房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況調研報告

房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況調研報告

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　　一、xx市涉外房地產(chǎn)企業(yè)稅收基本情況：

　�。ㄒ唬┑怯浨闆r：

　　20xx年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)正式登記注冊的有4戶(hù)。至20xx年，由于項目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售完結，有兩家企業(yè)停止經(jīng)營(yíng)，另外又有新注冊的企業(yè)兩家。故20xx年登記戶(hù)數仍為4戶(hù)。注冊類(lèi)型均為外商投資企業(yè)。

　�。ǘ�）經(jīng)濟稅源及入庫稅收收入：

　　20xx年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現銷(xiāo)售收入3721萬(wàn)元。20xx年實(shí)現銷(xiāo)售收入574萬(wàn)元。

　　20xx年元至12月，我分局共計入庫房地產(chǎn)行業(yè)稅費350萬(wàn)元。其中：純稅收入344.87萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅340萬(wàn)元、個(gè)人所得稅2.41萬(wàn)元、印花稅1.62萬(wàn)元、土地增值稅0.84萬(wàn)元）。

　　20xx年元至12月，我分局共計入庫房地產(chǎn)行業(yè)稅費180.10萬(wàn)元。其中：純稅收入169.90萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅156.30萬(wàn)元、個(gè)人所得稅3.02萬(wàn)元、印花稅8.44萬(wàn)元、土地增值稅2.14萬(wàn)元）。

　　二、xx市涉外房地產(chǎn)企業(yè)趨勢分析：

　　從調查分析的情況來(lái)看，我市房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是涉外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈以下幾個(gè)趨勢：

　�。ㄒ唬┰谛乱惠唶�家宏觀(guān)調控政策尤其是金融緊縮政策出臺后，首先減弱了住宅金融支持度。由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較為單一，對銀行金融支持依賴(lài)度過(guò)高，金融緊縮之后將對房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大沖擊，產(chǎn)生“急剎車(chē)”效應。

　�。ǘ�）隨著(zhù)經(jīng)濟的持續快速增長(cháng)，房地產(chǎn)行業(yè)投資的速度明顯過(guò)快。然而在缺乏決策層有效控管和指導的情況下，房地產(chǎn)投資的高速增長(cháng)帶來(lái)的影響和沖擊相當嚴重。最直接的后果就是房地產(chǎn)的投資增長(cháng)遠遠大于銷(xiāo)售增長(cháng)，只是商品房空置率上升，更深層次的后果則是造成房地產(chǎn)投資結構不合理，吸收了大量銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)成為泡沫，稅收自然呈萎縮狀態(tài)。

　�。ㄈ�）私有制股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟性質(zhì)以私有、股份、有限公司居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。涉外房地產(chǎn)企業(yè)中更是100%的為私有性質(zhì)，且銷(xiāo)售和財務(wù)人員多為家族成員，納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識較低，主觀(guān)偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

　�。ㄋ模┦袇^內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心轉移。隨著(zhù)城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)政策的不斷規范，我是原有易開(kāi)發(fā)資源逐漸萎縮。新項目開(kāi)發(fā)地由西向東，逐漸由市中心轉移向市區邊緣城郊結合部，或地價(jià)相對便宜、房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的的縣級區域，而且時(shí)間和項目都比較集中。在這個(gè)因素下對涉外分局的稅收管理的沖擊是最明顯的。

　　三、涉外房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理上存在的問(wèn)題：

　　根據省局和市局的部署安排，我局對所轄房地產(chǎn)企業(yè)20xx年度和20xx年度稅收管理情況進(jìn)行了全面檢查。從檢查情況來(lái)看，主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

　�。ㄒ唬┮蚍康禺a(chǎn)企業(yè)自身原因，造成發(fā)展受阻。在涉外分局征管的四家房地產(chǎn)企業(yè)中，真正形成一定規模集約化產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的只有華嵩置業(yè)有限公司，其他幾家為“項目”公司，規模小，競爭和抗風(fēng)險能力差，做完單一項目就陷入半關(guān)停狀態(tài)。新增房產(chǎn)項目不多，部分在建房產(chǎn)項目還因受挫而停工。如招商國際房產(chǎn)公司就已處于停產(chǎn)狀態(tài)而無(wú)稅可交。

　�。ǘ�）納稅主觀(guān)方面的因素：不少企業(yè)存在主觀(guān)意識上的偷欠稅收。部分企業(yè)將收取的房款在“預收賬款”或“其他應付款”科目中長(cháng)期掛賬不做銷(xiāo)售處理，通過(guò)推遲“預收賬款”結轉“銷(xiāo)售收入”的時(shí)間，有意識地延緩銷(xiāo)售收入的視線(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，造成營(yíng)業(yè)稅、所得稅申報納稅滯后。另外還有企業(yè)提供虛假或不完整的銷(xiāo)售面積、采取以物易物手段隱匿收入、假“代建”真開(kāi)發(fā)等手段增加稅務(wù)人員核算難度，達到少繳或不繳相關(guān)稅款的目的。

　�。ㄈ�）納稅客觀(guān)方面的因素：企業(yè)帳務(wù)混亂。該行業(yè)大部分是私營(yíng)經(jīng)濟性質(zhì)，帳務(wù)設置不規范，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的稅收會(huì )計。雖然設置了帳務(wù)，但科目不齊全、核算不準確，基本上只將銷(xiāo)售（預售）收入費用等進(jìn)行了登記，而沒(méi)有系統地核算和調整。另外，財務(wù)憑據以白條居多，甚至僅憑經(jīng)理的一張便條就予以開(kāi)支。帳務(wù)處理上的極不規范，使得稅務(wù)檢查有一定難度。

　　四、關(guān)于房地產(chǎn)稅收征管方面的幾點(diǎn)建議。

　　(一)進(jìn)一步規范企業(yè)財務(wù)核算的標準及財務(wù)管理制度。針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性，對可售面積的單位預算造價(jià)的計算，應由主管稅務(wù)機關(guān)參與和認可，一經(jīng)確定不得擅自改動(dòng)，這樣做有利于掌握企業(yè)結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。

　　(二)加強票據管理，健全票據領(lǐng)、用、存制度。根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現實(shí)情況，特別對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用的對外收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發(fā)票進(jìn)行規范管理，實(shí)行統一印制、發(fā)放和繳銷(xiāo)，并健全領(lǐng)、用、存制度。

　　(三)完善對預收款監管的手段，保證稅款的及時(shí)足額入庫。通過(guò)現場(chǎng)實(shí)地的調查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤(pán)銷(xiāo)售的進(jìn)度，特別對售樓部加強適時(shí)監控，保證銷(xiāo)售信息、預收房款的真實(shí)性、準確性，多角度對預收款進(jìn)行監控，確保稅款的及時(shí)足額入庫。

　　(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務(wù)部門(mén)應該加強與房管局、土地局、建委、招標、規劃、金融、公安等部門(mén)的協(xié)同配合和聯(lián)系，對部分涉稅地數據資料做到及時(shí)溝通，摸清我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目底數和規模，提高征管和稽查工作地針對性。

　　(五)完善規范二手房轉讓的登記、申報制度。針對二手房的買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個(gè)人的特點(diǎn)。首先通過(guò)與房管部門(mén)的聯(lián)系和配合，及時(shí)掌握二手房轉讓的納稅人及交易額的情況，規范賣(mài)房人的納稅申報制度，為下一步的稅款征收提供依據；其次加大對房屋中介機構的管理，對二手房的交易活動(dòng)進(jìn)行全程監控。

　　(六)重點(diǎn)項目定期報告制度。對以地換房、舊城改造、開(kāi)發(fā)規模較大，資金投入較多的項目，實(shí)行定期向稅務(wù)主管部門(mén)報告制度，便于稅務(wù)機關(guān)及時(shí)掌握開(kāi)發(fā)情況，結合具體情況適時(shí)地調整征管辦法。