)的72,200元和HRY物業(yè)的60,000-75,800元。XX物業(yè)的維修工和管家的薪酬在行業(yè)中屬于中等偏下的水平。
目前，XX物業(yè)無(wú)工齡工資，維修崗的月度績(jì)效發(fā)放比例一般為90%-100%，差異金額為50-80元，月度績(jì)效的差異未明顯體現員工的工作能力差異，不利于員工穩定和留住工作能力強的員工，薪酬結構有待改善。
�。�4）管理建議。
第一，建議XX物業(yè)嘗試改變管理模式，適當運用數字化、智能化手段，提升員工工作效率，最終達到精簡(jiǎn)人員，節約人工成本的目的。
第二，建議XX物業(yè)進(jìn)行行業(yè)內各崗位的工資的水平調查，調整工資水平與行業(yè)接軌，保證相關(guān)崗位員工的勝任能力。
第三，建議XX物業(yè)調整薪資結構，保證員工的穩定性，并能留住大部分工作能力較強的員工。如增加工齡工資，加大相同崗位不同員工之間月度績(jì)效的差距。
2、清潔衛生費。
�。�1）相關(guān)費用占營(yíng)業(yè)收入的比率：清潔衛生費超支嚴重。
百強企業(yè)清潔衛生費占營(yíng)業(yè)收入的比率為5.68%。且百強企業(yè)中，有60.50%的項目對清潔衛生實(shí)行業(yè)務(wù)外包。因此，如百強企業(yè)對清潔衛生全部實(shí)行外包，則費用占營(yíng)業(yè)收入的比率分別為9.39%（5.68%/60.50%）。
20xx年，XX物業(yè)清潔衛生項目全部實(shí)行業(yè)務(wù)外包，費用支出728.68萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的比例為15.70%，比百強企業(yè)的9.39%高6.31個(gè)百分點(diǎn)。如按百強企業(yè)的占比標準算，XX物業(yè)的費用開(kāi)支應為435.93萬(wàn)元，實(shí)際超支金額292.74萬(wàn)元，超支比例67.15%。該項費用超支非常嚴重。從具體管理處看，超支情況較嚴重的是XS管理處、LA管理處和CH管理處，超支金額分別為1xx.34萬(wàn)元、76.79萬(wàn)元和79.32萬(wàn)元，超支比例分別為150.22%、108.63%和47.64%。具體情況見(jiàn)下表：
注：營(yíng)業(yè)收入為20xx年考核收入4452.40萬(wàn)元，加上 XS、LA的空置管理費247.54萬(wàn)元，加CH管理處管理費漲價(jià)后可多收取的管理費收入224.45萬(wàn)元，減空間運營(yíng)收入按五五分成后調整的收入281.85萬(wàn)元。
�。�2）行業(yè)調查情況。
根據本次走訪(fǎng)的先進(jìn)物業(yè)公司的標準，普通住宅按建筑面積每一萬(wàn)平米配備一名清潔人員，單價(jià)約為3200元/人*月。如按此標準計算，XX物業(yè)需要約140名清潔人員（考慮可能存在的特殊原因，在按標準計算的127人的基礎上，另增加13人），比XX物業(yè)20xx年實(shí)際人數xx6.5人，少56.5人。年支出少204.68萬(wàn)元（不含稅），人數超支比例40.36%。該項費用超支非常嚴重。
�。�3）管理建議。
第一，XX物業(yè)應根據行業(yè)標準和項目實(shí)際情況，重新核實(shí)各項目的清潔人員編制，達到節約開(kāi)支的目的。
第二，對于不同檔次的項目，應建立不同的清潔服務(wù)標準和檢查標準。我們發(fā)現，XS管理處清潔費人均單價(jià)為3616元，明顯高于XX物業(yè)其他管理處的2700元-3080元，物業(yè)公司回復，是因為配合XS管理處后期售樓，項目需要達到更高的服務(wù)水平。但查看合同發(fā)現，約定的服務(wù)標準和檢查標準與XX物業(yè)其他項目相同。建議XX物業(yè)根據不同項目的檔次，建立相應的服務(wù)標準和檢查標準。
第三，建議調查清潔衛生費用長(cháng)期超標準的原因，并引以為戒，避免以后再次出現類(lèi)似的情況。
3、綠化費。
�。�1）相關(guān)費用占營(yíng)業(yè)收入的比率：比例基本正常。
百強企業(yè)綠化費占營(yíng)業(yè)收入的比率為1.57%。且百強企業(yè)中，有43.49%的項目對綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包。因此，如百強企業(yè)對綠化全部實(shí)行外包，則費用占營(yíng)業(yè)收入的比率為3.60%（1.57%/43.49%）。
20xx年，XX物業(yè)綠化項目全部實(shí)行業(yè)務(wù)外包，費用支出184.17萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的比例為3.97%，比百強企業(yè)的3.60%高0.37個(gè)百分點(diǎn)。如按百強企業(yè)的占比標準算，XX物業(yè)的費用開(kāi)支應為167.13萬(wàn)元，實(shí)際超支金額17.04萬(wàn)元，超支比例10.20%。該項費用開(kāi)支總體基本正常。從具體管理處看，超支情況較嚴重的是XS管理處，超支金額為32.xx萬(wàn)元，超支比例為103.95%。具體情況見(jiàn)下表：
�。�2）行業(yè)調查情況。
根據本次走訪(fǎng)的先進(jìn)物業(yè)公司的標準，普通住宅按綠化面積7000-8000平米配備一名清潔人員。如7000平米/人計算，XX物業(yè)需要約29名清潔人員，比XX物業(yè)20xx年實(shí)際人數36人，少7人，年支出少30.91萬(wàn)元（不含稅，按XX物業(yè)綠化平均單價(jià)3900元計算），人數超支比例24.14%。由于20xx年的實(shí)際人數已減少到32人，因此，目前該項費用開(kāi)支總體基本正常。
�。�3）管理建議。
XX物業(yè)應核實(shí)XS管理處綠化費用是否合理。
三、其他經(jīng)營(yíng)管理建議
�。ㄒ唬┢焚|(zhì)服務(wù)管理。
XX物業(yè)應將工作重點(diǎn)逐步轉移到改善與提升服務(wù)品質(zhì)上。鑒于目前，XX物業(yè)預算能實(shí)現盈虧平衡，實(shí)現財務(wù)上的獨立生存，XX物業(yè)應將工作重點(diǎn)轉移到品質(zhì)建設上。具體措施有：
1、建議XX物業(yè)建立維修、清潔、綠化、安保和管家服務(wù)的標準化流程，明確每個(gè)相關(guān)崗位的職責,確保崗位職責的具體明確，具有可操作性。并有配套的檢查和考核規范。
2、重視信息化建設，盡量用科技化手段實(shí)現品質(zhì)標準化的管理。XX物業(yè)應繼續完善目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的內部管理軟件思源APP、釘釘軟件，提高軟件的使用率。將標準化流程固定在系統中，保證標準化流程的執行不打折扣。同時(shí)，努力實(shí)現全部工單信息化，提高工作任務(wù)的響應速度，保證服務(wù)質(zhì)量。
3、在績(jì)效考核中，降低財務(wù)指標的分值占比，增加滿(mǎn)意度調查結果的分值占比。目前考核中，財務(wù)指標占比70%，不考核滿(mǎn)意度調查結果。建議將財務(wù)指標占比調低到50%以下，滿(mǎn)意度調查結果占比增加到20%以上。建議自費聘請第三方進(jìn)行滿(mǎn)意度調查，也可使用物業(yè)協(xié)會(huì )、政府部門(mén)等的調查結果作為考核依據。
4、集團相關(guān)部門(mén)應定期、獨立對物業(yè)公司標準化流程的執行情況進(jìn)行檢查，并將檢查結果反映在績(jì)效考核中。
�。ǘ┛�(jì)效考核管理。
1、建議XX物業(yè)對考核指標進(jìn)行層層分解，最終將考核指標明確、具體得分配到基層員工。
目前，集團將考核指標下達給XX物業(yè)后，XX物業(yè)會(huì )將指標分解給各管理處。但是，考核指標并未分解給本部的職能部門(mén)，也未分解給各項目的基層員工。職能部門(mén)只是按部就班的工作，并不清楚如何努力才能更有效的達成考核目標；各項目負責人也不清楚如何帶領(lǐng)團隊共同努力完成考核目標。具體建議如下：
�。�1）建議XX物業(yè)將考核指標先分解給各職能部門(mén)，由各職能部門(mén)再分解到項目，職能部門(mén)是該項指標的負責人。如財務(wù)指標分解給財務(wù)部門(mén)，滿(mǎn)意度調查指標分解給品質(zhì)管理部門(mén)，離職率等指標分解給行政部門(mén)。各部門(mén)對相應指標的總體完成情況負責。
�。�2）建議各項目將指標繼續分解給基層員工。如將管理費收入指標分解給每個(gè)管理員，將加班費用分解給安管等部門(mén)，滿(mǎn)意度調查指標分解給清潔、綠化、安管、維修等部門(mén)負責人。保證基層員工對自己的指標任務(wù)清楚明確。
2、調整績(jì)效考核指標。
根據本次走訪(fǎng)的先進(jìn)物業(yè)公司的情況，各公司均采用關(guān)鍵指標考核的方法對物業(yè)公司進(jìn)行績(jì)效考核�？�(jì)效考核指標均包含財務(wù)指標（30%-40%）、滿(mǎn)意度指標（10%-40%）和安全管理（扣分項）等。財務(wù)指標一般考核總收入、收繳率、利潤等幾項關(guān)鍵指標。XX物業(yè)的財務(wù)指標考核，具體到每一項收入（管理費收入、停車(chē)場(chǎng)收入、其他收入等）和支出（人工成本、水電成本、公共設施維修、其他費用等）。
由于XX物業(yè)按明細項目制定年度預算，且審批流程規定，超預算的費用項目須經(jīng)集團審批，建議改變財務(wù)指標考核方式，僅考核關(guān)鍵財務(wù)指標，如總收入、收繳率、利潤等，不考核支出的具體細項。
附件：《XX物業(yè)管家和維修工薪資對比表》
[1]500強企業(yè)的數據來(lái)源于：中物研協(xié)和上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心，《2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力測評報告》，下同
[2]深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )，《20xx年度深圳市物業(yè)管理統計數據分析的報告》（http://www.szpmi.org/portal/article/index/id/2455.html）
[3] 百強企業(yè)的數據來(lái)源于：中國指數研究院與中國房地產(chǎn)top10研究組，《20xx年中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告》，下同
[4].光華物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入不含本部的傭金收入，停車(chē)場(chǎng)收入不含歸屬集團的月卡收入,租賃傭金收入并入多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入。
公司狀況調查報告4
一﹑調查目的與方法
無(wú)論任何企業(yè)都把“財務(wù)”作為企業(yè)運作的核心，只有過(guò)硬的財務(wù)預算才能給企業(yè)帶來(lái)先前無(wú)后的經(jīng)濟效益的發(fā)展。為了將在校所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識,與平時(shí)所學(xué)的理論在工作中的經(jīng)驗相結合，從而加強對會(huì )計工作有自己的獨到見(jiàn)解，并且希望通過(guò)此次的調查結果來(lái)檢驗自己的會(huì )計功底和預算流程與會(huì )計管理方法
二、調查時(shí)間、對象與方法
20xx年4月20日－5月01日，我采用實(shí)地調查法和資料查閱法對南京三泰制衣有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)三泰公司）的財務(wù)情況進(jìn)行了調查。在調查過(guò)程中，得到了“三泰公司”的支持和協(xié)助。我本著(zhù)客觀(guān)，求實(shí)的原則，詳查了相關(guān)會(huì )計資料�，F將調查情況報告如下：
三、調查結果與分析
�。ㄒ唬┢髽I(yè)財務(wù)現狀
“三泰公司”于20xx年7月成立，從事服裝加工出口，現有注冊資本118萬(wàn)元。至20xx年12月止該公司累計虧損140萬(wàn)元，潛虧60萬(wàn)元，實(shí)際虧損200萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)期間，累計實(shí)現銷(xiāo)售收入844萬(wàn)元，銷(xiāo)售成本786萬(wàn)元，管理費用239．9萬(wàn)元，財務(wù)費用223．7萬(wàn)元，銷(xiāo)售費用10萬(wàn)元，產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加2萬(wàn)元，盈余公積虛掛23萬(wàn)元。20xx年12月末資產(chǎn)總額1137萬(wàn)元，負債1519萬(wàn)元，所有者權益－382萬(wàn)元，資產(chǎn)負債率126％，目前處于資不抵債的狀況。
由于三泰公司領(lǐng)導層對財務(wù)管理意識不強，從企業(yè)建立之初就沒(méi)有著(zhù)手建立一套規范的財務(wù)運作機制，以至于在以后的`發(fā)展和擴張中，使財務(wù)管理不可控制，幾年來(lái)企業(yè)連年虧損，步入了資不抵債的境地。這與其說(shuō)是經(jīng)營(yíng)上的失敗，不如說(shuō)是財務(wù)上的失敗，主要是成本管理失控。成本控制管理是企業(yè)增加盈利的根本途徑，是企業(yè)求得生存的主要保障，功鑫公司從建立之初，沒(méi)有建立一整套的成本控制制度，沒(méi)有目標成本預測，也沒(méi)有成本目標考核制度，造成經(jīng)營(yíng)當中成本管理失控。
其一、原材料攤消不合理，主要原材料未用完不辦理退庫手續，使其材料在車(chē)間積壓或混用，使成本不符。
其二、自制模具所產(chǎn)生的材料消耗，費用，在各車(chē)間或工序領(lǐng)用時(shí)，不填用途或領(lǐng)用部門(mén)造成財務(wù)估計攤派，使其單位成本不實(shí)。
其三、有的低值易耗品，輔助材料等未按財務(wù)制度建立有關(guān)明細帳或備查輔助帳，在計算時(shí)，一次性進(jìn)入制造費用中，例：20xx年1月份低值易耗品，2月份54號憑證中的縫紉機，2月份58號憑證中布料等，未按逐月攤消，使當期成本過(guò)高。
其四、財務(wù)人員更換頻繁，在核算過(guò)程中不按連續性造成成本脫勾。
其五、成品庫設置車(chē)間內不符合管理制度，易造成混亂，材料庫由庫管員自填領(lǐng)料單，上報資料是自編表而不是原始單據，從而出現了成品庫帳，材料庫帳與財務(wù)科帳不相符。由于這各方面原因使產(chǎn)品各品種的實(shí)際生產(chǎn)成本不準確，無(wú)法對生產(chǎn)產(chǎn)品的品種結構進(jìn)行合理的調整。
事實(shí)上，“三泰公司”經(jīng)營(yíng)期間累計銷(xiāo)售成本786萬(wàn)元，加上潛虧的60萬(wàn)元，就已超過(guò)累計的銷(xiāo)售收入844萬(wàn)元，不計算期間費用就已出現虧損，可見(jiàn)成本之高。這樣的結果，在銷(xiāo)售價(jià)格不能提高或者經(jīng)營(yíng)規模不能成倍增長(cháng)或者產(chǎn)品結構不調整的情況下，就會(huì )出現生產(chǎn)銷(xiāo)售得越多虧得越多。事實(shí)也是如此：07、08、09、10年的銷(xiāo)售收入分別是：11萬(wàn)元、71．5萬(wàn)元、323．7萬(wàn)元、438萬(wàn)元，虧損分別是：15．6萬(wàn)元、104．4萬(wàn)元、155．2萬(wàn)元、141．5萬(wàn)元，累計銷(xiāo)售收入844萬(wàn)元。累計虧損440萬(wàn)元（不含潛虧數，含盈余公積－23萬(wàn)元）。
�。ǘ┴攧�(wù)狀況分析
“三泰公司”從20xx年7月成立，至20xx年12月止，經(jīng)營(yíng)期間，累計實(shí)現銷(xiāo)售收入844萬(wàn)元，銷(xiāo)售成本786萬(wàn)元，銷(xiāo)售成本占銷(xiāo)售收入93％。累計發(fā)展管理費用239．9萬(wàn)元，財務(wù)費用223．7萬(wàn)元，合計464萬(wàn)元，占累計虧損500萬(wàn)元的95％，虧損500萬(wàn)元，擠占流動(dòng)資金周轉，費用的節約是效益增加的直
接途徑。預付帳款250萬(wàn)元長(cháng)期不收回參與流動(dòng)，又未見(jiàn)資金占用費收入，必須變相增加財務(wù)費用。固定資產(chǎn)凈值698萬(wàn)元，占資產(chǎn)1457萬(wàn)元的49％，流動(dòng)資金沉淀比重偏重。負債總額1819萬(wàn)元中，借款1532萬(wàn)元占84．22％，其中部分資金成本高達24％。
舉債（借款）經(jīng)營(yíng)本是企業(yè)發(fā)展和擴張的一條捷徑，但企業(yè)采取舉債經(jīng)營(yíng)形式的前提是資金周轉速度較好，利潤率較高，這樣才能為還債奠定基礎�！肮喂尽钡膶�(shí)際情況是，20xx年12月末的負債總額為1519萬(wàn)元，其中：農行借款就占1232萬(wàn)元，是負債總額的84．22％，而在資金運用上，固定資產(chǎn)凈值698萬(wàn)元，虧損500萬(wàn)元，兩項計1198萬(wàn)元，這部分退出流動(dòng)的資金占負債總額的65．86％，資金周轉緩慢勢成必然。不到35％的資金流動(dòng)難于承擔84％的資金成本,高比例的舉債失去了相應的利潤率作保證,那么這個(gè)高舉債很快就成為導致企業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗的主要因素之一。
四、調查中發(fā)現的問(wèn)題
�。ㄒ唬⿷{證附件不齊、原始單據不規范、報審制度不嚴格，例：a、所付款項，無(wú)任何支、收單位或個(gè)人簽字憑據。20xx年1月17號憑、退股金110，000，00元，20xx年2月42號、46號憑、付運費29，288，85元，付代收款30，000，00元，20xx年3月17號憑、付材料款50，000，00元，基建款50，000，00元。b、20xx年3月16號憑，直接預付板材款20，000，00元，無(wú)任何簽字和收款單位憑據。20xx年3月20號、40號憑、無(wú)任何領(lǐng)導簽字和收款人憑據，直接在憑證上支付現金10，000，00元、20，000，00元。
�。ǘ┎粐栏癜船F行權責發(fā)生制核算，說(shuō)明財會(huì )基礎工作有待加強，財務(wù)管理水平有待提高。例：20xx年3月19號、32號憑，支付上月電費5000元，按權責發(fā)生制因記入上月相關(guān)費用中予以沖抵。
�。ㄈ](méi)有建立完善的成本核算制度。每個(gè)產(chǎn)品品種沒(méi)有實(shí)行目標成本制度，成本責任制。沒(méi)有建立成本考核獎懲制度成品庫帳，原材料庫帳與財務(wù)科帳不一致，成本計算缺乏準確性。成本計算單元主要材料耗用量，無(wú)法對成本升降原因進(jìn)行定量分析。例：20xx年10月末，生產(chǎn)成本出現負成本12557.89元，已完工未結轉的模具修理成本3585．69元未轉入產(chǎn)品成本。反映出成本結轉不規范。
�。ㄋ模┎牧项I(lǐng)料單填制不規范，有的無(wú)申領(lǐng)人、無(wú)用途。甚至出現庫管員代填發(fā)料單。例：20xx年5月19號領(lǐng)，領(lǐng)用機油5瓶、9號縫紉針，即無(wú)領(lǐng)用人簽字也無(wú)用途說(shuō)明。
�。ㄎ澹┙杩顔�、收據、報銷(xiāo)單的報批制度未嚴格執行，各項規章制度傳閱，保管不健全。例：20xx年1月2號，5號憑，業(yè)務(wù)員王平報銷(xiāo)差旅費2360元，報銷(xiāo)單無(wú)領(lǐng)導簽字，也無(wú)附原始附件。
五、改進(jìn)建議
三泰公司經(jīng)過(guò)加強財務(wù)管理、降低-制造成本、降低資金成本，企業(yè)走出困境是有希望的�，F針對“三泰公司”具體存在的問(wèn)題，提出改進(jìn)建議附后。
�。ㄒ唬┍P(pán)活存量：及時(shí)清理收回應收款項；清理固定資產(chǎn)，對不用的固定資產(chǎn)變現。
�。ǘ┘訌娿y行存款管理；按要求分設明細帳；按月編制銀行存款調節表，由會(huì )計勾兌，出納清理未達帳。
�。ㄈ┚幹瀑Y金計劃（季或年）表，便于靈活掌握和調度資金，提高資金利用效率。
�。ㄋ模┱{整借款結構，降低籌資成本。
�。ㄎ澹┙ⅰ澳M市場(chǎng)核算，實(shí)行成本否決”的經(jīng)營(yíng)機制和管理制度。即：以市場(chǎng)為導向，成本為基礎，盈利為目的。
�。y算每個(gè)產(chǎn)品的目標成本，對每個(gè)品種的制造成本準確計算，對虧損嚴重的品種暫停生產(chǎn)。
�。ㄆ撸┰谡莆彰總�(gè)產(chǎn)品的制造成本上，調整產(chǎn)品生產(chǎn)結構，對適銷(xiāo)對路，盈利較好的品種要注意擴大生產(chǎn)。
�。ò耍┙⒔ㄈ黜棾杀竟芾碇贫�，從材料購、消、存，到產(chǎn)成品入庫、銷(xiāo)售等整個(gè)生產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節制訂相應的控制，稽核制度，嚴格執行。
�。ň牛┙⒊杀灸繕丝己酥贫�。將目標成本層層分解到各部門(mén)、個(gè)人后，要及時(shí)對實(shí)際成本進(jìn)行考核，并給予一定獎勵，鼓勵人人參與成本管理。
�。ㄊ┮载攧�(wù)科為主，不定期對成本核算過(guò)程進(jìn)行核對，分析差異原因，提出解決辦法。
�。ㄊ唬┙ⅰ耙恢P”審批制度，嚴把開(kāi)支關(guān)。
�。ㄊ┙炔控攧�(wù)管理制度，做到收支有合理依據，帳帳相符、帳證相符、帳實(shí)相符。
�。ㄊ﹪栏駡绦泄I(yè)企業(yè)會(huì )計制度，會(huì )計核算要連續、系統、真實(shí)。
六、總結
綜上所述想要作為一名合格的會(huì )計預算員，且精通各類(lèi)財務(wù)分析。他的工作好比企業(yè)的心臟，心臟不跳動(dòng)隨之企業(yè)的肢體也將僵持。他的能力直接影響著(zhù)企業(yè)的興起與衰退，所以每個(gè)企業(yè)都必需要要求財務(wù)管理員靈活掌握財務(wù)預算方法和懂得企業(yè)規避風(fēng)險的手段。由此分析告知我們無(wú)論任何企業(yè)“財務(wù)”是操作的主干，是企業(yè)的靈魂。
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