土地增值稅計算方法

土地增值稅計算方法

小編教你如何計算土地增值稅。歡迎閱讀!

土地增值稅計算方法步驟

第一步，計算扣除項目金額

1、購買(mǎi)土地使用權費用：300萬(wàn)元

2、開(kāi)發(fā)土地、新建房及配套設施的成本：

1,500元×10,000平方米=1,500萬(wàn)元

3、計算加計扣除：

(300+1500)×20%=1800×20%=360萬(wàn)元

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用：

因為你企業(yè)不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用扣除限額為：(300+1500)×10%=180萬(wàn)元，應按照180萬(wàn)元作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用扣除。

5、稅金：170萬(wàn)元

扣除項目金額=300+1,500+360+180+170=2,510萬(wàn)元

第二步，計算增值額

商品房銷(xiāo)售收入=4,000元×10,000平方米=4,000萬(wàn)

增值額=商品房銷(xiāo)售收入-扣除項目金額合計

=4,000-2,510=1,490萬(wàn)元

第三步，確定增值率

增值率=1,490/2,510×100%=59.36%

增值率超過(guò)扣除項目金額50%，未超過(guò)100%

第四步，計算土地增值稅稅額

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

=1,490×40%-2,510×5%

=596-125.50

=470.50萬(wàn)元

土地增值稅計算方法

1土地增值稅計算公式：應納土地增值稅=增值額×稅率

2增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

3計算增值額扣除項目：取得土地使用權所支付的金額，開(kāi)發(fā)土地的成本、費用，新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的`評估價(jià)格，與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，財政部規定的其他扣除項目。

4土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：

51、增值額超過(guò)扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

62、增值額超過(guò)扣除項目金額50%、未超過(guò)扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

73、增值額超過(guò)扣除項目金額100%、未超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

84、增值額超過(guò)扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

9計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡(jiǎn)便方法計算。

101、增值額未超過(guò)扣除項目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%

112、增值額超過(guò)扣除項目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

123、增值額超過(guò)扣除項目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

134、增值額超過(guò)扣除項目金額200%，土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

土地增值稅計算方法舉例

2009年10月21日

例一：甲于2005年4月在東區購得一商鋪，購入價(jià)為80萬(wàn)元，支付契稅2.4萬(wàn)元。2009年10月，甲將該商鋪轉讓給乙，轉讓價(jià)為120萬(wàn)元。1、假設甲能提供該商鋪的購房發(fā)票和評估報告，(會(huì )計知識網(wǎng)http://www.2361.net)評估價(jià)格為108萬(wàn)元，甲在轉讓時(shí)應如何繳納土地增值稅?2、假設甲不能提供該商鋪購買(mǎi)原值的合法有效憑證，甲在轉讓時(shí)應如何繳納土地增值稅?

解答：1、甲能提供該商鋪的購房發(fā)票等原值憑證，因此應按據實(shí)清算方式征收土地增值稅：

第一步，計算應繳納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費

①應繳納營(yíng)業(yè)稅=(120-80)×5%=2萬(wàn)元

②應繳納城建稅=2×7%=0.14萬(wàn)元

③應繳納教育費附加=2×3%=0.06萬(wàn)元

④應繳納印花稅=120×0.05%=0.06萬(wàn)元

⑤應繳納堤圍費=(120-80)×0.1%=0.04萬(wàn)元

第二步，計算應繳納土地增值稅

①扣除項目金額=評估價(jià)格+轉讓環(huán)節繳納的'稅金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7萬(wàn)元

②增值額=120-112.7=7.3萬(wàn)元

③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，適用30%稅率

④應繳納土地增值稅=7.3×30%=2.19萬(wàn)元。

2、甲不能提供該商鋪購買(mǎi)原值的合法有效憑證，因此應按核定清算方式征收土地增值稅：

應繳納土地增值稅=120×2%=2.4萬(wàn)元。

例二、甲于2005年4月在東區購得一工業(yè)用地，購入價(jià)地價(jià)款為1000萬(wàn)元，繳納契稅30萬(wàn)元。2009年10月，甲將該土地轉讓給乙，轉讓價(jià)為1100萬(wàn)元。1、假設甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，甲在轉讓時(shí)應如何繳納土地增值稅?2、假設甲不提供該土地購入原值的合法有效憑證，甲在轉讓時(shí)應如何繳納土地增值稅?

解答：1、甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，因此應按據實(shí)清算方式征收土地增值稅：

第一步，計算應繳納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費

①應繳納營(yíng)業(yè)稅=(1100-1000)×5%=5萬(wàn)元

②應繳納城建稅=5×7%=0.35萬(wàn)元

③應繳納教育費附加=5×3%=0.15萬(wàn)元

④應繳納印花稅=1100×0.05%=0.55萬(wàn)元

⑤應繳納堤圍費=(1100-1000)×0.1%=0.1萬(wàn)元;

第二步，計算應繳納土地增值稅

①扣除項目金額=1000+(30+5+0.35+0.15+0.55+0.1)=1036.15萬(wàn)元

②增值額=1100-1036.15=63.85萬(wàn)元

③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，適用30%稅率

④應繳納土地增值稅=63.85×30%=19.155萬(wàn)元。

2、甲不能提供該土地購入原值的合法有效憑證，因此應按核定清算方式征收土地增值稅：

應繳納土地增值稅=1100×3%=33萬(wàn)元。

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