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購房者必須正確理解的建筑專(zhuān)業(yè)概念
論文摘要：介紹了面積、密度、層高、綠化率等專(zhuān)業(yè)概念，并重點(diǎn)闡述、辨析了這些概念的內涵，對于購房者正確選擇購房對象和訂立合同具有一定現實(shí)指導意義。
論文關(guān)鍵詞：購房,合同,建筑專(zhuān)業(yè)概念
衣、食、住、行是人類(lèi)得以生存的基礎，對于城市居民而言，通過(guò)購買(mǎi)房屋是取得和改善居住條件的最重要途徑，因此購房對于許多人來(lái)講是一生中的頭等大事，也是最大的一筆開(kāi)支。但對于大多購房者來(lái)說(shuō)都不是建筑專(zhuān)業(yè)人員，又是第一次購房，也可能是唯一一次購房，因而既沒(méi)有必不可少的專(zhuān)業(yè)知識，也沒(méi)有什么經(jīng)驗可言，對樓市標書(shū)和購房合同中建筑概念知之甚少，難以區分，以致曲解，常造成選擇上的錯誤和經(jīng)濟上的損失。正確理解和區分如下一些概念，對于購房者正確選擇購房對象和訂立合同具有一定現實(shí)指導意義。
1關(guān)于面積
面積是衡量建筑物大小、功能的一個(gè)重指標，也是房屋售價(jià)的決定因素之一。
在各類(lèi)樓市標書(shū)和購房合同中有關(guān)表述面積概念五花八門(mén)，常令購房眼花瞭亂，跌入“面積陷阱”。購房人必須應注意區分：
建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。建筑面積應按國家現行《建筑面積計算規則》進(jìn)行。民用住宅多以“套”為住戶(hù)的產(chǎn)權單位，其產(chǎn)權的建筑面積應由兩部分組成，即套內建筑面積和本套或應分攤的公用面積。
套內建筑面積是指一套住房外墻內面積的總和。其計算方法國家和地方都有明確的規定。
公用建筑面積其由兩部分組成：一是電梯井、梯樓間、管邊井、變配電間、設備間、水箱間、公共門(mén)廳、通道、值班警衛室以及其它功能上為整幢建筑物局部及整體服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是住戶(hù)與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻體水平投影面積的一半。
公攤面積它是公用建筑面積中應分攤到各套中的面積，是銷(xiāo)售面積的一部分。不是所有公用面積都計入分攤的。如地下室功能不明確的機動(dòng)用房；大樓內的物業(yè)管理用房和住宅小區的居委會(huì )用房；按建設項目要求建筑的公用車(chē)庫；為住宅小區房屋共用配套設施用房，如變配電間、小區門(mén)衛間、公廁等。開(kāi)發(fā)商有時(shí)將不應分攤的公用面積計入了公攤面積，購房無(wú)疑就要花冤枉錢(qián)了。一般來(lái)說(shuō)套內建筑面積除以建筑面積，所得的數據如在75%以上，則屬于正常范圍，如果差距較大則說(shuō)明公攤面積算多了。
銷(xiāo)售面積一般來(lái)說(shuō)等于前面介紹的建筑面積。它是一種開(kāi)發(fā)企業(yè)或購房者的習慣叫法，在合同用語(yǔ)中并無(wú)此詞，也就是說(shuō)，平時(shí)廣告、售樓書(shū)中的樓價(jià)，均指每平方米“建筑面積”的價(jià)格。
實(shí)得建筑面積就是人們俗稱(chēng)的“實(shí)用面積”。它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。
使用面積業(yè)主直接可利用的面積，業(yè)界也稱(chēng)“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物面積后的一個(gè)內容空間的概念。
2層高和凈高
房屋高度對居住人的生活質(zhì)量是有重要影響的，相對較高房屋的通風(fēng)、采光、視覺(jué)、心理感受較好，實(shí)際使用功能也較強。住宅的高度計量除了用“米”，還可以用“層”來(lái)計算，每一層的高度在設計上有一定要求，稱(chēng)為層高，層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。對居住人有實(shí)際意義的是凈高。一般住宅層高都在2.8-3米左右，凈高在2.7米左右。
3建筑面積密度和建筑密度
住宅區內建筑物的密集程度對居住環(huán)境是有較大影響的。建筑物密程度高的小區，人均可供使用公共場(chǎng)所面積相對較少，給交通、休閑、日常生活和物業(yè)管理帶來(lái)不便，從而減低居住質(zhì)量。顯然，低密集程度的小區是購房者的首選。建筑面積密度、建筑密度是反映建筑物密集程度的重要指標。
建筑面積密度是反映建筑用地使用強度的主要指標。計算建筑物的總建筑面積時(shí)，通常不包括±0以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為：
建筑面積密度=(總建筑面積÷建筑用地面積)
建筑密度是反映建筑用地經(jīng)濟性的主要指標之一。計算公式為：
建筑密度=建筑基底總面積÷建筑用地總面積
比如現有1000平方米的建筑用地，現在上面建一幢6層2400平方米的住宅樓。
簡(jiǎn)單計算其基底總面積為：2000÷6=400
那么這塊建筑用地的：
建筑面積密度=2000÷1000=2
建筑密度=400÷1000=0.4
很顯然其數值相差是很大的。對于開(kāi)發(fā)商而言，為了節約成本，總是要通過(guò)增加層數和減小樓房的間距來(lái)提高一定用地上房屋的“產(chǎn)出率”，購房者可一定擦亮自己的眼睛。
米左右。減低層高以節約成本，增加利潤是一些不良開(kāi)發(fā)商慣常使用的方法，因此，在制作、簽訂合同時(shí)一定要表述清楚。
4綠化率與綠化覆蓋率
隨著(zhù)生活水平的提高，人們越來(lái)越重視居住環(huán)境的質(zhì)量，而綠化是決定住宅小區環(huán)境質(zhì)量的重要因素。而衡量綠化水平的指標有兩個(gè)：綠化率和綠化覆蓋率。綠化率是人們通常的說(shuō)法，其規范的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)應為綠地率。這兩個(gè)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)字面很相近，但其實(shí)質(zhì)是有區別的。
綠化率的公式為：
綠化率=居住區用地范圍內各類(lèi)綠地的面積總和÷居住區用地面積×100%。
綠化覆蓋率的基本計算公式在形式上與綠化率的計算公式是一樣的。
二者的區別主要體現在“居住區用地范圍內各類(lèi)綠地”這一概念的不同涵義上。簡(jiǎn)單地說(shuō)計算綠化覆蓋率時(shí)所指的綠地“是有塊草皮就可以計入”；而計算綠化率時(shí)所指的綠地“不是有塊草皮就可以計入”的。比如，在計算綠化率時(shí)，要求距建筑外墻1．5米和道路邊線(xiàn)1米以?xún)鹊挠玫�，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計入綠化率的綠化面積，如地下車(chē)庫、化糞池，這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，也就是說(shuō)在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠化率時(shí)不能計入，而在計算綠化覆蓋率時(shí)是可以計入。因此綠化覆蓋率可做到60%以上，而綠化率做到30%都很難。所以一般來(lái)講開(kāi)發(fā)商說(shuō)綠化率達30%以上，其實(shí)是指綠化覆蓋率，其真正的綠化水平并不如購房者想像的那么好。
參考文獻
1 沈先榮 建筑構造[M]. 北京:中央廣播電視大學(xué)出版社, 2006.1
2 郝峻弘房屋建筑學(xué) [M]. 北京: 清華大學(xué)出版社有限公司, 2010.1
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