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商品房銷(xiāo)售合同和商品房買(mǎi)賣(mài)合同是一樣的嗎
現今很多公民的維權意識在不斷增強，合同在生活中的使用越來(lái)越廣泛，合同能夠促使雙方正確行使權力，嚴格履行義務(wù)。那么合同要怎么擬定？想必這讓大家都很苦惱吧，下面是小編精心整理的商品房銷(xiāo)售合同和商品房買(mǎi)賣(mài)合同是一樣的嗎，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
一、商品房銷(xiāo)售合同和商品房買(mǎi)賣(mài)合同是一樣的嗎
商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即出賣(mài)人將已竣工的房屋向社會(huì )銷(xiāo)售并轉移房屋所有權于買(mǎi)售人，買(mǎi)售人支付價(jià)款的合同。它是商品房交易中最為重要的憑證，是確定開(kāi)發(fā)商和消費者權利義務(wù)的依據。商品房預售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房出售給承購人，由承購人支付定金或者房?jì)r(jià)款的行為。商品房預售是商品房銷(xiāo)售的方式之一，與商品房現售相比，有以下區別：
1、房屋標的在出賣(mài)時(shí)是不存在的，或者是在建設中尚未竣工；
2、預售商品房大多是房產(chǎn)商已確定的地段、樓房、面積及輔助設施而標明每平方米的房屋價(jià)格，購買(mǎi)者只是按房產(chǎn)商所表述的種種條件而在其中選定；
3、預售商品房是附期限的行為，承購人預先支付定金或房屋價(jià)款；
4、在程序上買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《商品房預售合同》并予公證。
二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律規定
商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的主要類(lèi)型，具有如下法律特征：
1、標的物在法律上呈現出復雜的形態(tài)。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且還包括建筑物和小區的公用設施、設備的所有權或使用權。
2、標的物所有權的轉移以登記為成立條件。我國《合同法》第一百三十三條規定，標的物的所有權自標的物交付時(shí)起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外�！段餀喾ā返诰艞l規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。
3、行政干預強烈。由于土地房屋類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值巨大，對國計民生影響很大，國家對房地產(chǎn)行政監管相對較為嚴格。如國家實(shí)行登記制度、推行合同示范文本、實(shí)行限購政策等。
三、商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的幾種情形：
1、出賣(mài)人主體不當導致的合同無(wú)效。
包括兩種情況：一是，出賣(mài)人不具備開(kāi)發(fā)主體資格；二是，出賣(mài)人沒(méi)有銷(xiāo)售資格。前一種情況主要表現為出賣(mài)人沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的權利能力和行為能力，換句話(huà)說(shuō)就是沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)范圍；后者主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對到特定的樓盤(pán)，沒(méi)有相應的銷(xiāo)售資格。如：開(kāi)發(fā)企業(yè)在沒(méi)有達到法定的售房條件下，為解決資金問(wèn)題，私下銷(xiāo)售房屋等等。
2、買(mǎi)受人主體不當導致的合同無(wú)效。
這種情況主要是買(mǎi)受人沒(méi)有訂立合同的權利能力和行為能力。如：不符合國家限購政策。
3、出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋抵押的事實(shí)。
出賣(mài)人因實(shí)有資本少達不到法律規定的商品房預售條件，為了融資往往采用兩個(gè)途徑：一是，將在建工程抵押給銀行，然后與銀行協(xié)商，由該銀行辦理商品房按揭，雙方約定開(kāi)發(fā)商收取的買(mǎi)受人首付款直接歸還開(kāi)發(fā)商在銀行的貸款。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商出售給買(mǎi)受人的房屋是設定了抵押權的不完整產(chǎn)權。如果開(kāi)發(fā)商不能歸還銀行的貸款，銀行可以行使抵押權人的權利。到頭來(lái)受損失的還是購房者；二是，由施工單位墊資施工到可以預售的條件，然后開(kāi)發(fā)商通過(guò)收取首付購房款，以此支付工程款。如開(kāi)發(fā)商不能按"陰合同"支付施工單位工程款，施工單位可以運用法律規定的"工程價(jià)款優(yōu)先受償"權，對工程實(shí)施法律規定的優(yōu)先司法拍賣(mài)、執行權，最后受損失的還是購房者。對此，最高法院司法解釋規定，開(kāi)發(fā)商如果將所銷(xiāo)售的房屋抵押，并且隱瞞該事實(shí)，購房者可以請求法院確認合同無(wú)效，并且要求開(kāi)發(fā)商承擔一倍的賠償。
4、出賣(mài)人將拆遷安置房屋予以銷(xiāo)售。
出賣(mài)人因利益驅使，將用于安置被拆遷人的房屋銷(xiāo)售給其他購房者。到履行拆遷協(xié)議書(shū)的安置時(shí)，往往采用變更原協(xié)議書(shū)的產(chǎn)權調換安置方式，要求被拆遷人接受貨幣補償，或者異地安置。對此，最高法院司法解釋規定，對于這種情況，買(mǎi)受人可以請求法院確認合同無(wú)效，并要求開(kāi)發(fā)商給予一倍的經(jīng)濟賠償。
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