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移民美國選投資項目的方法
美國移民生活小常識
1. 當物品上寫(xiě)著(zhù)的Two for three dollars時(shí)，購買(mǎi)一個(gè)的價(jià)格不會(huì )很貴，買(mǎi)一個(gè)就是一塊半。在快餐店就不能單買(mǎi)一個(gè)，例如 Arby 的2 Sub for 4 dollars的促銷(xiāo)活動(dòng)。
2. Buy one get on free 這是美國常見(jiàn)的一種促銷(xiāo)手法，小至日常用品，大至汽車(chē)都有buy one get one free 的優(yōu)惠。但由于是買(mǎi)一送一，所以拿兩個(gè)跟拿一個(gè)的價(jià)錢(qián)是一樣的。
3. Never buying beers without your pictured ID in hand 美國的法律規定，達到法定年齡時(shí)，才能購買(mǎi)酒精類(lèi)的產(chǎn)品，而且賣(mài)家都會(huì )查看買(mǎi)者的 picture ID。此外，有些地方是可以賣(mài) Liquor，個(gè)別州規定星期日不得賣(mài)酒。
4. Bring your I.D to the bar and when you write a check 一般跳舞的酒吧都有年齡的限制，有些規定是 18 歲，有些要 21 歲。
5. 幾乎所有的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所晚上六點(diǎn)都會(huì )關(guān)門(mén)。
移民美國如何選投資項目
美國EB-5 投資移民項目種類(lèi)繁多，目前光是在中國大陸市場(chǎng)上推廣的項目就要超過(guò)100 多個(gè)，其中絕大部分的都是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)的項目，約占所有EB-5 項目的85%以上。美國EB-5 類(lèi)的投資移民的特點(diǎn)是，美國政府只制定美國投資移民的相關(guān)法律，并且通過(guò)美國移民局(USCIS)審理所有的移民申請個(gè)案，但所有的投資項目本身都是單純的商業(yè)運作行為，美國政府沒(méi)有也不可能參與到EB-5項目的投資運作里面去，市場(chǎng)上所謂的政府項目只是一種市場(chǎng)宣傳的包裝手法而已。所以每一個(gè)投資者在選擇EB-5 投資項目的過(guò)程中，都需要用商業(yè)投資的眼光和角度去分析項目本身，才能夠做出正確的投資判斷。
Harborside 市政中心項目也是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)的美國EB-5 投資項目，既然是房地產(chǎn)類(lèi)的項目，我們就運用分析一個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應有的一些要素去審視Harborside 市政中心項目。
(一) 地理位置及當地房?jì)r(jià)：
Harborside 項目位于美國佛羅里達州棕櫚灘Jupiter 市中心，美國國家一號高速公路200 號(No.200 US Highway One, Jupiter, FL)，項目正好位于佛州最重要的兩條高速公路Indiantown Road 和US Highway One 的交接處。周?chē)褪荍upiter 市的商業(yè)中心區和豪宅區，項目毗鄰大西洋水道，離海邊也只有兩公里的距離。
棕櫚灘位于美國佛羅里達州東南部，是美國四大富人區之一，美國東南沿海的重要旅游勝地和全國最豪華的冬季避寒游覽點(diǎn)。許多富商和名流慕名前來(lái)休假，因此棕櫚灘又被人們稱(chēng)之為美國的里維埃拉。為了保持旅游職能和防止環(huán)境污染，城區實(shí)行嚴格的區劃方案，不發(fā)展制造業(yè)。 這里每年流動(dòng)著(zhù)全球四分之一的財富，在過(guò)去10 年中，注入棕櫚灘的資金超過(guò)美國其他為超級巨富而設的居住度假勝地;這里沒(méi)有人瘋狂的工作;這有有的是潔白的細沙灘、一幢幢個(gè)性極強的私人別墅;這里的人各個(gè)神清氣爽;這里的生活是大多數人望塵莫及的。這就是全球財富人群的聚集地――棕櫚灘。由于棕櫚灘是美國的富豪聚居區，導致當地的房?jì)r(jià)非常的昂貴，當地一般的物業(yè)價(jià)格都在100 萬(wàn)美元以上。
詳細由此可見(jiàn)，投資到像棕櫚灘這樣的富人區的房地產(chǎn)項目，將可獲得更大的安全保障。
(二) 資金到位情況
Harborside 項目的總投資為1.44 億美元，資金由三部分組成，其中開(kāi)發(fā)商投資3300 萬(wàn)，當地市政府撥款3091 萬(wàn)，EB-5 融資8000 萬(wàn)。開(kāi)發(fā)商投資的3300萬(wàn)包含了項目所在位置土地的取得和前期工程的投入，這部分的投入已經(jīng)完成，土地所有權證明清楚顯示項目開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了該項目土地的所有權，并且目前該土地并沒(méi)有被抵押給任何第三方。第二部分是當地政府的撥款，這里并不是指Harborside 項目是政府的項目，而是由于Harborside 項目中的部分建筑將用作當地的消防局、警察局、公共圖書(shū)館等市政用途，所以市政府撥款負責這部分市政府公用設施的投資，而三份政府的官方文件也確認了這部分資金已經(jīng)全部到位。
所以，Harborside 項目唯一剩下的資金缺口只是EB-5 融資的部分，由于Harborside項目在2011 年底已經(jīng)推出市場(chǎng)，目前認購的投資者已經(jīng)達到140 名，其中70多人已經(jīng)獲得了美國移民局I-526 申請的批準，他們這部分的資金已經(jīng)注入項目方，而其他的投資的I-526 申請也陸續獲得批準，由此可見(jiàn)，EB-5 融資部分8000萬(wàn)的資金到位將沒(méi)有問(wèn)題，EB-5 項目融資預計將在今年年底完成。
(三) 開(kāi)發(fā)商和建筑方實(shí)力
Harborside 項目的開(kāi)發(fā)商是Allied Capital and Development of South Florida 公司，這個(gè)公司的老板是Mr. Nicholas Mastroianni II 先生，他是佛羅里達棕櫚灘地區一個(gè)主要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，和地方政府有著(zhù)良好的關(guān)系。在過(guò)去的10 年中，棕櫚灘Jupiter 地區新的市中心開(kāi)發(fā)河濱走廊(River Walk)項目就是由他負責的。
而目前除了Harborside 項目以外，Allied 公司同時(shí)也在佛羅里達州當地同時(shí)進(jìn)行著(zhù)多個(gè)大型地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)，包括高爾夫勝地度假村(Mizner Park Resort)、親水高爾夫別墅(Water Pointe)等，公司的經(jīng)驗和實(shí)力勿容置疑。
Harborside 項目的建筑方Moss 公司是全美100 大建筑商和佛羅里達州第七大建筑商，承建了包括邁阿密棒球中心、邁阿密大學(xué)新研究中心等一大批特大型建筑項目，具有雄厚的實(shí)力，在行業(yè)中享有非常良好的聲譽(yù)。
(四) 工程保險安排
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中，很多投資者會(huì )擔心工程可能會(huì )因為各種不可抗力的意外事件而爛尾，最后導致投資者的移民申請和本金返還產(chǎn)生風(fēng)險。因此，Harborside 項目方向美國NCI保險公司購買(mǎi)了巨額的工程完工保險，以確保Harborside 項目的工程能夠順利完工，一旦工程因為天災、意外等不可抗力的因素導致工程延誤或損失，保險公司將會(huì )負責賠付，以確保Harborside 項目能夠在預定的工期內順利完成。
(五) 抵押擔保
由于很多EB-5 的項目是通過(guò)由投資者成立有限合伙事業(yè)( LimitedPartnership，即一種特殊的公司組織架構)，再把資金用借貸的方式借予美國的公司用作投資具體項目的方式操作。在以上這種借貸模式之下，客戶(hù)資金的安全完全取決于這些貸款/借貸(即一般性商業(yè)信貸)行為中，有沒(méi)有抵押擔保物?如果有抵押擔保那抵押擔保物又是什么?
在Harborside 項目中，160 個(gè)EB-5 投資人共同組成Harborside Funding LimitedPartnership(即Harborside 項目融資有限合伙事業(yè))，讓后把資金通過(guò)借貸的方式借予Allied 公司開(kāi)發(fā)Harborside 項目。本次的借貸過(guò)程中，Allied 公司將會(huì )提供項目所在約12 英畝的土地，以及未來(lái)建成以后土地上所有的建筑物和項目建成以后的所有權益給EB-5 投資人的有限合伙事業(yè)作為無(wú)條件抵押擔保。而且由于Harborside 項目沒(méi)有銀行的資金參與其中，所以EB-5 的投資者可以享有第一順位的無(wú)條件抵押擔保權。享有第一順位的抵押擔保權對于EB-5 投資者的資金返還的安全性非常重要，因為根據美國的法律，一旦商業(yè)貸款發(fā)生違約或公司破產(chǎn)清盤(pán)，抵押品或資產(chǎn)在進(jìn)行拍賣(mài)后，首先用于償還拖欠雇員和政府的款項，然后再按抵押擔保權的順位進(jìn)行賠付。在這種情況下，享有第一順位的抵押擔保權才能夠保障債權人能夠取回大部分借款，而第二、第三順位的債權人基本上可能血本無(wú)歸。由此可見(jiàn)，在Harborside 項目中，所有EB-5 投資者都可以享有土地和房產(chǎn)這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為第一順位的無(wú)條件抵押擔保，對于5 年以后本金的返還就更多了一重保障。
(六) 第三方抵押擔保評估
既然Harborside 項目提供了土地、房產(chǎn)及所有項目的權益作為第一順位的抵押擔保，那這些抵押擔保物的價(jià)值就和EB-5 投資者的資金安全緊密相連，抵押擔保物的價(jià)值越大，投資者的安全越有保障。Harborside 項目中的抵押擔保物，經(jīng)由美國最大的房地產(chǎn)評估機構Callaway & Price Inc.作出評估并出具的第三方評估報告，報告中顯示Harborside 項目的抵押擔保物估值1.7 億美元。
由此可見(jiàn)，Harborside 項目估價(jià)達1.7 億美元的土地、房產(chǎn)和權益，用于擔保8000 萬(wàn)美元的EB-5 貸款，抵押擔保物價(jià)值高出貸款一倍多，其安全余度超過(guò)110%，可以讓投資者對資金的安全性更加放心。
(七) 商業(yè)租戶(hù)的確認
Harborside 項目的主體建筑部分由5 幢大樓組成，而其中面積最大的2 幢將建成一家四星級標準的擁有180 間客房的Westin(國內一般翻譯為威斯丁)酒店，這家酒店將是Harborside 項目的主要租戶(hù)，為Harborside 項目未來(lái)提供穩定的租金收益。目前，Harborside 項目發(fā)展商已經(jīng)與Westin 酒店的母公司Starwood 集團(即全球最大的豪華酒店管理集團喜達屋集團)達成并簽署協(xié)議，喜達屋集團將在Harborside 項目完工后進(jìn)駐，經(jīng)營(yíng)及管理Jupiter 地區唯一的一家Westin 品牌酒店，將為棕櫚灘及周邊地區每年高達上千萬(wàn)的游客和商務(wù)旅客提供一流的住宿餐飲及會(huì )議服務(wù)。左圖這份就是Harborside 項目方和Starwood 集團簽署的合作協(xié)議，該協(xié)議的簽署，確保了Harborside 項目落成以后超過(guò)一半的樓面面積都已經(jīng)出租成功，能夠為項目帶來(lái)長(cháng)期和穩定的收益，并且為所有EB-5 的投資者創(chuàng )造大量的就業(yè)機會(huì )滿(mǎn)足移民法律的要求，保障客戶(hù)在兩年以后I-829 條件解除的申請能夠順利獲得批準。
(八) 再融資安排
在5 年的投資周期屆滿(mǎn)時(shí)，每一位EB-5 投資者最關(guān)心的問(wèn)題就是本金返還的問(wèn)題，Harborside 項目在現階段已經(jīng)就EB-5 融資到期時(shí)的還款作出了安排。
Harborside 項目發(fā)展商和美國紐約最大的房地產(chǎn)融資集團Ackman-Ziff 就項目完工以后的再融資簽署了協(xié)議，Ackman-Ziff 集團同意在Harborside 項目完工后，按年利息7%至9%貸款合共1 億美元給Allied 公司用于償還EB-5 投資者8000 萬(wàn)美元的融資。再融資安排的落實(shí)，確保了Harborside 項目在建成以后，發(fā)展商可以取得足夠的現金，在5 年到期時(shí)償還所有EB-5 投資者的投資本金，使本金的返還獲得更大的安全保障。左圖就是Harborside 項目發(fā)展商于A(yíng)ckman-Ziff 集團簽署的關(guān)于項目完工后再融資安排的協(xié)議。
另外，Harborside 項目除了投資風(fēng)險和安全性這些必須考慮的商業(yè)投資因素外，更重要的是作為一個(gè)EB-5 的投資移民項目，投資者更需要考慮到以下這些在移民申請辦理過(guò)程中不可忽視的要素，確保自己的移民申請能夠順利的獲得美國聯(lián)邦移民局的審批通過(guò)。
(一) 區域中心的批準和TEA 的證明文書(shū)
Harborside 項目所在的Florida Regional Center(佛羅里達區域中心)在2010年9 月14 日正式獲得美國聯(lián)邦移民局USCIS 的批準，成為美國移民局認可的區域中心。并且Harborside 項目也獲得佛羅里達州政府部門(mén)所發(fā)出的TEA(目標就業(yè)區域)的證明書(shū)，確保所有EB-5 投資者都可享受50 萬(wàn)美元投資要求的優(yōu)惠措施。
(二) 間接就業(yè)機會(huì )的計算
由于Harborside 項目是區域中心的EB-5 投資移民項目，其就業(yè)機會(huì )的創(chuàng )造需要通過(guò)使用經(jīng)濟模型(Econometric Model)的推導，計算出創(chuàng )造間接就業(yè)機會(huì )的數量。Harborside 項目邀請了美國著(zhù)名的經(jīng)濟學(xué)家、布朗大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授Mr.Michael K. Evans 撰寫(xiě)了Harborside 項目的經(jīng)濟影響及就業(yè)創(chuàng )造報告書(shū)，使用美國移民局認可的RIMS-II(Regional Input Modeling System)經(jīng)濟模型計算出Harborside 項目一共可以為棕櫚灘當地創(chuàng )造出2409 個(gè)直接加間接的新增就業(yè)機會(huì )，滿(mǎn)足了Harborside 項目總共160 名EB-5 投資者需要1600 個(gè)就業(yè)機會(huì )的要求，每個(gè)投資移民申請人可以分配到15.06 個(gè)就業(yè)機會(huì )，遠遠超過(guò)美國移民局的要求。
(三) 項目過(guò)往申請者的審批情況
EB-5 投資移民申請的I-526 申請的材料文件主要分為兩大部分，第一部分是項目文件，包括有Offering Memorandum、Limited Partnership Agreement、BusinessProposal、Economic Report 等，第二部分是申請人50 萬(wàn)美元投資資金合法來(lái)源的說(shuō)明文件。目前Harborside 項目總共招募160 個(gè)EB-5 投資者，其中已經(jīng)認購及打款約140 名投資者，而這140 名投資者中已經(jīng)有70 多人獲得了美國移民局I-526 的批準，并且項目每天都有新的申請獲得批準。在同一個(gè)EB-5 項目中，所有申請人的項目文件都是一樣的，70 多人已經(jīng)獲得批準的情況意味著(zhù)美國移民局Harborside 項目的項目文件完全滿(mǎn)意，并且已經(jīng)批準了這個(gè)項目的所有的項目文件部分，只要申請人的個(gè)人資金來(lái)源說(shuō)明文件沒(méi)有問(wèn)題，所有Harborside 項目的投資者都將順利的獲得美國移民的批準。在目前I-526 申請成功率只有69%的今天，Harborside 項目目前可以獲得100%的通過(guò)率，實(shí)屬不易。對于現在選擇Harborside 項目的投資者，意味著(zhù)移民的風(fēng)險已經(jīng)非常低，遞交I-526 申請后，由于項目文件已經(jīng)獲得批準只需審核資金來(lái)源文件，申請等待的周期將會(huì )壓縮到2-3 個(gè)月，大大加快投資者的申請時(shí)間。
(四) 監管賬戶(hù)的放款安排
目前市面上很多的EB-5 項目都聲稱(chēng)自己項目會(huì )開(kāi)立所謂的監管賬戶(hù)(EscrowAccount)，保障投資者的資金安全，但是實(shí)際上目前有接近一半的項目實(shí)際上開(kāi)立的并不是真實(shí)的監管賬戶(hù)，這些項目的監管協(xié)議只是要求把客戶(hù)的資金凍結到I-797 通知發(fā)出，也就是客戶(hù)的文件遞交美國移民局后銀行收到檔案號信就將資金解凍，資金就進(jìn)入到項目方的賬戶(hù)。這樣的情況意味著(zhù)一旦客戶(hù)的I-526 申請被拒，資金已經(jīng)不在監管賬戶(hù)中，退款的承諾將得不到保障。
而Harborside 項目的監管賬戶(hù)設立在美國最大的銀行CITI Bank(花旗銀行)，監管條款清楚顯示所有EB-5 申請人的投資本金50 萬(wàn)美元都會(huì )凍結在監管賬戶(hù)中，直至申請人的I-526 批準后，資金才從監管賬戶(hù)中解凍劃撥到項目方。這樣的銀行監管安排，讓Harborside 項目投資者的資金獲得更安全保障。
綜上所述，Harborside 項目具有很多獨特的優(yōu)勢，不但讓投資者的移民申請能夠順利獲批，而且本金安全也更有保障。
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