淺談移民澳洲如何投資帶地別墅項目

淺談移民澳洲如何投資帶地別墅項目

　　筆者聽(tīng)到最頻繁的問(wèn)題一是：

　　買(mǎi)哪里好?，

　　二是：買(mǎi)House還是unit?

　　從這兩個(gè)問(wèn)題可以看出，提問(wèn)者是很認真的思考過(guò)，并對房市有所了解。

　　筆者對該兩個(gè)問(wèn)題是反問(wèn)：請問(wèn)您有多少銀子?或：您準備投入多少資金?

　　這么回答似乎很不禮貌，不回答別人的問(wèn)題也就算了，還反問(wèn)人家的財務(wù)隱私，有些人會(huì )認為是不是動(dòng)機不純?

　　筆者的反問(wèn)自有道理，真正幫助提問(wèn)者解疑答惑的回答必須根據每個(gè)人的實(shí)際情況，而每個(gè)買(mǎi)房者的情況卻是千差萬(wàn)別的，這里包括財務(wù)情況、個(gè)人喜好、現實(shí)狀況等。

　　現實(shí)狀況包括如：結婚與否?有無(wú)子女?孩子多大?父母同住?特別要求?

　　比如從投資角度來(lái)說(shuō)，獨立屋和公寓房之間差異有很多，其自然屬性，資金投入，回報和增長(cháng)模式都不同，每一位投資者要根據自己的實(shí)際需要和能力來(lái)選擇。

　　今天本文主要探討如何投資市面上非常流行的帶地別墅項目House Land Package

　　House Land Package是什么

　　House Land Package(下文簡(jiǎn)稱(chēng) HL)的概念有兩種。

　　一種是買(mǎi)家直接去土地開(kāi)發(fā)商處買(mǎi)地，拿到地后自行尋找Builder,Builder根據客戶(hù)情況提出一個(gè)建設方案再行建造。

　　另一種，是一次性和銷(xiāo)售方拿連地帶房的打包服務(wù)，但是土地與房屋的合同分開(kāi)單獨簽署。

　　對于大多數買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，蓋房子涉及到規劃批準，設計，建造批準，建造，施工等多個(gè)方面，過(guò)于復雜，所以銷(xiāo)售方會(huì )提供打包服務(wù)來(lái)方便買(mǎi)家。

　　買(mǎi)家可以選擇好心儀的地塊，然后根據銷(xiāo)售方提出的建造方案進(jìn)行參考提議直至達成一致。

　　土地分為兩種，一種是帶title的，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)發(fā)好了相應的基礎設施，地塊已經(jīng)劃分，馬路已通，下水管道等市政都已鋪設完畢。

　　這種地通常會(huì )較貴，但買(mǎi)家可以對土地甚至這片區域都有親身考察的可能。

　　另一種是untitle的地，表示這片地還未開(kāi)發(fā)，不過(guò)開(kāi)發(fā)計劃已經(jīng)遞交政府審批，所以合同中會(huì )有一項title設立的預測時(shí)間。

　　這個(gè)時(shí)間最長(cháng)可達3年，但3-6個(gè)月比較主流。

　　土地交付之后，就需要支付土地余款，也就是說(shuō)這時(shí)開(kāi)始買(mǎi)家就要還土地貸款的利息了。

　　但由于節省了印花稅，又可以拿到更加定制化的房子，許多買(mǎi)家也寧愿選擇這種方式。

　　房子建造工程要分五個(gè)stage：

　　Slab(打地基，占全部工程款的25%)

　　Frame(立架構，占全部工程款的20%)

　　Locking up(安裝各種設施，占全部工程款的25%)

　　Fitting(裝修，占全部工程款的20%)

　　Finish(完工，占全部工程款的10%)

　　每一個(gè)stage完成后builder就會(huì )發(fā)給買(mǎi)家一個(gè)invoice，買(mǎi)家就要去驗收，驗收合格后就可以通知銀行去付清這部份的工程款了。

　　這個(gè)過(guò)程對買(mǎi)家來(lái)講是一個(gè)考驗，因為大多數人對蓋房子都是外行，但是每一個(gè)stage都請專(zhuān)業(yè)的inspector去驗收的話(huà)開(kāi)銷(xiāo)又很大。

　　很多買(mǎi)家會(huì )委托信得過(guò)的專(zhuān)業(yè)人士或機構幫忙監管，可以省下許多麻煩。

　　購買(mǎi)HL的好處有哪些

　　1. 節省大量的印花稅。

　　買(mǎi)地再選房?jì)H按土地價(jià)值來(lái)交印花稅，不征收房屋部分價(jià)值的印花稅;而買(mǎi)一樣總價(jià)位的現房是按總價(jià)來(lái)交印花稅。

　　舉例土地買(mǎi)進(jìn)價(jià)是30萬(wàn)澳元，房屋造價(jià)30萬(wàn)澳元，那么先買(mǎi)地再造房需要交的印花稅是$8990，而直接買(mǎi)60萬(wàn)的現房最終要交的印花稅是$22490(投資名義購買(mǎi)可免5千塊印花稅)。

　　2. 自己選地造房可靈活選擇自己心儀的戶(hù)型及裝修標準，而購買(mǎi)現房往往是開(kāi)發(fā)商直接給業(yè)主定好交房戶(hù)型及標準。

　　3.可靈活跟建筑商確認造房開(kāi)始時(shí)間及交房時(shí)間。

　　4. 資金準備時(shí)間比較充裕。

　　可分期交房款，購買(mǎi)現房則需要馬上付全款。

　　購買(mǎi)HL需要注意哪些方面

　　1. 選擇你所心儀的區域，地段，地塊，朝向，附近配套設施的規劃。

　　HL往往是成片開(kāi)發(fā)，以住宅區的形式呈現。如果用來(lái)投資，則要同購買(mǎi)其它物業(yè)一樣考慮其發(fā)展潛力。

　　目前澳洲悉尼西北和西南正值高速發(fā)展的階段，政府引導下許多公共設施日趨完善，也會(huì )吸引大量的居民來(lái)此，是值得考慮的區域之一。

　　2. 如果自住，要選擇適合自己未來(lái)5-10年的戶(hù)型，考慮到家庭成員結構的變化。

　　由此，也要了解清楚戶(hù)型結構是否還可以進(jìn)行調整，可以如何調整。因為通常結構是經(jīng)過(guò)政府審核的，通常不可以大幅度更改。

　　3. 要仔細核對裝修細節甚至建筑用材的清單。

　　如果參觀(guān)過(guò)建筑商的樣板房，要問(wèn)清自己的房子和樣板房用材有何不同。通常材料的不同選擇會(huì )帶來(lái)不小的價(jià)格差距。

　　購買(mǎi)HL的具體付款流程

　　1. 首先買(mǎi)家簽土地合同時(shí)需要支付土地價(jià)格的10%,簽建筑合同時(shí)需要支付建筑價(jià)格的5%作為首付款。

　　2. 到土地交割時(shí)，買(mǎi)家需要支付剩下土地價(jià)格的90%(含貸款部分)。

　　3. 土地交割后，建筑商收到政府的建筑許可(Building Permit)后開(kāi)始動(dòng)工建房，整個(gè)建筑過(guò)程分為五個(gè)階段來(lái)完成，

　　即：地基，框架，封頂，裝修和完工階段。

　　土地交割后付款方式如下：

　　1.買(mǎi)家首先支付5%的定金。

　　2.房屋地基做好后，買(mǎi)家需要支付建筑價(jià)格的20%給建筑商。

　　3.框架做好后，買(mǎi)家需要支付建筑價(jià)格的25% .

　　4.封頂做好后，買(mǎi)家需要支付建筑價(jià)格的20% .

　　5.裝修完工后，買(mǎi)家需要支付建筑價(jià)格的20% .

　　6.完工交房時(shí)，買(mǎi)家需要支付建筑價(jià)格的10%.

　　需要注意的是：買(mǎi)家只需支付20%首付，剩余80%可向銀行貸款，每筆費用都在買(mǎi)家核查了施工進(jìn)度后由銀行直接撥給建筑商。

　　去哪里投資HL ?

　　和公寓類(lèi)似，投資house應該遵循8大要素

　　1. 政府規劃(20分)：新的鐵路、公路、橋梁、購物中心、學(xué)校、政府規劃的大型項目和工程、衛星城等

　　2. 就業(yè)機會(huì )(20分)：知識經(jīng)濟區、新建購物中心、醫院、公司總部、規劃建設中的商業(yè)寫(xiě)字樓等

　　3. 房屋供給(20分)：供給長(cháng)期短缺不足、經(jīng)常出現一房難求的現象等

　　4. 人口增長(cháng)(20分)：增長(cháng)率高、增長(cháng)數量穩步、收入穩定提高、高收入人群比例大等

　　5. 交通設施(10分)：近火車(chē)站，近公共汽車(chē)站，近碼頭等

　　6. 公共設施(10分)：購物中心、學(xué)校、銀行、醫院、公園、圖書(shū)館、娛樂(lè )設施等