平房拆遷補償新規定

平房拆遷補償新規定

平房拆遷補償新規定

近幾年，由于城鎮化進(jìn)程的加快，關(guān)于城市房屋拆遷的法律和政策時(shí)有更新，變得更加具體和完善。因此，對于拆遷戶(hù)以及其他公民來(lái)說(shuō)，學(xué)習最新的法律法規有助于更好地了解城市拆遷的主體、程序、補償標準以及法律責任等相關(guān)內容。本期創(chuàng )為律師拆遷講解將就拆遷戶(hù)普遍關(guān)心的最新政策和法律中涉及城市房屋拆遷的補償標準的部分，結合辦案實(shí)踐，做一個(gè)全面詳實(shí)的梳理�，F行的城市房屋補償標準主要是依據2011年1月國務(wù)院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》來(lái)制定和執行的，而對于集體土地上的房屋征收與補償，也可適當參照《國有土地上房屋征收與補償條例》來(lái)執行。

首先需要說(shuō)明的是城市房屋拆遷的補償方式。依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條中的規定，補償方式分為貨幣補償和產(chǎn)權調換兩種方式，且由被拆遷人決定補償方式。在現實(shí)中，經(jīng)常會(huì )出現拆遷方擅自決定補償方式，或者制定兩種完全不對等的補償方式，以迫使拆遷戶(hù)只能選擇某一種方式的情況，這些都是違法行為，被拆遷人需要保持警惕。

其次是補償項目，即補償的構成。對于貨幣補償來(lái)說(shuō)，如果補償對象是住房，則補償內容包括房屋價(jià)值、土地使用權價(jià)值、裝飾裝修費以及搬遷費等;如果是經(jīng)營(yíng)性用房，那么在上述補償的基礎上還有停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。對于產(chǎn)權調換的補償方式，補償項目包括房屋置換、裝飾裝修費、搬遷費以及安置費等。同樣的，經(jīng)營(yíng)性用房需要加上停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

最后是補償標準，這也是拆遷戶(hù)關(guān)注最多，最想了解的問(wèn)題，在此依據補償方式分別進(jìn)行論述：

一、如果被拆遷人選擇貨幣補償，那么對于房屋價(jià)值的補償標準，依據相關(guān)法律規定不得低于征收公告公布之日的類(lèi)似商品房?jì)r(jià)格，且具體的補償數額由評估機構決定。但實(shí)際中，由于拆遷雙方對評估機構的選擇差異較大，或者由拆遷方擅自選擇評估機構，導致評估報告往往存在較大的偏差，可信度較低。為此，根據長(cháng)期辦案的經(jīng)驗總結，建議廣大拆遷戶(hù)可以參照與房屋同地段的類(lèi)似房屋價(jià)格或距離最近的商品房的平均價(jià)格來(lái)估算房屋的價(jià)值，即用同地段類(lèi)似房屋的價(jià)格或距離最近的商品房的均價(jià)乘以自身房屋的面積，就是房屋價(jià)值補償的大致數額。需要注意的是，最近商品房的均價(jià)實(shí)際上包含了房屋本身的價(jià)值以及土地使用權的價(jià)值。因為商品房的價(jià)格本身包括了建造成本、土地出讓金、各項稅費、利潤等。就一般的縣市而言，如果補償數額能達到上述標準即可認為合理。但對北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，在實(shí)際補償中，標準會(huì )相對提高。對于裝飾裝修的補償費用，一般由拆遷雙方共同協(xié)商決定，無(wú)法達成一致的，則由第三方評估機構確定�，F實(shí)中，每戶(hù)的裝修情況和程度都不同，沒(méi)有固定或者可參照的標準，只能具體問(wèn)題具體分析。且房屋裝飾裝修費在補償中所占份額較低，如果拆遷雙方在房屋價(jià)值和土地使用權的補償上能達成一致，那么在房屋裝飾裝修費上一般不會(huì )出現較大分歧。對于搬遷費的標準，主要由拆遷方制定，只要能夠保證順利搬遷，即可認為費用合理，一般企業(yè)和廠(chǎng)房的搬遷費會(huì )相對較高。對于經(jīng)營(yíng)性用房停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，由于涉及內容和計算方式相對復雜，我們會(huì )在今后的專(zhuān)題中為大家做詳細說(shuō)明。

二、如果被拆遷人選擇產(chǎn)權調換，那么以1比1的面積計算標準將自己的房屋與拆遷方提供的房屋進(jìn)行置換是最基本的利益保障。但實(shí)際中，還需要考慮公攤面積的問(wèn)題。如果房屋為平房，則不需要考慮。而如果房屋為高層的安置房或商品房，其公攤面積一般大于20%。因此，在實(shí)際的產(chǎn)權調換中，拆遷戶(hù)以自己房屋的1平米去兌換置換房屋的1.2平米左右是比較合理的。對于安置費來(lái)說(shuō)，其判斷標準與搬遷費基本一致，即保證被拆遷人在安置期間的基本居住需求，且只有在拆遷方無(wú)法為拆遷戶(hù)提供現房的時(shí)候才會(huì )產(chǎn)生，一般情況下期房的交房時(shí)間最長(cháng)不得超過(guò)2年。在此，建議被拆遷人在拆遷補償協(xié)議中與拆遷方就期房的交房時(shí)間進(jìn)行詳細約定，以保證在拆遷方無(wú)法正常按時(shí)交房時(shí)，能夠有合法證據追究其違約責任，避免不必要的損失。

總之，就現行的法律和政策所體現的精神而言，一個(gè)核心的補償原則是拆遷行為必須保證被拆遷人的生活水平不下降，即拆遷戶(hù)的生活水平在拆遷之后應等于或高于原有生活水平。衷心希望廣大拆遷戶(hù)通過(guò)這次講解，能夠深入了解補償標準的內涵，大致判斷出自己房屋的補償數額，并以此為基準爭取自身的合法權益。

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