房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的投資估算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的投資估算

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資估算的范圍，包括土地費用、勘察設計和前期工程費、房屋開(kāi)發(fā)費、其他工程費、開(kāi)發(fā)期間稅費、管理費用、銷(xiāo)售費用、財務(wù)費用、不可預見(jiàn)費。各項費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于不同建設項目類(lèi)型的特點(diǎn)不同，其費用構成有較大的差異。

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　　土地費用是指取得開(kāi)發(fā)項目用地所發(fā)生的費用。開(kāi)發(fā)項目取得土地使用權有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。主要有以下幾種：劃撥土地的征收補償費、出讓土地的出讓價(jià)款、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價(jià)。

　�。ǘ�）勘察設計和前期工程費

　　勘察設計和前期工程費主要包括開(kāi)發(fā)項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費支出。

　�。ㄈ�）房屋開(kāi)發(fā)費

　　房屋開(kāi)發(fā)費包括建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。

　　1.建筑安裝工程費

　　2.基礎設施建設費

　　3.公共配套設施建設費

　　公共配套設施建設費是指居住小區內為居民服務(wù)配套建設的各種非營(yíng)種f生的公共配套設施（或公建設施）的建設費用。主要包括居委會(huì )、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。一般按規劃指標和實(shí)際工程量估算。

　　在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費中各項費用的估算，可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標法、概預算定額法，也可以根據類(lèi)似工程經(jīng)驗進(jìn)行估算。具體估算方法的選擇，應視資料的可獲得性和費用支出的情況而定。比較常用的方法有以下幾種：

　�。�1）單元估算法

　�。�2）單位指標估算法

　�。�3）工程量近似匡算法

　�。�4）概算指標法

　�。ㄋ模┢渌�工程費

　�。ㄎ澹╅_(kāi)發(fā)期間稅費

　�。�六）管理費用

　�。ㄆ撸╀N(xiāo)售費用

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