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測繪行業(yè)報告
我們眼下的社會(huì )，報告的用途越來(lái)越大，寫(xiě)報告的時(shí)候要注意內容的完整。我們應當如何寫(xiě)報告呢？下面是小編精心整理的測繪行業(yè)報告，歡迎閱讀與收藏。
引言
作為與房地產(chǎn)項目配套的地下停車(chē)位一般有兩類(lèi)：一類(lèi)是立項為附屬公共配套設施的民防工程，實(shí)際作為停車(chē)位使用；另一類(lèi)是開(kāi)發(fā)公司在立項、設計時(shí)就將其定位地下車(chē)位，具有最終的建筑面積測繪報告和產(chǎn)權初始登記證明，可以根據可售面積單獨取得所有權權證書(shū)，即俗稱(chēng)的地下產(chǎn)權停車(chē)位。但地下停車(chē)位可售面積與地面商品房可售面積現實(shí)中又存在區別。因此不同權屬的地下停車(chē)位會(huì )計成本核算方式對企業(yè)最終利潤影響很大�，F本文就從地下停車(chē)位成本的會(huì )計核算角度進(jìn)行探討。
一、地下民防工程作為停車(chē)位的會(huì )計成本核算
房地產(chǎn)項目中立項為附屬配套的地下民防工程，一般由開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項目竣工交付后將附屬民防工程移交給政府人防工程管理部門(mén)。開(kāi)發(fā)商再向人防工程管理部門(mén)繳納10-20年的使用費后返租民防工程給居民用作地下停車(chē)位，出售10-20年的使用權給業(yè)主。作為公共配套的民防工程所有權已不屬于開(kāi)發(fā)商，其開(kāi)發(fā)成本不單獨保留，而是分配到房地產(chǎn)項目總可售面積中。
二、單獨立項設計的地下產(chǎn)權停車(chē)位的會(huì )計成本核算方式及利弊
房地產(chǎn)項目中單獨立項設計的地下產(chǎn)權停車(chē)位，雖然也屬于配套設施的一部分，但作為可售面積與民防工程轉做的停車(chē)位有本質(zhì)區別，它與地上可售商品房面積共同構成房地產(chǎn)項目的總可售面積。兩種可售面積的差異在于：可售地下停車(chē)位沒(méi)有國有土地使用權分割證明，不能像地上可售商品房產(chǎn)一樣售后可領(lǐng)取國有土地使用證明，因此也就不能辦理抵押、質(zhì)押等手續。1.不單獨核算可售地下車(chē)位的成本，分配至地上可售商品房面積。將可售地下車(chē)位作為公共配套設施成本由可售商品房承擔，實(shí)際上混淆了公共配套設施概念。作為公共配套設施應該是非營(yíng)利性的，由全體業(yè)主共同所有，免費提供給廣大業(yè)主使用；而可售車(chē)位作為一個(gè)營(yíng)利性的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)型，銷(xiāo)售行為未實(shí)現前產(chǎn)權屬于開(kāi)發(fā)商。因此，作為可售面積的一部分，因按會(huì )計準則制度相關(guān)規定需要對可售地下車(chē)位成本進(jìn)行歸集核算。不然就加大了地面可售商品房的成本，影響可售商品房銷(xiāo)售利潤的準確性。2.將項目總開(kāi)發(fā)成本在可售地下停車(chē)位面積與地上可售商品房產(chǎn)面積之間分配。這種核算方法操作簡(jiǎn)單，但主要忽略了可售地下停車(chē)位面積與地上可售商品房產(chǎn)面積之間的重大區別，即無(wú)法領(lǐng)取國有土地使用證書(shū)。將土地成本部分分配到可售地下車(chē)位，變相降低了可售商品房產(chǎn)的成本，增加了地下停車(chē)位的成本，整體式地下車(chē)位因分攤面積多，成本增加更多，尤其在地王頻出的當下。后果是造成可售車(chē)位收入與成本的倒掛，銷(xiāo)售虧損是不爭的事實(shí)。當地上可售商品房產(chǎn)銷(xiāo)售速度大于可售地下車(chē)位銷(xiāo)售速度，特別是可售商品房產(chǎn)售罄而留有可售地下車(chē)位的情形下，形成企業(yè)報表盈利提前而虧損在后，實(shí)際上提前多繳了稅金，當企業(yè)無(wú)后續項目，虧損無(wú)法彌補時(shí)，不利于企業(yè)稅負的公平合理。3.將項目總開(kāi)發(fā)成本剔除土地成本后在可售地下停車(chē)位面積與地上可售商品房產(chǎn)面積之間分配，土地成本由地上可售商品房產(chǎn)承擔。這種核算方法考慮了土地面積在兩者可售面積之間分割的差異，比第一種方法具有合理性，實(shí)際操作中注冊會(huì )計師審計時(shí)傾向于這種核算方法：地下產(chǎn)權車(chē)位成本不歸集土地成本。但這種方法也似有不妥之處，與第一種核算方法一樣，沒(méi)有考慮將總開(kāi)發(fā)成本中除土地成本外其他與地下可售車(chē)位不太相關(guān)的基礎設施、公共配套設施、開(kāi)發(fā)間接費等對地下可售車(chē)位成本的影響剔除，實(shí)際上也部分虛增了地下可售車(chē)位的成本，拉低了地面可售商品房產(chǎn)的成本，收入成本倒掛現象雖有所改觀(guān)，但未能完全消除。但如何全面有效判斷區分哪些與地下可售車(chē)位是否相關(guān)的基礎設施、公共配套設施、開(kāi)發(fā)間接費等成本似沒(méi)有統一的標準，個(gè)人衡量的尺度不同，人為判斷的因素較大。4.按最終土建竣工造價(jià)審核報告確定的工程土建總成本，在可售商品房產(chǎn)和可售地下車(chē)位中進(jìn)行分配，可售地下車(chē)位僅歸集分配的土建成本和項目貸款的利息支出。前期工程、基礎設施、公共配套、開(kāi)發(fā)間接費用等與可售地下車(chē)位的關(guān)聯(lián)性不是太密切，所以地下可售不承擔分配上述幾項的成本。項目貸款周期長(cháng)，基本貫穿整個(gè)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程的始終，作為公共的成本費用應由總可售面積承擔。這樣核算基本解決了地下可售車(chē)位收入成本倒掛的不合理現象。
三、結語(yǔ)
綜上所述，筆者認為單從會(huì )計核算的角度看，在遵循會(huì )計準則制度的前提下，地下可售車(chē)位成本的核算采用最后一種方式應是相對合理的，應該也是具有可操作的，規避了核算中不合理現象的出現，以及企業(yè)稅負的相對公平合理問(wèn)題。但從稅收的角度看，這種核算方式要得到稅務(wù)部門(mén)的認可難度相當大，因此需要加強與稅務(wù)部門(mén)的溝通，爭取他們的理解和支持。
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