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物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)習總結
問(wèn)題(一) 業(yè)主問(wèn)："為什么房子沒(méi)住還要交物業(yè)管理費"?
第一，物業(yè)服務(wù)費是公共性服務(wù)收費，像保安、清潔、綠化、公共設施的維修等費用一樣，都是為整個(gè)小區服務(wù)的，即使某位購房人沒(méi)有入住，他的房產(chǎn)也享受到了這些服務(wù)而帶來(lái)的保值和增值，他理當為這些保值和增值承擔相應的費用。
第二，公共性服務(wù)的如同于公共物品，不具有排他性。也就是說(shuō)，不管某位或某些購房人是否居住，或者多居住幾戶(hù)、少居住幾戶(hù)，都不影響這些服務(wù)的提供，包括質(zhì)量和數量，例如，保安不會(huì )因此少幾個(gè)，清潔不會(huì )少幾次等，也就是說(shuō)，某位或某些業(yè)主是否居住，對物業(yè)公司的成本支出而言，沒(méi)有什么實(shí)際意義。
第三，某些住房人以自己不在住房?jì)葹橛啥芙^交納物業(yè)服務(wù)費，從表面看好像是業(yè)主和物業(yè)公司之間的事，只是侵害了物業(yè)公司的合法權益，與其他業(yè)主沒(méi)有利害關(guān)系，但從深層看，其實(shí)質(zhì)損害了小區全體業(yè)主的合法權益，侵占其他業(yè)主的共同利益。因為如果不按時(shí)交納物業(yè)費，物業(yè)費不到位，將影響物業(yè)服務(wù)水準，導致小區建筑物及配套設施、設備及公共場(chǎng)所的日常維修和養護不能正常進(jìn)行。
第四，物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費并不以業(yè)主是否真的入住為標志，而以業(yè)主及其物業(yè)是否接受了物業(yè)服務(wù)為條件。少數購房人存在這樣一個(gè)誤區，他們認為只要付清房款，拿到產(chǎn)權證就可以了。辦理入戶(hù)手續并不十分重要，以至于在收到物業(yè)公司發(fā)出的入住通知書(shū)，請其辦理入住手續時(shí)，仍置之不理。他們的理解是，房子暫時(shí)不去住，若是辦理了入住手續就要支付物業(yè)服務(wù)費，開(kāi)銷(xiāo)不小，不如等住進(jìn)去以后再辦，這是一個(gè)誤解。
第五，收樓后按規定繳交物業(yè)服務(wù)費也是法規的要求�！段飿I(yè)管理條例》第四十二條規定，業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納，實(shí)習總結《物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)習總結(三)》。同樣，如果該房屋已經(jīng)交付業(yè)主，即使業(yè)主沒(méi)有入住，也應當按合同繳交物業(yè)服務(wù)費。
問(wèn)題(二) 物業(yè)管理公司是否有權力在游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等公共設施上向業(yè)主收取費用?
我的答案是："不一定"。其收費與否由與收費多少取與(1)游泳池等公共設施的所有權歸誰(shuí)；(2)業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的合同約定是否讓其管理游泳池；(3)以及與此相關(guān)的法律規定的約束密切相關(guān)。
在業(yè)主購房時(shí)會(huì )跟開(kāi)發(fā)商簽訂房屋購買(mǎi)合同，此時(shí)除了房屋本身外還會(huì )有其他公共設施設備的贈送、配套的約定。假如開(kāi)發(fā)商承諾業(yè)主在房屋使用年限內有'免費'使用游泳池的權利，相當于擁有游泳池的所有權或絕對使用權，這樣就能合理合法地享受除了管理成本外的免費使用游泳池的權利。假如合同沒(méi)有像以上規定，游泳池和網(wǎng)球場(chǎng)所有權則歸開(kāi)發(fā)商所有，游泳池所有者和管理者有權享有對其的收益權(前提是符合條件二的第2點(diǎn))。
在業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同時(shí)會(huì )有有關(guān)物業(yè)公司管理范圍的約定，大概有兩種可能：一是物業(yè)公司管理包括具有潛在盈利價(jià)值的游泳池網(wǎng)球場(chǎng)等特殊公用設施設備，此時(shí)物業(yè)管理公司完全有權利有理由收取費用以實(shí)現其管理上的可能性(前提符合條件三任何一點(diǎn))；一是物業(yè)公司無(wú)權力管理這些特殊公用設施設備，此種現象極為罕見(jiàn)但不排除其存在的可能性，同時(shí)泳池某一段時(shí)間內所有權或絕對使用權歸全體業(yè)主所有，此時(shí)特殊公用設施設備由全體業(yè)主決定如何管理如何經(jīng)營(yíng)，如果此假設成立并可行的話(huà)，這將成為眾多方案中最'免費'的一種。此時(shí)在游泳的需求上將真正實(shí)現自給自足，不用錢(qián)。
最后，因為如今我國在這一方面有規定：小區游泳池應該以向廣大業(yè)主服務(wù)為主以營(yíng)利性目的為輔實(shí)行在國家相關(guān)部門(mén)定價(jià)范圍內自由定價(jià)的原則，因此游泳池的收費性質(zhì)應該是微利的，價(jià)格合理才是關(guān)鍵。至于怎樣才算價(jià)格合理不合理應按照該地區人民平均生活水平參照物價(jià)水平進(jìn)行綜和衡量，我認為："在物價(jià)局規定范圍內偏下水平能正常經(jīng)營(yíng)的水平就是合法最合理的。"
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