物業(yè)行業(yè)調研報告

有關(guān)于物業(yè)行業(yè)調研報告模板

　　隨著(zhù)社會(huì )一步步向前發(fā)展，需要使用報告的情況越來(lái)越多，報告具有語(yǔ)言陳述性的特點(diǎn)。寫(xiě)起報告來(lái)就毫無(wú)頭緒？以下是小編為大家整理的有關(guān)于物業(yè)行業(yè)調研報告模板，歡迎閱讀與收藏。

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應運而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類(lèi)，一類(lèi)是房地產(chǎn)公司設立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類(lèi)物業(yè)公司致力營(yíng)造良好的樓盤(pán)形象，為房地產(chǎn)公司樹(shù)立品牌，物業(yè)管理較為規范，工作人員及投入較多，每個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤(pán)售后的的后期事宜。另一類(lèi)物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設立，而是為管理某些樓盤(pán)或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規模大小不一，多則幾千戶(hù)，少則幾百戶(hù)。

　　一、物業(yè)公司的收入及征收特點(diǎn)

　�。ㄒ唬┮幠］^大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：

　　物業(yè)管理費收入租金收入經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)游泳池各類(lèi)球場(chǎng)等公用設施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線(xiàn)電視入網(wǎng)費等。一些規模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。

　�。ǘ�）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現狀。

　　1、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主，個(gè)性千差萬(wàn)別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主已入伙但未實(shí)際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位。

　　2、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價(jià)部門(mén)批準標準收取，在實(shí)際收取中采用低于批準的物業(yè)費標準收取物業(yè)費，再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營(yíng)艱難經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，少數物業(yè)公司需房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的補貼收入才能略有贏(yíng)利。

　　二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問(wèn)題及成因：

　�。ㄒ唬┦杖氩徽鎸�(shí)。主要表現在以下幾種方式：

　　1、部分收入不入賬。業(yè)戶(hù)在繳納物業(yè)費或租金時(shí)，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。

　　2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時(shí)，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大，收入長(cháng)期得不到確認，收入與其物業(yè)管理規模不相符。少數物業(yè)公司以住戶(hù)裝修保證金抵業(yè)主應繳的物業(yè)管理費時(shí)，不作收入處理。

　　3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個(gè)月或幾個(gè)月；對新入伙戶(hù)一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買(mǎi)房，減免當年物業(yè)管理費等方式，相應減少了公司應收物業(yè)管理費收入。形成應計收入而未計的情況。

　　4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時(shí)，未按規定開(kāi)具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費用等方式，向對方取得該部分物業(yè)管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。

　　5、補貼收入記往來(lái)賬。少數物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補貼收入，不作收入處理，長(cháng)期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。

　�。ǘ�）納稅申報不規范

　　1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化形成會(huì )計準則與稅法差異，造成營(yíng)業(yè)稅當期計稅依據不準確。

　　就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入，根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”的規定，單位和個(gè)人提供應稅勞務(wù)轉讓專(zhuān)利權非專(zhuān)利技術(shù)商標權著(zhù)作權和商譽(yù)時(shí)，向對方收取的預收性質(zhì)的價(jià)款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按照財務(wù)會(huì )計制度的規定，以該項預收性質(zhì)的價(jià)款被確認收入的時(shí)間為準。也就是說(shuō)發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財稅[20xx]16號文件規定執行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規定，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應稅勞務(wù)轉讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項或者取得營(yíng)業(yè)收入款項憑據的當天。第二十五條第二款規定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采用預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具有了收付實(shí)現制的特點(diǎn)而不完全屬于權責發(fā)生制的性質(zhì)，在會(huì )計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規定辦理。物業(yè)公司應在收到款項時(shí)一次性申報營(yíng)業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時(shí)，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營(yíng)業(yè)稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規定，稅務(wù)機關(guān)也很難把握，難以核對，會(huì )造成申報和稅務(wù)管理的混亂，同時(shí)滯延了應納稅款。

　　2、代收費用扣除不規范。

　　國稅發(fā)[1998]217號《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營(yíng)業(yè)稅�！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費，不作為計稅依據申報繳納營(yíng)業(yè)稅。隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線(xiàn)電視入網(wǎng)費等代收費用政策上未明確是否要繳納營(yíng)業(yè)稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長(cháng)期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長(cháng)期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。

　　3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問(wèn)題的政策因素。

　　《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實(shí)現，對租金收入的處理作出了具體規定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國稅函[20xx]79號）關(guān)于租金收入確認問(wèn)題規定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實(shí)現。其中，如果交易合同或協(xié)議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

　　按照以上規定，筆者認為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實(shí)際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀(guān)點(diǎn)一直存在，大部分企業(yè)的表現形式為按年分攤結轉，主管稅務(wù)管理部門(mén)予以默認，實(shí)際操作上兩種情況都存在。

　�。ㄈ�）發(fā)票使用不規范。

　　部分物業(yè)公司在收取個(gè)人業(yè)主物業(yè)管理費時(shí)使用自制收據收取物業(yè)管理費，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門(mén)面時(shí)才使用稅務(wù)發(fā)票，從而造成未按規定向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強，按入伙時(shí)簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后，索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強，合法權益未能體現；另一方面，物業(yè)公司開(kāi)具發(fā)票的意識不夠，收取款項時(shí)未向業(yè)主開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的，向個(gè)人業(yè)主收取款項不開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營(yíng)業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購相對應的發(fā)票，造成應開(kāi)具而未開(kāi)具發(fā)票可以領(lǐng)購又未領(lǐng)購發(fā)票的現象。

　�。ㄋ模┵~務(wù)不健全或不建賬。

　　部分規模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡(jiǎn)單，設立簡(jiǎn)易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務(wù)機關(guān)不能掌握其真實(shí)的收入費用等情況。

　�。ㄎ澹┒悇�(wù)管理部門(mén)收入難核實(shí)。

　　采用自制收據收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時(shí)也就相應地存在問(wèn)題，稅務(wù)部門(mén)在核實(shí)物業(yè)公司管理情況時(shí)，可能調查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶(hù)多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長(cháng)期不在的情況，已入住的業(yè)戶(hù)物業(yè)管理費也存在征收率的問(wèn)題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標準與實(shí)際收費標準的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務(wù)機關(guān)核實(shí)收入難。

　　三、管理措施

　�。ㄒ唬┬麄髋c輔導。

　　一方面稅務(wù)機關(guān)要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓，加強涉稅輔導，向企業(yè)財會(huì )人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會(huì )人員對政策的正確理解，準確及時(shí)確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過(guò)多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當作一種常態(tài)，形成維護自己的合法權益的一種習慣。

　�。ǘ�）規范使用發(fā)票，強化“以票控稅”。

　　1、物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開(kāi)具機打發(fā)票，但大部份物業(yè)費需管理人員上門(mén)征收，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門(mén)收取物業(yè)費。

　　2、領(lǐng)取定額發(fā)票，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數量較大，使用也不是很方便，適用于規模相對較小的企業(yè)。

　　3、領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專(zhuān)業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)加強控管。

　　4、建立發(fā)票違規舉報制度，打擊發(fā)票違章行為，規范發(fā)票開(kāi)具和使用，維護納稅人的合法權益。

　�。ㄈ�）日常管理。

　　建立物業(yè)管理明細臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤(pán)房屋門(mén)面相應的入住使用及收取物業(yè)管理費情況，主管稅務(wù)機關(guān)在審核后可建立相關(guān)動(dòng)態(tài)臺賬，后期的每期數據應呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現異常，及時(shí)跟蹤管理。稅務(wù)機關(guān)應加強稅源調查，實(shí)地調查詳細了解企業(yè)物業(yè)管理項目，各小區物業(yè)面積，入住情況門(mén)面出租情況，物業(yè)費收費標準其他經(jīng)營(yíng)項目等情況，與企業(yè)自報資料進(jìn)行比對，分析畢業(yè)論文異常，加強巡管。

　�。ㄋ模┮幏都{稅申報及賬務(wù)管理。

　　規范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應及時(shí)確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，及時(shí)準確申報納稅。引導企業(yè)規范建賬，規范各科目收入費用成本的確認，如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無(wú)建賬能力的規模較小的企業(yè)，根據物業(yè)面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶(hù)異常申報戶(hù)，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對，及時(shí)評估，糾正企業(yè)不規范行為。

　�。ㄎ澹┎块T(mén)協(xié)作。

　　與房管工商公安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加強協(xié)作，了解掌握樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區情況物業(yè)收費標準情況門(mén)面出租情況業(yè)主入住情況，及時(shí)跟進(jìn)管理。