房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的操作怎么進(jìn)行

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的操作怎么進(jìn)行

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理提出了更高的要求，一些財務(wù)人員并未涉足過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)，缺少從業(yè)經(jīng)驗以及一些基本的行業(yè)知識，對于房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及財務(wù)管理方面的特殊性，不能準確把握和應對。對此，就房地產(chǎn)企業(yè)合同和結算報告的管理、銷(xiāo)售發(fā)票收據的管理、財務(wù)輔助臺賬的管理進(jìn)行詳細介紹。

　　合同和結算報告的管理

　　現代企業(yè)的經(jīng)濟往來(lái)，主要是通過(guò)合同形式進(jìn)行的，能否實(shí)施有效管理，把好合同關(guān)，是現代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成敗的一個(gè)重要因素。因此，應注意以下幾個(gè)方面：

　�。ㄒ唬┌凑蘸贤瑑热葸M(jìn)行分類(lèi)編號，如工程合同的前期拆遷合同、建筑安裝合同、基礎設施建設合同以及銷(xiāo)售代理合同等等要逐級分類(lèi)、編號，同類(lèi)合同要歸集在一起，以便于日常使用以及成本費用的歸集和核算管理。

　�。ǘ�）合同中的合作單位名稱(chēng)、合同名稱(chēng)、合同主要內容、合同的簽訂時(shí)間記錄準確、完整。

　�。ㄈ�）合同的總金額應標注明確，合同是否按照結算報告據實(shí)結算也需標注明確。

　�。ㄋ模┕こ谭矫娴暮贤�需對質(zhì)保金比例及質(zhì)保期進(jìn)行明確。

　　房地產(chǎn)公司的合同結算是合同履行的主要環(huán)節和內容，把好合同結算關(guān)至關(guān)重要，這既是對合同簽訂的審查，也是對合同履行的監督。財務(wù)部門(mén)要將結算報告與合同對應進(jìn)行管理，在原合同內容的基礎上，增加結算報告編號、結算報告時(shí)間、結算金額以及工程結算的質(zhì)保金金額及質(zhì)保期等內容，形成一個(gè)完整的合同執行情況表。對于涉及合同內容較多的，也可以將合同結算情況表與原合同情況表分別建立EXCEL工作表，但必須要保持編號的一致性，方便核查使用。

　　銷(xiāo)售發(fā)票收據的管理

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，銷(xiāo)售收入少則幾千萬(wàn)、幾億，多則幾十億、上百億，而一套開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收款次數少則兩次、三次，多則四次、五次，甚至還有一套產(chǎn)品購買(mǎi)后又退回多次銷(xiāo)售的現象，其收款及退款的次數就更多了。銷(xiāo)售收入數量之大、收款次數之多就決定了銷(xiāo)售發(fā)票收據使用數量大，而發(fā)票收據的使用、查找及分類(lèi)匯總管理的問(wèn)題就顯得尤為突出了。

　�。ㄒ唬┙�立發(fā)票收據數據庫。稅務(wù)機關(guān)的發(fā)票管理系統開(kāi)始施行后，可以直接借助于發(fā)票管理系統的數據庫取得基礎數據，但是對于未使用稅務(wù)系統的情況下，自行建立一個(gè)發(fā)票收據的數據庫就顯得非常必要。隨著(zhù)現代辦公軟件的普及應用，建立一個(gè)EXCEL工作表，從收取第一筆銷(xiāo)售款開(kāi)始到收取最后一筆銷(xiāo)售款結束，涵蓋整個(gè)項目的全部收款過(guò)程。

　�。ǘ�）工作表的建立內容要齊全。包括發(fā)票收據的本數編號、發(fā)票收據編號、開(kāi)具時(shí)間、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)別、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品編號、購買(mǎi)人名稱(chēng)、收款金額、收款方式以及具體的收款時(shí)間、收款開(kāi)戶(hù)行等涉及發(fā)票收據的所有內容全部列示，這樣一個(gè)完整的數據庫就建好了。數據庫具有數據、資料信息的查找功能，財務(wù)數據的內部核對功能、財務(wù)數據的編輯匯總功能、銷(xiāo)售數據的復核功能等。

　　財務(wù)輔助臺賬的管理

　　現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡管使用了功能強大的財務(wù)軟件，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(cháng)的突出特點(diǎn)，跨年度數據的分類(lèi)整理匯總問(wèn)題是財務(wù)軟件無(wú)法解決的，所以財務(wù)輔助臺賬的建立是非常有必要的，它直接決定著(zhù)一個(gè)企業(yè)的財務(wù)管理水平。針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，有兩大類(lèi)科目需要建立輔助臺賬：一類(lèi)是往來(lái)類(lèi)和成本類(lèi)科目；另一類(lèi)是損益類(lèi)科目。

　�。ㄒ唬┩鶃�(lái)類(lèi)和成本類(lèi)科目的臺賬主要是預付賬款或應付賬款科目、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本科目。預付賬款或應付賬款科目雖然通過(guò)財務(wù)軟件設置往來(lái)科目可以清晰反映往來(lái)情況，但是其只能反映賬面上的企業(yè)付款金額和合作單位開(kāi)具發(fā)票金額的預付賬款的借貸余額情況，并且財務(wù)軟件的缺陷即進(jìn)行年度結轉后不能再反映前一年度已發(fā)生明細，另外對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，與合作單位的往來(lái)賬務(wù)可能涉及項目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程甚至是項目竣工決算后的質(zhì)保期間，所以，往來(lái)科目臺賬的建立非常必要。

　�。ǘ�）損益類(lèi)科目的臺賬主要有銷(xiāo)售收入（包括取得預售資格的預收賬款）、銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)售稅金及附加、期間費用等。損益類(lèi)科目在月度年度結轉后余額將為零，年度內可以反映累計情況，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(cháng)并且需要按照項目進(jìn)行清算的特殊性，客觀(guān)要求建立臺賬進(jìn)行管理。

　　銷(xiāo)售收入（包括取得預售資格的預收賬款）臺賬的建立要在銷(xiāo)售發(fā)票（收據）數據的基礎上，根據賬務(wù)處理的特點(diǎn)增加憑證編制時(shí)間、憑證號，保留開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)別、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品編號、購買(mǎi)人名稱(chēng)、收款金額、收款方式等內容，形成對應于銷(xiāo)售收入（預售賬款）明細賬的每一憑證的明細臺賬，臺賬需要按照產(chǎn)品類(lèi)別分別建立，以便于查找需求分類(lèi)匯總收入金額，最大限度實(shí)現對收入情況的各種管理需要。除此之外，其他損益類(lèi)科目可根據企業(yè)自身管理需要按月度或其他分類(lèi)方式建立臺賬，實(shí)現對開(kāi)發(fā)項目的合理、有效管理，以及滿(mǎn)足對所得稅及土地增值稅匯算清繳的最終清算需要。

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