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學(xué)區是否值得另類(lèi)教育投資
五一期間，一位貴陽(yáng)市民帶著(zhù)孩子在一家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的樣板房參觀(guān)。
“結婚前為了婚房愁，現在孩子要入學(xué)了又在為學(xué)區房愁，真不知道什么時(shí)候能熬出頭！”在一家出版社工作的曾先生接受記者采訪(fǎng)時(shí)無(wú)奈地說(shuō)。
和曾先生的苦惱相同，為了孩子能有一個(gè)良好的教育環(huán)境，很多家長(cháng)不惜大量的財力、人力來(lái)尋找一套適合自己的學(xué)區房，而“僧多粥少”的局面不僅讓這類(lèi)房源成了“香餑餑”，更是形成了不菲的價(jià)格。對此，業(yè)內人士特別提醒，為孩子擇校置業(yè)暗藏風(fēng)險，選擇學(xué)區房的講究很多，需要三思而后行。
望子成龍導致的剛性需求
隨著(zhù)幼升小、小升初的日漸臨近，學(xué)區房再次成為眾多學(xué)生家長(cháng)的追捧對象。記者從21世紀不動(dòng)產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家門(mén)店獲悉，最近有關(guān)學(xué)區房房源的咨詢(xún)量、登記量均較前期有明顯上升，其中因為孩子入學(xué)而有置業(yè)需求的客戶(hù)占據了絕大部分。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德加盟店上地佳園店汪經(jīng)理介紹，目前海淀中關(guān)村、五道口、學(xué)院路等名校林立的地區幾乎沒(méi)有房屋空置，購房的供需比例維持在1：4左右，無(wú)論是次新商品房還是老舊公房都是家長(cháng)們獵房的目標。每年這段時(shí)間，總會(huì )有很多家長(cháng)到門(mén)店咨詢(xún)購房事宜，離學(xué)校近的、小區有學(xué)校班車(chē)的房源成為家長(cháng)們的首選，房?jì)r(jià)、房屋品質(zhì)卻成了第二位考慮的問(wèn)題。
客戶(hù)李先生是近期為孩子上學(xué)買(mǎi)房的家長(cháng)代表之一。李先生介紹，自己的孩子已經(jīng)四歲了，很快就要面臨入學(xué)的問(wèn)題，為了能給孩子提供一個(gè)舒適、方便的學(xué)習環(huán)境。他已經(jīng)著(zhù)手研究一些知名小學(xué)周邊的樓盤(pán)，盡管這類(lèi)房源價(jià)格都比較高，但李先生表示，為了孩子的前途，這類(lèi)教育投資是必要且值得的。
和李先生一樣為子女入學(xué)而購買(mǎi)學(xué)區房的購房者很多。記者了解到，名校周邊的學(xué)區房一直都是家長(cháng)們關(guān)注的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)，同時(shí)，由于兼具自用、投資雙重功能，使得此類(lèi)物業(yè)也頗受喜歡投資不動(dòng)產(chǎn)的人士關(guān)注。
面對巨大的市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)商自然“心領(lǐng)神會(huì )”�，F在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在廣告中越來(lái)越多地打出“學(xué)區房”這一促銷(xiāo)牌，將樓盤(pán)的周邊學(xué)校視為自己的獨特資源，如“本樓盤(pán)引入某名校進(jìn)駐”、“本樓盤(pán)距離某名校車(chē)程僅幾分鐘”等廣告語(yǔ)屢見(jiàn)不鮮。但究竟這些學(xué)區房真假如何？含金量又有多高？讓不少購房者霧里看花、水中望月。
北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)總監常淑娟說(shuō)，學(xué)區房概念受熱捧絕非偶然�！巴映升垺奔耐兄�(zhù)每一位父母盼望子女成才的殷切期望，家長(cháng)都希望孩子能受到重點(diǎn)學(xué)校的良好教育，而很多城市嚴格規定學(xué)生要分片區就近入學(xué)，如果跨學(xué)區入學(xué)，不但學(xué)校不好進(jìn)，就是進(jìn)去了也得交數萬(wàn)元不等的贊助費。這樣小學(xué)、中學(xué)念下來(lái)，將是一筆不小的支出。由于自家戶(hù)口所在的區域內沒(méi)有好學(xué)校，不得已只有通過(guò)置業(yè)遷移，來(lái)完成讓孩子進(jìn)入重點(diǎn)學(xué)校的心愿。于是，學(xué)區置業(yè)，已經(jīng)成為很多家長(cháng)望子成龍的“剛性”需求，這也使得名校學(xué)區房供不應求。
學(xué)區房?jì)r(jià)格不菲
受旺盛剛性需求的帶動(dòng)，學(xué)區房?jì)r(jià)格不菲，即使整體樓市低迷之時(shí)，也能“逆風(fēng)飛揚”。
目前北京幾個(gè)教育氛圍濃厚的地區，二手房?jì)r(jià)格一直堅挺，受前期市場(chǎng)波動(dòng)的影響很小。21世紀不動(dòng)產(chǎn)監測數據顯示，當前一些沾著(zhù)名校光的樓盤(pán)或小區，周?chē)姆績(jì)r(jià)要比同等地段的房子高出5%至8%；而房子如果能夠通過(guò)落戶(hù)后進(jìn)入名校讀書(shū)，房?jì)r(jià)會(huì )更高，比同等地段房子要高出10%至15%。
不僅如此，學(xué)區房房?jì)r(jià)還在不斷上漲。21世紀不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇說(shuō)，近三個(gè)月來(lái)，北京上地地區二手房?jì)r(jià)上漲6.3%，五道口地區二手房?jì)r(jià)上漲4.2%，學(xué)院路地區二手房?jì)r(jià)上漲2.6%，其中二居、三居價(jià)格上漲尤為明顯。由于在學(xué)校附近買(mǎi)房的家庭基本為舉家搬遷，因此一步到位式的購房方式導致二居、三居需求明顯，進(jìn)而帶動(dòng)價(jià)格上漲。他指出，春節后部分學(xué)校周邊房子的價(jià)格上漲較為明顯，主要還是受供需不匹配的影響，讓業(yè)主持房抬價(jià)有了底氣。
北京中原地產(chǎn)公司三級市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍告訴記者，學(xué)區房周邊的房產(chǎn)價(jià)格相較其他區域更穩定一些，尤其是其源源不斷的龐大需求支撐著(zhù)區域二手房市場(chǎng)，雖然成交方面也會(huì )受到房?jì)r(jià)變化的影響，但一些業(yè)主認為自己的房屋具有地段和特殊資源的優(yōu)勢，不愿降低房?jì)r(jià)出手，在市場(chǎng)低迷時(shí)便轉售為租，因此一定程度上促使區域二手房?jì)r(jià)格相對穩定。
她舉例子說(shuō)，位于北京東城區東二環(huán)附近的史家小學(xué)、北京二中周邊的學(xué)區房?jì)r(jià)格走勢比較平穩，雖然經(jīng)歷了2008年樓市的低迷，但整體價(jià)格走勢仍舊比較穩定，未呈現明顯的上漲或下浮。同時(shí)，位于西城區的北京師范大學(xué)實(shí)驗中學(xué)、小學(xué)周邊以公房居多，出房量比較低，其價(jià)格也就相對較高也較穩定。統計數據顯示，其周邊二手房成交均價(jià)1至4月維持在每平方米1.4萬(wàn)元至1.5萬(wàn)元左右。
學(xué)區買(mǎi)房暗藏風(fēng)險
盡管保值增值性高的學(xué)區房無(wú)論自用或投資都是不錯的選擇，但業(yè)內人士還是提醒，為孩子擇校置業(yè)暗藏風(fēng)險，選擇學(xué)區房的講究也比很多，因此要三思而后行。
常淑娟說(shuō)，學(xué)區房的購買(mǎi)畢竟和普通房產(chǎn)購買(mǎi)不一樣，最重要的是在能實(shí)現居住的同時(shí)讓孩子順利就學(xué)，所以在購買(mǎi)學(xué)區房時(shí)一定要注意以下幾點(diǎn)：
首先，要關(guān)注相關(guān)重點(diǎn)學(xué)校、學(xué)區的政策變動(dòng)，因為每年教育局會(huì )對學(xué)區劃分做一些細微的調整。一定要在購房之前到該區域學(xué)校就此事詳細咨詢(xún)，包括入學(xué)的年限、同一套房的名額標準等，確定自己的購房行為和學(xué)校入學(xué)要求相吻合。
其次，對于新房而言，有些開(kāi)發(fā)商可能會(huì )以學(xué)區作為賣(mài)點(diǎn)，購買(mǎi)的時(shí)候需謹慎，在調查后確定在此購買(mǎi)新房即可上重點(diǎn)學(xué)校的情況下方能購買(mǎi)。
再次，要事先調查清楚目標學(xué)校的入校政策，以免買(mǎi)了房也入不了學(xué)，例如目前北京各學(xué)區關(guān)于買(mǎi)房入學(xué)的規定尚未統一，目前大致規定主要有：在學(xué)區內買(mǎi)房入戶(hù)籍即可入學(xué)，也有限制更為苛刻的，即不是該房產(chǎn)的首位房主就不能享受入學(xué)條件，有的學(xué)區規定必須按照孩子出生所在地戶(hù)籍入學(xué)，落戶(hù)時(shí)間限制非常嚴格。在購房年限上也存在著(zhù)不同的規定措施，有的買(mǎi)房后即可入學(xué)，有的則要等待1至3年方可入學(xué)。
宮萍提醒說(shuō)，地理位置優(yōu)越是房子保值增值的關(guān)鍵。對于購買(mǎi)學(xué)區二手房用于孩子上學(xué)的購房者來(lái)說(shuō)，可以盡量選擇那些離地鐵、公交車(chē)站較近，周邊商業(yè)氛圍較完善、配套設施(醫院、學(xué)校、銀行等)較齊全的區域買(mǎi)房，這樣無(wú)論孩子就學(xué)或家長(cháng)上、下班都便利，而且購物、生活等也會(huì )十分方便。對于購買(mǎi)學(xué)區房長(cháng)期投資的客戶(hù)人群而言，除了學(xué)校周邊，最好還要靠近成熟的商圈、交通便利，因為隨著(zhù)商圈和軌道交通的不斷成熟，其二手房?jì)r(jià)值會(huì )更充分體現出來(lái)，同時(shí)如果房屋業(yè)主以租代售的話(huà)，其投資回報收益也將較為可觀(guān)。
她還特別強調，了解清楚房屋產(chǎn)權狀況是十分重要的。一方面要弄清楚產(chǎn)權證上的房主與賣(mài)房人是否為同一個(gè)人，并要求賣(mài)方提供合法證件，包括產(chǎn)權證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件；另一方面，要確認產(chǎn)權證所標注的面積與實(shí)際面積是否相符，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗所購房屋產(chǎn)權來(lái)源與其合法性；此外，要確認產(chǎn)權的完整性，查驗房屋有無(wú)債務(wù)負擔，有無(wú)房產(chǎn)抵押，包括私下抵押、共有人等等。當購房者仔細驗明所購房屋產(chǎn)權性質(zhì)之后方可安全購買(mǎi)，以免日后發(fā)生糾紛。
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