【精選】廣告營(yíng)銷(xiāo)策劃三篇
廣告營(yíng)銷(xiāo)策劃 篇1
摘 要：湖北省市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃大賽的要求的廣告創(chuàng )意方案及廣告運作推廣理念與“廣告學(xué)”課程中的廣告創(chuàng )意思維、廣告策劃思維及廣告創(chuàng )作藝術(shù)等內容高度貼切，且與課程教學(xué)目的及要求不謀而合。將大賽引入教學(xué)過(guò)程中，從教學(xué)方法與考核模式等方面進(jìn)行教學(xué)改革，有助于應用型本科人才的培養。
關(guān)鍵詞：營(yíng)銷(xiāo)策劃；廣告學(xué)；教學(xué)；改革
一、傳統課程教學(xué)存在的問(wèn)題
在現行《廣告學(xué)》課程教學(xué)中，主要以老師的理論講授為主。課程中雖引入了一些國內外經(jīng)典廣告案例，但與當前市場(chǎng)環(huán)境存在一定差距，導致學(xué)生不能很好地理解廣告作品產(chǎn)生的背景，往往產(chǎn)生陌生感，不能置身其中，造成對相關(guān)知識缺乏認同。其次，在課程講授過(guò)程中引入的廣告均為已經(jīng)制作完成的作品，導致學(xué)生無(wú)法有效的參與到廣告創(chuàng )意設計過(guò)程中來(lái)，對整個(gè)廣告作品的設計流程缺乏完整的認知，所學(xué)知識較為零散，不能融會(huì )貫通。
二、引入營(yíng)銷(xiāo)策劃大賽的依據
“湖北省大學(xué)生市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃大賽”是由團省委指導、湖北省市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)會(huì )主辦的省內市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)級別最高、認可度和參與度最強的學(xué)科競賽。大賽主要由專(zhuān)業(yè)學(xué)會(huì )牽頭組織，每年與知名企業(yè)聯(lián)合舉辦，通過(guò)專(zhuān)家企業(yè)家現場(chǎng)精心指導，使學(xué)生在競賽中獲得成長(cháng)。大賽每年都會(huì )要求各參賽團隊策劃并制作適合比賽主題的廣告作品，并進(jìn)行實(shí)戰推廣。營(yíng)銷(xiāo)策劃大賽要求廣告創(chuàng )意方案及廣告運作推廣理念與《廣告學(xué)》課程的廣告創(chuàng )意思維、廣告策劃思維及廣告創(chuàng )作藝術(shù)等內容高度貼切，與《廣告學(xué)》教學(xué)目的及要求不謀而合。
此外，大賽以當下真實(shí)的商業(yè)市場(chǎng)為背景，從最初的廣告創(chuàng )意設計到最終的廣告作品推廣，讓學(xué)生全程參與。通過(guò)將“湖北省大學(xué)生市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃大賽”引入《廣告學(xué)》課程教學(xué)中，引導學(xué)生利用所學(xué)相關(guān)課程理論，針對特定企業(yè)及產(chǎn)品，在真實(shí)的市場(chǎng)環(huán)境中，進(jìn)行廣告調研與預測、策劃、制作適合比賽主題的廣告作品，并對廣告作品進(jìn)行實(shí)戰推廣，讓學(xué)生理解并熟知廣告作品創(chuàng )意及設計流程，培養學(xué)生的廣告創(chuàng )意、策劃思維，提升廣告設計能力，鍛煉學(xué)生以尋找社會(huì )實(shí)際問(wèn)題解決方案的能力。
三、教學(xué)改革
�。ㄒ唬┙虒W(xué)內容與教學(xué)方法體系改革�！稄V告學(xué)》作為一門(mén)應用性較強的學(xué)科，是我校市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)核心課程，在教學(xué)過(guò)程中應充分考慮將理論教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)結合。由于本門(mén)課程的教學(xué)重點(diǎn)在于“廣告市場(chǎng)調研與預測”、“廣告創(chuàng )意”、 “廣告策劃”及“廣告作品設計”等內容，如何根據不同的研究目的選擇恰當的研究方法和工具，對廣告訴求對象的需求進(jìn)行調研，在此基礎上形成廣告創(chuàng )意，設計制作優(yōu)秀廣告作品進(jìn)行推廣，這就要求學(xué)生不僅要有扎實(shí)的理論功底，更要具有較強的實(shí)踐運用能力，這些只能通過(guò)不斷的社會(huì )生活經(jīng)驗以及市場(chǎng)實(shí)踐經(jīng)實(shí)踐才能逐步掌握。
由于每年挑戰賽的課題都不相同，搜集匯總各個(gè)院校的參賽廣告作品有利于在教學(xué)過(guò)程中總結廣告調研與預測、創(chuàng )意、策劃及設計思維的.方法，且歷年積累的資料可以提供非常好的教學(xué)內容。而組織學(xué)生參與比賽，將課堂與比賽融為一體，則是一種非常好的訓練。在《廣告學(xué)》教學(xué)中把學(xué)生必須掌握的各項基本技能通過(guò)組織參加相對應的比賽，來(lái)開(kāi)展具有較強針對性和高度逼真性的專(zhuān)業(yè)知識理論教學(xué)、技能操作應用訓練與實(shí)際能力演練考核，能夠建立以方法實(shí)用為主要目標的教學(xué)內容與教學(xué)方法體系。
�。ǘ┙虒W(xué)學(xué)時(shí)改革。目前，《廣告學(xué)》課程共40學(xué)時(shí)，其中理論教學(xué)31學(xué)時(shí)，實(shí)驗教學(xué)9學(xué)時(shí)，建議增加實(shí)驗教學(xué)環(huán)節課時(shí)數，以比賽課題或者其他實(shí)際課題為綱，將廣告的調研與預測、創(chuàng )意、策劃和設計的訓練貫穿于整個(gè)課程中。同時(shí)，由于我校市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)《廣告學(xué)》課程開(kāi)課時(shí)間為大三學(xué)年的第二學(xué)期，而這與廣營(yíng)銷(xiāo)策劃大賽開(kāi)賽時(shí)間剛好吻合，這就能夠要求學(xué)生以大賽的內容為實(shí)踐項目。學(xué)生針對比賽項目，通過(guò)撰寫(xiě)廣告策劃書(shū)，制作廣告作品并進(jìn)行實(shí)戰推廣一方面可以提高學(xué)習積極性，另一方面可以提高廣告策劃與制作的實(shí)踐水平。讓實(shí)踐教學(xué)環(huán)節與課程相結合，讓學(xué)生能夠結合課程主題，有的放矢開(kāi)展課程實(shí)踐，讓學(xué)生在課程實(shí)踐中理解理論知識，培養課程要求的實(shí)際技能。
�。ㄈ⿲W(xué)生成績(jì)考核方式改革。目前《廣告學(xué)》課程考核體系主要以理論考核為主，忽略了實(shí)踐能力的考核。為讓學(xué)生熟練掌握廣告創(chuàng )意、策劃和設計等實(shí)際性技能，增強學(xué)生對市場(chǎng)需求適應能力，建議改變《廣告學(xué)》課程的考核方式，增加實(shí)踐環(huán)節的成績(jì)權重。通過(guò)讓學(xué)生參與大賽提升應用型人才培養質(zhì)量。
四、結語(yǔ)
結合比賽項目設計廣告學(xué)教學(xué)內容，對教學(xué)實(shí)踐進(jìn)行改革，可以培養學(xué)生的廣告調研與預測、廣告創(chuàng )意、策劃思維及廣告設計技巧能力，讓學(xué)生體驗廣告策劃創(chuàng )意的全過(guò)程，為培養應用型本科人才奠定良好的基礎。
參考文獻：
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廣告營(yíng)銷(xiāo)策劃 篇2
目前，我國經(jīng)濟大環(huán)境屬于繁榮時(shí)期，市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展平穩，沒(méi)有太大的波動(dòng)，但是市場(chǎng)競爭正在逐漸激烈起來(lái)，現在的企業(yè)也是數量繁多，而且多樣化，為了加強宣傳，從提高企業(yè)知名度各方面考慮，廣告的應用必不可少，然而我國的廣告事業(yè)方興未艾，種類(lèi)新意多種多樣，所以，企業(yè)為提高銷(xiāo)售能力，就要依托廣告的宣傳，從而將企業(yè)辦大辦強，這更加體現出企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃決定著(zhù)廣告策劃的方向，朝著(zhù)可控性發(fā)展。本文將就營(yíng)銷(xiāo)策劃決定著(zhù)廣告策劃方向問(wèn)題，進(jìn)行粗淺的研究與探討。
一、廣告策劃的現狀
當今時(shí)代下發(fā)展的中國，市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展使中國商品銷(xiāo)往世界各地，在市場(chǎng)經(jīng)濟日趨激烈的競爭下，對廣告的需求更是急迫，致使我國廣告業(yè)迅速發(fā)展，中國廣告業(yè)依靠自己的在資金、人才、經(jīng)驗、地域等方面的優(yōu)勢，使中國廣告業(yè)長(cháng)足發(fā)展。作為根植于本土市場(chǎng)的廣告業(yè)，更能諳熟中國企業(yè)的廣告策略，同時(shí)，中國的廣告產(chǎn)業(yè)正在逐步朝著(zhù)專(zhuān)業(yè)化、規�；�、多樣化發(fā)展。
二、營(yíng)銷(xiāo)策劃與廣告策劃的關(guān)系
企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃在企業(yè)經(jīng)營(yíng)方面處于關(guān)鍵地位，主要是包括確定戰略目標和競爭對手、制定營(yíng)銷(xiāo)戰略、分析市場(chǎng)發(fā)展狀況，從而帶動(dòng)企業(yè)實(shí)現專(zhuān)業(yè)化的目的。廣告策略的制定是從營(yíng)銷(xiāo)策略方面分析的，將是服從并服務(wù)于企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)，廣告策劃可以說(shuō)是營(yíng)銷(xiāo)策劃的一個(gè)關(guān)鍵部分，二者對立統一，實(shí)現良性友好發(fā)展，營(yíng)銷(xiāo)策劃決定著(zhù)廣告策劃方向。在市場(chǎng)競爭的激烈發(fā)展下，企業(yè)更需要消費者，重視市場(chǎng)，加大市場(chǎng)投入力度，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)在經(jīng)濟生產(chǎn)中的地位越來(lái)越舉足輕重，然而廣告策劃正是促進(jìn)銷(xiāo)售的一項重要策略，在消費者心中建立起一個(gè)良好的企業(yè)形象，有利于市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的展開(kāi)，促進(jìn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售。
三、營(yíng)銷(xiāo)策略在廣告策劃中的意義
廣告的策劃就是將企業(yè)想要推廣的意圖和要求以廣告的形式表達出來(lái)并傳播給消費者。
�。保畯V告創(chuàng )意對于廣告策劃的重要性
廣告在設計時(shí)不能只看重藝術(shù)感、形式感，關(guān)鍵要將內容表達清楚明白，讓人更直觀(guān)地了解廣告內容。所謂廣告創(chuàng )意，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是以新穎、獨特的思維，很巧妙地讓傳播內容在主題明確的前提下，具有創(chuàng )造力的表現出來(lái)。要想更加準確地表達出廣告創(chuàng )意，就需要深入了解主題內容、企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)理念和滿(mǎn)足消費者心理的市場(chǎng)需求，廣告創(chuàng )意做到了貫穿始終，就能將廣告策劃制作成功，以吸引廣大消費者為目的，激發(fā)大眾購買(mǎi)欲。廣告創(chuàng )意在廣告策劃中優(yōu)勢明顯，同樣的一個(gè)產(chǎn)品有時(shí)需要做多組廣告，更新使用，以德芙巧克力的廣告為例，曾經(jīng)的“德芙，讓我縱向絲滑�！薄跋掠晏�，巧克力和音樂(lè )更配哦！”讓我們耳目一新，但德芙巧克力公司再次推出新廣告，更換代言人，廣告詞，廣告場(chǎng)景，但依舊不變的是情侶兩個(gè)人的愛(ài)和德芙巧克力給人的絲滑感受。宣傳廣告將德芙絲滑的特點(diǎn)，展現給觀(guān)眾，讓觀(guān)眾了解德芙的絲滑，大大提升消費者的購買(mǎi)力。
�。玻疇I(yíng)銷(xiāo)理念需求影響著(zhù)廣告策劃
營(yíng)銷(xiāo)理念在廣告策劃中也發(fā)揮著(zhù)重要作用，根據營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品需要面對的消費人群，廣告策劃設計也會(huì )有很大的不同，面對年輕人自然就會(huì )選擇比較青春活力的創(chuàng )意，選擇的代言人也就是年輕人喜歡的，而面對老年人的廣告就該是比較老齡化一點(diǎn)的，而且年齡段不同，消費心理也不相同，所以各采用的廣告創(chuàng )意就不能相同。其次，廣告理念也要不斷更新，不能固守傳統觀(guān)念，要與時(shí)俱進(jìn)，不斷創(chuàng )新，實(shí)時(shí)觀(guān)察市場(chǎng)需求，應對變化，改變促銷(xiāo)手段。
�。常疇I(yíng)銷(xiāo)策劃中廣告策劃的應用意見(jiàn)
�。ǎ保┥钊肓私馐袌�(chǎng)需求。廣告的策劃主要是服務(wù)市場(chǎng)的需求，在現在經(jīng)濟發(fā)展的`狀況下，任何企業(yè)都不可能占據主導，所以，就更應該深入了解市場(chǎng)，在競爭中適應市場(chǎng)，選擇好自己的目標市場(chǎng)，在市場(chǎng)中占據合理的位置。市場(chǎng)的競爭環(huán)境，給企業(yè)提供的一些契機，給企業(yè)放活，企業(yè)要想在市場(chǎng)中尋求生路，就得不斷了解市場(chǎng)，不斷更新改良自己的營(yíng)銷(xiāo)策略，策劃出適合市場(chǎng)需求的廣告策劃，來(lái)吸引更多的消費者。（２）制定相應的策略。企業(yè)生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品是根本，但是宣傳也是另一項重要工作。廣告在營(yíng)銷(xiāo)工作中主要是推廣的作用，基于企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展來(lái)看，生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品才是做好企業(yè)的根本，不過(guò)要想占據市場(chǎng)優(yōu)勢，還必須要科學(xué)合理地制定出廣告策略，根據產(chǎn)品的特點(diǎn)，發(fā)揮廣告創(chuàng )意，獲得消費市場(chǎng)。（３）發(fā)揮人員銷(xiāo)售的促進(jìn)作用。人員銷(xiāo)售是與消費者之間建立長(cháng)遠合作的重要途徑，銷(xiāo)售與消費者進(jìn)行面對面的交流，整合人員銷(xiāo)售的優(yōu)勢，拓展市場(chǎng)，在廣告策劃中，人員銷(xiāo)售可以發(fā)揮重要作用，為廣告策劃增添色彩，更加符合現代營(yíng)銷(xiāo)手段。在贏(yíng)得了消費者之后，就需要人員銷(xiāo)售進(jìn)行溝通交流，拉近與消費者之間的距離，使產(chǎn)品在營(yíng)銷(xiāo)中不被市場(chǎng)淘汰。
四、結束語(yǔ)
經(jīng)濟發(fā)展的繁榮發(fā)展，企業(yè)只有在這經(jīng)濟巨浪中穩固自己，才能在市場(chǎng)競爭中脫穎而出，廣告在營(yíng)銷(xiāo)策劃中作用十分明顯，通過(guò)信息傳播，在目標市場(chǎng)中溝通企業(yè)與消費者之間的聯(lián)系，促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售。營(yíng)銷(xiāo)策略決定著(zhù)廣告策略的方向，廣告創(chuàng )意的不斷更新就更是一項必不可少的工作了，營(yíng)銷(xiāo)策劃不但關(guān)系著(zhù)企業(yè)的發(fā)展，更導向著(zhù)廣告策劃的有序運行，所以，在經(jīng)濟發(fā)展迅速的市場(chǎng)下，企業(yè)擁有長(cháng)足的營(yíng)銷(xiāo)策略能使企業(yè)屹立不倒，廣告策劃的發(fā)展方向則更是關(guān)系企業(yè)的知名度，使企業(yè)長(cháng)久發(fā)展。
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廣告營(yíng)銷(xiāo)策劃 篇3
一、摘 要
為了深入了解吉首市房地產(chǎn)廣告發(fā)展現狀，掌握受眾對吉首市房地產(chǎn)廣告的認知程度，發(fā)現該市房地產(chǎn)廣告在宣傳策略、廣告定位、表現形式等各方面的不足之處以提出具有可行性和建設性的發(fā)展建議，提高廣告的宣傳效益，推動(dòng)本地廣告業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步，**年11月27日，我們在吉首市第五屆房地產(chǎn)交易展示會(huì )現場(chǎng)進(jìn)行了深度訪(fǎng)談和詳細調查，包括吉首市房地產(chǎn)概況和發(fā)展態(tài)勢調查、消費者廣告認知調查和吉首房地產(chǎn)廣告調查三部分。本次調查涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、樓盤(pán)銷(xiāo)售代理公司工作人員、物業(yè)管理公司工作人員、展銷(xiāo)會(huì )消費者和參觀(guān)群眾。
在此調查基礎上，我們還深入吉首市房產(chǎn)局、吉首市工商局和吉首市土地管理局進(jìn)行訪(fǎng)問(wèn)，使調查數據能如實(shí)反應吉首市房地產(chǎn)廣告的現狀。
此次調查由不一Young工作室的六位成員齊心協(xié)力一起策劃并順利完成。經(jīng)過(guò)前期的調查計劃和現場(chǎng)勘查，中期的計劃執行和后期的資料整理與分析，得出了有效結論。
二、調查背景
隨著(zhù)國民經(jīng)濟保持快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，居民收入消費水平和消費需求穩步提高，吉首市委、市政府及相關(guān)單位南遷帶動(dòng)了乾州新區的開(kāi)發(fā)，共同構筑了房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的社會(huì )經(jīng)濟基礎，也為吉首市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間。
目前吉首市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續增長(cháng)，投資總量居全州首位。從20xx年至20xx年，吉首市房地產(chǎn)投資總體上呈現出一種快速增長(cháng)的良好發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速平穩。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隊伍在不斷地壯大，企業(yè)實(shí)力明顯增強，但開(kāi)發(fā)企業(yè)良莠不齊，制約了吉首市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體水平的提高。但從整體形勢看，房地產(chǎn)業(yè)在吉首市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展中的地位和作用日益突出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì )投資的比重逐年提高，拉動(dòng)支撐作用日益增強，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于改善人居環(huán)境和城市功能發(fā)揮了重要作用。近年來(lái)，吉首市房地產(chǎn)投資增長(cháng)快、比重高，已成為支撐全社會(huì )固定資產(chǎn)投資尤其是城鎮固定資產(chǎn)投資的主力軍。
但隨著(zhù)市場(chǎng)競爭日趨激烈、開(kāi)發(fā)企業(yè)呈現兩極分化。目前，吉首市的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較復雜，整合將是大勢所趨，經(jīng)過(guò)20xx年的社會(huì )非法集資風(fēng)暴，在目前市場(chǎng)不景氣的情況下，對于各企業(yè)而言，既是機遇也是挑戰。經(jīng)過(guò)金融危機與社會(huì )非法集資事件洗禮后的吉首市房地產(chǎn)企業(yè)，能否在市場(chǎng)生死較量中保持生機，還須拭目以待。
三、調查目的
1、通過(guò)在吉首第五屆房地產(chǎn)交易會(huì )上的現場(chǎng)調查和訪(fǎng)談。得到吉首市房地產(chǎn)集體廣告狀況的第一手資料
2、深度分析吉首房地產(chǎn)廣告的在宣傳力度、廣告形式、表現手法、廣告定位等方面的優(yōu)勢，并找出其中的不足之處。
3、針對調查中的得出的結論，預測吉首房地產(chǎn)廣告的發(fā)展趨勢，并對吉首房地產(chǎn)廣告中存在的不足提出具有可行性的建議。
四、調查過(guò)程
1、調查前期計劃：在調查正式執行之前，各訪(fǎng)員主動(dòng)搜集和學(xué)習了此次調查的'相關(guān)信息，同時(shí)，管理成員去交易會(huì )現場(chǎng)進(jìn)行了初步的勘查。在了解現場(chǎng)情況之后，調查組長(cháng)組織召開(kāi)了一次前期討論會(huì )議，大家積極討論并由此確認了此次廣告調查的方向，調查范圍、對象和方式，并分小組分配了組員的人。其具體如下：資料采集：資料的采集主要使用了文獻法、深度訪(fǎng)談法和觀(guān)察法。六位訪(fǎng)員分成三組在吉首房地產(chǎn)交易會(huì )現場(chǎng)搜集大量房地產(chǎn)廣告宣傳信息和資料，在吉首房產(chǎn)局、工商局、土地管理局了解吉首市房地產(chǎn)現狀。與此同時(shí)，各訪(fǎng)員通過(guò)在交易會(huì )現場(chǎng)觀(guān)察房屋銷(xiāo)售情況，以及通過(guò)與工作人員或消費者的深度問(wèn)答、交談來(lái)獲取專(zhuān)業(yè)人員與非專(zhuān)業(yè)人員對房地產(chǎn)及房地產(chǎn)廣告的認識。
調查地區：（吉首地區），<1>吉首乾州新區吉祥嘉園（世紀廣場(chǎng)南側）吉首第五屆房地產(chǎn)交易展示會(huì )現場(chǎng)；<2>吉首市房產(chǎn)局；<3>吉首市工商局；<4>吉首市土地管理局。
調查對象：吉首市第五屆房地產(chǎn)交易會(huì )各樓盤(pán)銷(xiāo)售人員、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司工作人員、交易會(huì )現場(chǎng)消費者及參觀(guān)者。
2、訪(fǎng)問(wèn)完成情況：事先計劃調查交易會(huì )現場(chǎng)的22家房地產(chǎn)公司工作人員各一名、調查消費者或參觀(guān)人員15名。在實(shí)際調查過(guò)程中六位訪(fǎng)員如實(shí)完成工作，訪(fǎng)談?dòng)行?00%。
3資料處理方法和工具：資料采集技術(shù)之后，我們聚集各小組收集的資料和信息，6位成員一起進(jìn)行深度分析和討論，對各種數據分類(lèi)匯總，得出了有效且具有一定可信度的結論。
五、調查結果統計分析
房地產(chǎn)業(yè)是吉首市國民經(jīng)濟中的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展對社會(huì )的貢獻和對國民經(jīng)濟的帶動(dòng)作用，以及它出了問(wèn)題對國民經(jīng)濟的副作用，都相當突出。面對20xx年的國際金融危機和吉首市的社會(huì )非法集資風(fēng)暴，房地產(chǎn)業(yè)走過(guò)了艱難而坎坷的一年，目前吉首市的房地產(chǎn)業(yè)走入了一個(gè)相對的低谷。
�。ㄒ唬┘资蟹康禺a(chǎn)發(fā)展歷史及現狀
吉首市的房地產(chǎn)業(yè)起始于上世紀90年代中后期，真正形成市場(chǎng)規模源于住房制度改革。1998年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設》的通知，結束了長(cháng)期以來(lái)的住房福利分配制度，明確了居民住房產(chǎn)權私有化和擁有住房渠道的市場(chǎng)化，社會(huì )對住房的需求因此得以集中釋放。湘西州市政府相繼出臺了很多政策，如加強住房公積金管理，開(kāi)展住房抵押貸款等等，為吉首市的房改和住房商品化打開(kāi)了方便之門(mén)。吉首市房地產(chǎn)業(yè)在自我發(fā)展和宏觀(guān)調控中不斷發(fā)展壯大，經(jīng)歷了一個(gè)從小到大、從弱到強的發(fā)展過(guò)程，成為推動(dòng)吉首市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展的新的增長(cháng)點(diǎn)和重要支撐。自20xx年以來(lái)，吉首市房地產(chǎn)業(yè)雖然保持了良好的發(fā)展態(tài)勢，但是隨著(zhù)國際金融危機和該市非法集資事件的相繼暴發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售上都受到了很大的影響，近兩年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度有所衰退。
�。ǘ┘资蟹康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的概況
“十五”以來(lái)，特別是“十一五”以來(lái)，全市經(jīng)濟保持快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，居民收入消費水平和消費需求穩步提高，市委、市政府及相關(guān)單位南遷而帶動(dòng)乾州新區的開(kāi)發(fā)，共同構筑了吉首市房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的社會(huì )經(jīng)濟基礎，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續增長(cháng)，投資總量居全州首位。從20xx年至20xx年，吉首房地產(chǎn)投資總體上呈現出一種快速增長(cháng)的良好發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速平穩，其數據如下變化：
1分別增長(cháng)28、94%、14、28%、14、29%、37、50%、-8、5%。呈現出持續快速的增長(cháng)態(tài)勢，只在20xx年因非法集資等因素的影響而略有回落，實(shí)現了“十一五”住房規劃的良好開(kāi)局，投資總量連續幾年居全州首位。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隊伍在不斷地壯大，企業(yè)實(shí)力明顯增強，但開(kāi)發(fā)企業(yè)良莠不齊，制約了吉首房地產(chǎn)市場(chǎng)整體水平的提高。由于房地產(chǎn)業(yè)在吉首市起步較晚，仍屬熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，投資回報率高，在目前社會(huì )各行各業(yè)投資利潤普遍較低的情況下，使得不少人投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，吉首市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也由初期的3-4家，發(fā)展到目前的近80家，開(kāi)發(fā)企業(yè)隊伍規�？涨�，而經(jīng)過(guò)多年來(lái)宏觀(guān)調控的洗禮，部分企業(yè)的實(shí)力也得到明顯的提升，得到了社會(huì )及市場(chǎng)的認可；但是由于起步晚，準入門(mén)坎低，開(kāi)發(fā)企業(yè)魚(yú)龍混雜、良莠不齊，少數企業(yè)在其發(fā)展過(guò)程中，受資金、實(shí)力的影響，走上了社會(huì )非法集資這條不歸路，制約了其本身與整個(gè)行業(yè)的發(fā)展和整體水平的提高。
3、商品房?jì)r(jià)格穩中有升，二手房市場(chǎng)趨于活躍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的快速增長(cháng)，推動(dòng)了商品房?jì)r(jià)格的上升，經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已具有一定的規模，商品房?jì)r(jià)格也從最初的500元/㎡上升到目前的近20xx元/㎡。根據統計，20xx年，吉首市的商品住宅成交均價(jià)為1454元/㎡，商業(yè)服務(wù)用房成交均價(jià)為4262元/㎡，20xx年，商品住宅的成交均價(jià)為1816元/㎡，商業(yè)服務(wù)用房成交均價(jià)5880元/㎡，分別上漲了362元/㎡和1618元/㎡；20xx年，新建商品房成交面積為36、79萬(wàn)㎡，20xx年新建商品房成交面積為24、18萬(wàn)㎡，同比下降了34、27%，二手房市場(chǎng)，20xx年成交9、62萬(wàn)㎡，20xx年成交8、94萬(wàn)㎡，同比下降了7、07%。
4、房地產(chǎn)業(yè)在吉首市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展中的地位和作用日益突出。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(cháng)、關(guān)聯(lián)度高，涉及到鋼鐵、水泥等數十個(gè)相關(guān)行業(yè)和服務(wù)業(yè)中眾多行業(yè)的發(fā)展，其經(jīng)濟效應惠及上下游諸多產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)，能夠直接或間接引導和影響經(jīng)濟的增長(cháng)速度和運行質(zhì)量，充分顯示了房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)在吉首市國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于改善人居環(huán)境和城市功能發(fā)揮了重要作用，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，又與老百姓的生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì )投資的比重逐年提高，拉動(dòng)支撐作用日益增強，近年來(lái)，吉首市房地產(chǎn)投資增長(cháng)快、比重高，已成為支撐全社會(huì )固定資產(chǎn)投資尤其是城鎮固定資產(chǎn)投資的主力軍。
5、市場(chǎng)競爭日趨激烈、開(kāi)發(fā)企業(yè)呈現兩極分化。目前，我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較復雜，整合將是大勢所趨，經(jīng)過(guò)20xx年的社會(huì )非法集資風(fēng)暴，在目前市場(chǎng)不景氣的情況下，對于各企業(yè)而言，既是機遇也是挑戰。吉首市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從20xx年算起，經(jīng)歷了近10年的風(fēng)雨，大魚(yú)小蝦都有生存的空間，各有各的賺錢(qián)門(mén)路，這是一個(gè)非正常的現象，**年我市的社會(huì )非法集資事件就充分說(shuō)明了這一點(diǎn)，市場(chǎng)的全面改革與調整將是必然。經(jīng)過(guò)金融危機與社會(huì )非法集資事件洗禮后的吉首市房地產(chǎn)企業(yè)，能否在市場(chǎng)生死較量中保持生機，還須拭目以待。
�。ㄈ�、分項內容分析
房產(chǎn)樓盤(pán)及廣告分析
在參展的二十二個(gè)樓盤(pán)項目中，我們大致分為三個(gè)類(lèi)型：
區域
房產(chǎn)項目
特點(diǎn)
第一類(lèi)
老城區中心地帶
金梧桐*龍鳳山莊、湘德*湘德苑、正琦*體育星城以及安躍*悅鑫樓
金領(lǐng)*湘域中央 萬(wàn)基*武景家園
第一，地段佳。位于商業(yè)中心，醫院、學(xué)校、購物等十分便捷。
第二，小區規模小，戶(hù)型少。
第三，房?jì)r(jià)普遍居高，約2600-3000/平米。
第二類(lèi)
老城區邊緣地區
建基*錦繡香江第二期、精誠*氺畔銘城和中港花園、康盛*瑞苑和福景*福景花園
第一，地段離商業(yè)中心稍遠，但是交通方便。第二，小區規模稍大。
第三，房?jì)r(jià)比第一類(lèi)型的低，價(jià)位在2200-2400/平米。
第三類(lèi)
乾州新城區
正陽(yáng)*半山公館、中鐵置業(yè)*世紀山水、金宏*帝景、盛世*水云天、乾程*吉首九龍山莊、嘉園*香桂園、衡民*華程大廈、湘泉*綠水金邸、以及金城*湘州陽(yáng)光。
第一，地段遠離市中心，基礎配備在完善中。
第二，小區規模大，大多是高檔社區，提供公寓、別墅等多種選擇。
第三，價(jià)位在2500/平米左右。
通過(guò)調查我們發(fā)現，由于類(lèi)型的不同，三種樓盤(pán)在廣告宣傳的方式和力度上存在很大的差異。所以在以下的分析，我們按照分類(lèi)進(jìn)行。
第一類(lèi)
1、由于本身區位條件優(yōu)越，在展廳和廣告傳單設計相對較簡(jiǎn)單，宣傳聲勢較弱。
2、廣告訴求點(diǎn)側重：城市配套服務(wù)齊全、交通便捷。在廣告詞中也突出強調自身的地段優(yōu)勢。例如，湘域中央廣告語(yǔ)：在中央做城市的主人；武景家園廣告語(yǔ)：城市中心，品味精致。
3、廣告形式單一，基本以戶(hù)外廣告為主，參展交易會(huì )的本身算是樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中的一次大型房地產(chǎn)廣告宣傳。
4、樓盤(pán)宣傳及廣告基本是本公司廣告部作業(yè)或者委托本市中小型廣告公司。
第二類(lèi)
1、此類(lèi)房地產(chǎn)廣告宣傳較第一類(lèi)力度更大，傳單設計更精美，展廳布置也稍顯氣派。
2、廣告訴求強調小區在設計和周邊自然風(fēng)景上的優(yōu)勢，更側重居住品質(zhì)。例如，瑞苑廣告語(yǔ)：臨水而居給生活一個(gè)新高度；中港花園廣告語(yǔ)：純居住醇享受。
3、廣告形式多樣，多通過(guò)報紙、廣播、短信、戶(hù)外等媒體進(jìn)行廣告宣傳。
第三類(lèi)
1、此類(lèi)房地產(chǎn)廣告宣傳可謂是大手筆，傳單設計精致，展廳現場(chǎng)隆重，盡顯高貴氣息。
2、廣告訴求在強調良好的生活環(huán)境和居住品質(zhì)的同時(shí)，更把優(yōu)質(zhì)的生活居所定義為彰顯社會(huì )地位和個(gè)人品味的象征。例如，帝景廣告語(yǔ)：多數人的夢(mèng)想，少數人的生活；綠水金邸廣告語(yǔ)：城市之心，精英美宅。此外，廣告還打出企業(yè)形象牌，增加消費者的購房信心。例如，世紀山水廣告詞：世紀山水、世紀建筑、世紀品牌；綠水金邸廣告詞：湘泉地產(chǎn)，相信品牌的力量。
3、廣告形式涵蓋了廣播、電視、報紙、戶(hù)外等多種宣傳媒體。
4、樓盤(pán)從一開(kāi)始就有專(zhuān)門(mén)的房產(chǎn)策劃公司負責宣傳，并且大多都是來(lái)自長(cháng)沙的廣告公司。
消費者購買(mǎi)房產(chǎn)的行為特征分析
1、消費者大都是35歲以上，其中以45-50歲年齡段為主，具有固定的工作，穩定的收入，接觸媒體種類(lèi)多，對生活品質(zhì)相對要求高些，希望有自己獨立的可控的生活空間。
2、消費者的購房目的有多種，主要是父母為兒女買(mǎi)房，新婚夫妻購置新房，老人為自己和老伴買(mǎi)房的，也有買(mǎi)房是為了投資。
3、消費者購房的影響因素主要表現在：價(jià)格，交通，戶(hù)型。一般來(lái)說(shuō)，樓梯房要比電梯房受歡迎些。
4、消費者獲取信息的媒介：電視，網(wǎng)絡(luò )，電臺，戶(hù)外等
七、結論與建議
總結：
1、大樓盤(pán)，規�；_(kāi)發(fā)成為一種趨勢。故此，像第三類(lèi)樓盤(pán)的高質(zhì)量的廣告宣傳會(huì )成為今后吉首地區房產(chǎn)廣告的發(fā)展趨勢。
2、吉首房產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然火熱，然而樓市在受到融資影響之后處于回暖階段。許多消費者在持錢(qián)觀(guān)望。故此，房地產(chǎn)的廣告戰會(huì )越來(lái)越激烈。
3、受融資事件的影響，消費者群體中購房投資者（炒房者）大量減少，導致目前階段的廣告對象有所改變。
4、純住宅小區成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，商業(yè)區和住宅區的分離是必然的。
5、房地產(chǎn)商一直試圖把發(fā)達地區的先進(jìn)的購房理念通過(guò)廣告帶到吉首本地。這些理念在一定程度上影響了本地消費者的購房理念。
建議：
1、吉首本地的廣告公司需要增強實(shí)力，滿(mǎn)足本是大型樓盤(pán)的策劃、宣傳和廣告的需要。
2、隨著(zhù)人們對居住條件要求變高，房產(chǎn)的宣傳勢必要對住宅條件更有側重。
3、受到集資影響的吉首市民任然心有余悸，故此房產(chǎn)商打造自身可靠、有實(shí)力的形象是十分有必要的。只有這樣，消費者才能放心的把錢(qián)花在樓盤(pán)上。
4、開(kāi)發(fā)商和策劃商雖然引進(jìn)了先進(jìn)的住房理念，可是同時(shí)也要注意本地消費者的不同情況和需求，在樓盤(pán)設計和宣傳中作出適當調整，特別需要注意的是，理念需要與實(shí)際的住房條件必須相結合，切不可掛羊頭賣(mài)狗肉，挫傷消費者的購房信心，破壞房地產(chǎn)廣告市場(chǎng)秩序。
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