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三四線(xiàn)城市商務(wù)公寓發(fā)展情況
一、濟寧市商務(wù)公寓發(fā)展現狀、銷(xiāo)售價(jià)格及交易情況
濟寧市商務(wù)公寓產(chǎn)品最早出現于20xx年，以置城國際開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)繼而帶動(dòng)了如百豐大廈、紅星國際、萬(wàn)達廣場(chǎng)、江蘇大廈、海能?chē)H、翠都國際、中德廣場(chǎng)等商務(wù)公寓項目的開(kāi)發(fā)，土地性質(zhì)多為商服用地，土地使用年限為40年。
從公寓產(chǎn)品的發(fā)展歷程及分布區域來(lái)看，主要分布于老城核心區域（如：運河城、蘇寧廣場(chǎng)、萬(wàn)佳廣場(chǎng)、萬(wàn)達廣場(chǎng)、太白國際等項目。）及城市主干道成熟路段（如火炬路，森泰首府、盛泰廣場(chǎng)等；金宇路，百豐大廈、紅星國際、海能?chē)H等；任城大道，翠都國際、中德廣場(chǎng)等）。商務(wù)公寓的購房置業(yè)者多為投資，從濟寧市商務(wù)公寓銷(xiāo)售整體來(lái)看，位于城區核心地段的樓盤(pán)升值潛力大，租賃群體多，收益穩定的優(yōu)勢，銷(xiāo)售速度較快；而地段相對偏僻，產(chǎn)品定位不準確，價(jià)格定位偏高的樓盤(pán)銷(xiāo)售速度緩慢，市場(chǎng)認可度低。
濟寧市商務(wù)公寓產(chǎn)品基本分為毛坯交付和精裝交付兩類(lèi)，公共部分精裝修交付，毛坯交付的比例超過(guò)80%；
濟寧商務(wù)公寓市場(chǎng)產(chǎn)品主力面積區間為40-60平米之間，有效控制了總價(jià)區間，所以深受投資客群的青睞。20xx年以后，隨著(zhù)萬(wàn)達廣場(chǎng)、翠都國際等項目的逐步售罄，整體供應量趨于平穩，現階段銷(xiāo)售價(jià)格區間為6000-7000元/㎡，一部分層高5.1米的LOFT產(chǎn)品（如海能?chē)H、江蘇大廈、永基城等）銷(xiāo)售價(jià)格因其地段不同銷(xiāo)售價(jià)格7000-11000元/㎡不等。
二、商務(wù)公寓市場(chǎng)特點(diǎn)及突出問(wèn)題
在當前樓市背景下，濟寧商務(wù)公寓市場(chǎng)正在迎來(lái)“百花齊放”的好時(shí)代，毛坯交付公寓，業(yè)態(tài)定位為居住型的商務(wù)公寓，SOHO類(lèi)商務(wù)公寓，精裝交付的商務(wù)公寓，LOFT公寓，返租型商務(wù)公寓等各類(lèi)產(chǎn)品一應俱全。目前已經(jīng)交付使用的商務(wù)公寓產(chǎn)品超過(guò)85%以上的用途為商務(wù)辦公，僅用于居住功能的比例不足15%。
一般公寓的地段比較好，配套比較成熟，人流量大，流動(dòng)人口多，好出租，公寓的租金相比住宅要高。商務(wù)公寓兼具居住、商務(wù)辦公、投資等多重功能，小戶(hù)型商務(wù)公寓因其獨特的優(yōu)勢，現階段越來(lái)越多的市民利用閑散資金選擇商務(wù)公寓進(jìn)行投資�？偟膩�(lái)說(shuō)，公寓有那么一些優(yōu)勢和特點(diǎn)：
1、公寓面積小，總價(jià)低，購置門(mén)檻低。
一般商務(wù)公寓面積40-50平米之間，總價(jià)30萬(wàn)元左右，首付僅需15萬(wàn)元，能滿(mǎn)足年輕人用來(lái)過(guò)度居住需求，比較適合大部分手頭有資金的市民投資。
2、公寓租金收益高，基本實(shí)現以房養貸，供房壓力小。
商務(wù)公寓產(chǎn)品租金基本為0.9-1.2元/㎡/天之間，投資回報率相對較高，能達到5-7%的收益穩定，選擇10年15萬(wàn)按揭貸款，月供僅1700元左右，基本實(shí)現以租養貸。
3、公寓使用更靈活，可以辦公，也可以自住。
濟寧商務(wù)公寓一般面積較小，大部分都是在40-50㎡左右，非常適合年輕人居住、中小企業(yè)辦公等多種用途。公寓因其使用功能靈活、市場(chǎng)適應性強，減少了市場(chǎng)風(fēng)險，增加了投資收益。
4、不限購不限貸。
商務(wù)公寓產(chǎn)品不限購不限貸，不占用家庭房產(chǎn)名額，不影響購買(mǎi)住宅產(chǎn)品。
綜上所述，濟寧商務(wù)公寓市場(chǎng)租金收益率比較高，而且還不受限購限貸的影響，發(fā)展前景較好，未來(lái)升值空間大，保值增值抗房?jì)r(jià)波動(dòng)能力強，易出手。在房?jì)r(jià)越來(lái)越高的今天，與對資金要求較高的商鋪產(chǎn)品，前景不明朗的寫(xiě)字樓市場(chǎng)相比，小面積商務(wù)公寓具有低總價(jià)、低首付、低月供、高收益的絕對優(yōu)勢。選擇小面積商務(wù)公寓是現階段房產(chǎn)投資的不二選擇。
商務(wù)公寓產(chǎn)品突出的問(wèn)題：
1、落戶(hù)和學(xué)區的問(wèn)題
現階段濟寧城區商務(wù)公寓產(chǎn)品一般地段相對較好，周邊有較好的教育資源配套，（如太白國際壹號公館、冠亞公館、萬(wàn)佳廣場(chǎng)等項目周邊都有相應的教育配套資源）一部分城市周邊居民及進(jìn)城務(wù)工人員為了解決子女入學(xué)問(wèn)題選擇商務(wù)公寓產(chǎn)品，他們最關(guān)注的是能否落戶(hù)和就近學(xué)區入學(xué)問(wèn)題。
商務(wù)公寓多為商服用地，土地使用年限40年，屬于純商業(yè)性質(zhì)，根據我國法律法規，不能單獨落戶(hù)，所以購買(mǎi)商務(wù)公寓產(chǎn)品就算有名校相傍，也不能就近入學(xué)；
2、持有成本高的問(wèn)題
商務(wù)公寓產(chǎn)品，一般土地使用年限40年，用水、用電、物業(yè)管理費一般較高，大部分商務(wù)公寓沒(méi)有通燃氣，不利于居住型客戶(hù)的使用。
另外商務(wù)公寓的交易契稅為3%高于住宅產(chǎn)品的1%和1.5%。首付5成，只能貸款10年，相對于住宅產(chǎn)品商務(wù)公寓貸款基準利率上浮明顯，貸款成本高，且不能用公積金貸款。
三、商務(wù)公寓產(chǎn)品存在問(wèn)題的建議
針對城區周邊居民和進(jìn)城務(wù)工人員為了子女入學(xué)的問(wèn)題，購買(mǎi)商務(wù)公寓的，建議采取差異化策略，對購買(mǎi)商務(wù)公寓產(chǎn)品的有入學(xué)需求的業(yè)主，制定相應的就近入學(xué)政策。
如：深圳市南山區教育局20xx年4月義務(wù)教育階段招生媒體通氣會(huì )上，明確指出：“家庭名下的商務(wù)公寓，可按特殊類(lèi)房產(chǎn)進(jìn)行申請就近入學(xué)�！鄙钲谑懈Ｌ飬^、羅湖區、南山區都有商務(wù)公寓申請入學(xué)的政策，放寬入學(xué)申請條件。
安徽省六安市住建委日前公布《關(guān)于加快推進(jìn)非住宅商品房去庫存的意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》，出臺非住宅商品房去庫存新的意見(jiàn)，包括加強非住宅土地供應管理，收購改造一批非住宅商品房，建立售租并舉的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式等內容。
鼓勵個(gè)人購買(mǎi)存量商住公寓或酒店式公寓，凡是購買(mǎi)公寓的，可享受與該區域住宅同等的入戶(hù)、上學(xué)、就醫等政策。公寓用房的契稅按照住宅的稅率進(jìn)行征收，生活用水、用電等按照住宅的費率收取。
隨著(zhù)城市規劃建設的深入，濟寧未來(lái)仍有大量的商務(wù)公寓產(chǎn)品推向市場(chǎng)，現階段商務(wù)公寓產(chǎn)品去化速度明顯低于住宅產(chǎn)品，為了促進(jìn)濟寧商務(wù)公寓市場(chǎng)的健康發(fā)展，建議從銀行金融政策、義務(wù)教育就近入學(xué)政策等方面給予扶持。協(xié)調各銀行業(yè)金融機構在國家統一信貸政策的基礎上，加大對個(gè)人購買(mǎi)商務(wù)公寓等非住宅商品房的貸款支持力度，加快放款速度。個(gè)人購買(mǎi)商務(wù)公寓的，可享受與該區域住宅同等的入戶(hù)、上學(xué)、就醫等政策。
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