房地產(chǎn)居間合同

房地產(chǎn)居間合同(合集15篇)

　　隨著(zhù)法律觀(guān)念的深入人心，合同的法律效力與日俱增，合同協(xié)調著(zhù)人與人，人與事之間的關(guān)系。知道嗎，寫(xiě)合同可是有方法的哦，下面是小編精心整理的房地產(chǎn)居間合同，僅供參考，歡迎大家閱讀。

房地產(chǎn)居間合同1

　　委托人：

　　居間人：

　　見(jiàn)證人：

　　簽訂時(shí)間：xx年xx月xx日

　　簽訂地點(diǎn)：

　　根據《中華人民共和國合同法》規定，居間人受委托人的委托，雙方就融資、貸款委托事項協(xié)商一致，簽訂本合同：

　　第一條委托事項及具體要求：以委托人本單位實(shí)業(yè)等資產(chǎn)作抵押從銀行或社會(huì )融資、貸款，貸款人民幣金額共計五千萬(wàn)元。

　　第二條居間期限：從xx年xx月xx日至xx年xx月xx日

　　第三條居間報酬與支付期限：居間人促成融資、貸款成立的，居間報酬為促成融資、貸款成立金額的xx%，委托人應在每筆融資、貸款成立后的當日支付上述報酬。

　　第四條居間費用的負擔：居間人促成融資、貸款成立的，居間活動(dòng)的費用由居間人負擔;未促成融資、貸款成立的，委托人不向居間人支付費用。

　　第五條本合同解除的條件：當事人就解除合同協(xié)商一致或因不可抗力致使不能實(shí)現合同目的。

　　第六條委托人的違約責任：如融資、貸款成立，委托人不按時(shí)支付給居間人上述報酬，按上述應支付報酬金額的雙倍向居間人支付違約金。

　　第七條居間人的'違約責任：融資、貸款不成立，居間人支出的居間費用由居間人自行負擔。

　　第八條合同爭議的解決方式：本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的由濟南市歷下區人民法院管轄。

　　第九條本合同未盡事宜，依據法律規定執行。

　　第十條本合同一式三份，委托人、居間人、見(jiàn)證人各一份，本合同

　　自雙方簽字之日起生效。

　　委托人(章)：

　　居間人(章)：

　　法定代表人：

　　法定代表人：

　　身份證號：

　　身份證號：

　　見(jiàn)證人：

　　身份證號：

　　時(shí)間：xx年xx月xx日

房地產(chǎn)居間合同2

　　委托方：___________________________公司

　　地址：_________________________________

　　居間方：___________________________

　　地址：_________________________________

　　居間方受委托方委托，就烏魯木齊市________________________房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目向委托方提供有關(guān)居間服務(wù)、顧 問(wèn)服務(wù)等事項，雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同。

　　第一條 合同標的物

　　居間方向委托方介紹烏魯木齊市_________________________房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的合作方，并促成合作項目的順利簽約，雙方簽約成功，居間方的任務(wù)即完成。

　　第二條 居間方義務(wù)

　　1.居間方應積極認真地把委托方介紹給合作方，并及時(shí)溝通情況。

　　2.居間方協(xié)助委托方做好該宗土地項目的前期溝通工作。

　　3.居間方應積極努力做好居間介紹，協(xié)調有關(guān)矛盾，促成委托方與合作方簽訂合作合同，促成項目成功簽約。

　　第三條 委托方義務(wù)

　　委托方承諾一旦本項目與合作方簽訂合作合同，并實(shí)際開(kāi)始操作后，委托方即應承擔向居間方支付服務(wù)費的義務(wù)。

　　第四條 居間服務(wù)費

　　1.居間服務(wù)費的.標準：

　　居間方按委托方的意見(jiàn)，促成委托方與合作方簽約成功，則委托方應支付__________（ 萬(wàn)）給居間方，作為勞務(wù)報酬，勞務(wù)稅由委托方代繳。

　　2.居間服務(wù)費的支付辦法：

　　委托方與合作方簽訂合作合同，并實(shí)際支付款項后(包括定金)，居間費就應該開(kāi)始支付。

　　第五條 誠信原則

　　1.如果委托方與合作方在本合同委托期內，未能達成合作協(xié)議，沒(méi)有征得居間方的書(shū)面同意，委托方不應再與該投資方進(jìn)行協(xié)商并簽訂合作協(xié)議，否則居間方有權請求委托方按本合同第四條支付服務(wù)費。

　　2.如果委托方以相關(guān)企業(yè)或再介紹其他公司的名義與合作方簽訂合同，居間方有權請求委托方按本合同第四條支付服務(wù)費。

　　3.自本合同簽字生效之日起，居間方在此期間必須積極推動(dòng)本項目與合作方進(jìn)行實(shí)質(zhì)性洽談，并協(xié)助委托方和合作方達成實(shí)質(zhì)性成交合同。

　　4.委托期內委托方未能與合作方達成協(xié)議時(shí)，委托方將不支付居間方任何費用。

　　5.居間方必須提供真實(shí)有效的信息給委托方，推動(dòng)與合作方的合同的簽訂。

　　第六條 合同成立及修改

　　本合同經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，未經(jīng)雙方書(shū)面同意，任何一方不得擅自修改本合同。

　　第七條 爭議的處理

　　1.本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

　　2.本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門(mén)調解;協(xié)商或調解不成的，按下列第___種方式解決

　　(1)提交烏魯木齊仲裁委員會(huì )仲裁;

　　(2)依法向人民法院起訴。

　　第八條 違約責任

　　違約責任按《中華人民共和國合同法》有關(guān)條款執行。

　　本協(xié)議共貳頁(yè)，一式兩份，雙方各執一份。

　　委托方(蓋章)：____________

　　居間方：(蓋章)：__________

　　法人代表或委托代理人________

　　委托代理人________

　　聯(lián)系地址：__________________

　　聯(lián)系地址：__________________

　　電話(huà)：______________________

　　電話(huà)：______________________

　　_________年______月_______日

　　_________年______月_______日

　　簽訂地點(diǎn)：__________________

　　簽訂地點(diǎn)：__________________

房地產(chǎn)居間合同3

　　委托人甲(出售、出租方)

　　居間方

　　委托人乙(買(mǎi)入、承租方)

　　第一條(訂立合同的前提和目的)

　　依據國家有關(guān)法律、法規和本市有關(guān)規定，三方在自愿、平等和協(xié)商一致的基礎上，就居間方接受委托人甲、乙的委托，促成委托人甲、乙訂立房地產(chǎn)交易____________(買(mǎi)賣(mài)/租賃)合同，并完成其他委托的服務(wù)事項達成一致，訂立本合同。

　　第二條(提供居間房地產(chǎn)的座落與情況)

　　委托人甲的房地產(chǎn)座落于___________市___________區(縣

　　)_____________路____________弄___________號__________室共

　　___________套，建筑面積為_(kāi)____________平方米，權屬為_(kāi)___________，權證或租賃憑證編號_______________，其他情況_________________。

　　委托人乙對該房地產(chǎn)情況已充分了解。

　　第三條(委托事項)

　　(一)委托人甲委托事項(共__________項)

　　主要委托事項：

　　1、________________________________________________

　　2、________________________________________________

　　其他委托事項：

　　1、________________________________________________

　　2、________________________________________________

　　3、________________________________________________

　　(二)委托人乙委托事項：(共______項)

　　主要委托事項：

　　1、

　　2、

　　其他委托事項：

　　1、

　　2、

　　3、

　　第四條(傭金標準、數額、收取方式、退賠)

　　(一)居間方已完成本合同約定的委托人甲委托的事項，委托人甲按照下列第______種方式計算支付傭金：(任選一種)

　　1、按該房地產(chǎn)______________(總價(jià)款/月租金計)______%，具體數額為_(kāi)__________幣__________元支付給居間方;

　　2、按提供服務(wù)所需成本計____________幣___________元支付給居間方。

　　(二)居間方已完成本合同約定的委托人乙委托的事項，委托人乙按照下列第__________種方式計算支付傭金：(任選一種)

　　1、按該房地產(chǎn)___________(總價(jià)款/月租金計)__________%，具體數額為_(kāi)____________幣____________元支付給居間方;

　　2、按提供服務(wù)所需成本計_____________幣____________元支付給居間方。

　　(三)居間方未完成本合同委托事項的，按照下列約定退還傭金：

　　1、未完成委托人甲委托的主要事項第( )項、其他事項第( )項的，將合同約定收取傭金的____________%，具體數額為_(kāi)__________幣________________元，退還委托人甲。

　　2、未完成委托人乙委托的主要事項第( )項、其他事項第( )項的，將合同約定收取傭金的___%，具體數額為_(kāi)________幣_____________元，退還委托人乙。

　　第五條(合同在履行中的變更及處理)

　　本合同在履行期間，任何一方要求變更合同條款的，應及時(shí)書(shū)面通知相對方，并征得相對方的同意后，在約定的'時(shí)限_______天內，簽訂補充條款，注明變更事項。未書(shū)面告知變更要求，并征得相對方同意;擅自變更造成的經(jīng)濟損失，由責任方承擔。

　　本合同履行期間，三方因履行本合同而簽署的補充協(xié)議及其他書(shū)面文件，均為本合同不可分割的一部分，具有同等效力。

　　第六條(違約責任)

　　(一)三方商定，居間方有下列情形之一的，應承擔違約責任：

　　1、無(wú)正當理由解除合同的;

　　2、與他人私下串通，損害委托人甲、乙利益的;

　　3、其他過(guò)失影響委托人甲、乙交易的。

　　(二)三方商定，委托人甲、乙有下列情形之一的，應承擔違約責任：

　　1、無(wú)正當理由解除合同的;

　　2、未能按照合同約定提供必要的文件和配合，造成居間方無(wú)法履行合同的;

　　3、相互或與他人私下串通，損害居間方利益的;

　　4、其他造成居間方無(wú)法完成委托事項的行為。

　　(三)三方商定，發(fā)生上述違約行為的，按照合同約定傭金總額的

　　___________%，計__________幣_________元作為違約金支付給各守約方。違約方給各守約方造成的其他經(jīng)濟損失，由守約方按照法律、法規的有關(guān)規定追償。

　　第七條(發(fā)生爭議的解決方法)

　　三方在履行本合同過(guò)程中發(fā)生爭議，由三方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按本合同約定的下列第( )項進(jìn)行解決：

　　1、向_____________仲裁委員會(huì )申請仲裁〖 〗

　　2、向法院提起訴訟〖 〗

　　第八條(訂立合同數量)

　　本合同壹式____份，甲、乙、丙三方各執____份。

　　補充條款 ―――――――――――――――――――――――――

　　(粘貼線(xiàn)) (騎縫章加蓋處)

　　委托人甲(名字/名稱(chēng)) 居間方(名稱(chēng)) 委托人乙(名字/名稱(chēng))

　　身份證號/ 營(yíng)業(yè)執照號碼 身份證號/

　　其他證件號碼 其他證件號碼

　　住/地址 住/地址 住/地址

　　郵政編碼 郵政編碼 郵政編碼

　　聯(lián)系電話(huà) 聯(lián)系電話(huà) 聯(lián)系電話(huà)

　　本人/ 法人/ 本人/

　　法定代表人 法定代表人 法定代表人

　　(簽章) (簽章) (簽章)

　　代理人(簽章) 執業(yè)經(jīng)紀人(簽章)代理人(簽章)

　　執業(yè)經(jīng)紀證書(shū)(編號)______________

　　年 月 日 年 月 日 年 月 日

房地產(chǎn)居間合同4

　　委托人（甲方）____________________地址：_____________ __

　　身份證號（營(yíng)業(yè)執照注冊號）_________電話(huà)：______________

　　受托人（乙方）：________________注冊地址：___________ __

　　營(yíng)業(yè)執照注冊號：_________資質(zhì)證書(shū)號：_________電話(huà)：_______

　　根據我國有關(guān)法律、法規之規定，甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的原則基礎上，就房地產(chǎn)交易委托服務(wù)事項達成以下協(xié)議：

　　一、房地產(chǎn)基本情況及交易要求

　　所有權人

　　共有人

　　座落（區位）

　　項目名稱(chēng)

　　樓層

　　戶(hù)型

　　室 廳 衛 陽(yáng)臺

　　建筑面積（m2）

　　套內面積（m2）

　　房地產(chǎn)權證號

　　土地性質(zhì)

　　房屋所有權證號

　　土地使用權證號

　　房屋使用權租約號

　　合同登記號

　　委托單價(jià)

　　委托總價(jià)

　　計價(jià)方式

　　□按建筑面積 □按套內建筑面積 □按使用面積

　　室內設施或交易要求：

　　二、委托事項（選項打“√”,不選打“ ”）

　　1、委托意向：

　　□出售 □出租 □置換 □求購 □求租

　　2、委托方式（選項打“√”，不選打“ ”）

　　□獨家委托 □非獨家委托 □乙方可轉他人服務(wù)委托

　　三、委托權限

　　甲方委托乙方代辦本合同第二條委托事項，乙方為甲方提供咨詢(xún)、居間和勞務(wù)等方面的服務(wù)，乙方向甲方提供簽約的機會(huì )，協(xié)助甲方達成交易并簽定合同。

　　四、限制交易的情況：

　　甲方不得將下列情況的房地產(chǎn)委托乙方為其居間，否則由此而引起的一切法律及賠償責任概由甲方承擔，同時(shí)乙方有權拒絕甲方委托的下列服務(wù)或在履行中發(fā)現下列情況后隨時(shí)終止合同。

　　1、被司法機關(guān)查封、罰沒(méi)、財產(chǎn)保全等；

　　2、屬公告拆遷范圍，即將實(shí)施拆遷；

　　3、已作為抵押擔保物，未經(jīng)抵押權人同意或未告知受讓人的；

　　4、共有人或同住家庭成員沒(méi)有達成一致意見(jiàn)的;

　　5、其他法律、法規限制交易的情況。

　　五、甲方應遵守的約定：

　　1、甲方提供交易的房地產(chǎn)必須真實(shí)、合法和無(wú)任何民事糾紛，并有明確、真實(shí)的告知責任，所提供的手續必須完備；

　　2、按本合同的約定及時(shí)支付傭金；

　　3、有責任協(xié)助乙方實(shí)地查勘房地產(chǎn)現場(chǎng)；

　　4、乙方提供的房源或顧客，甲方不得與此進(jìn)行私下成交；

　　5、不得向乙方下屬任何人員支付傭金以外的任何好處費；

　　6、甲方對乙方提供的房源信息或顧客信息有保密的責任。

　　六、乙方應遵守的約定：

　　1、負責委托房地產(chǎn)信息的傳播、策劃、促銷(xiāo)；

　　2、有責任真實(shí)地告知甲方交易情況和市場(chǎng)供需情況；

　　3、陪同甲方或顧客實(shí)地看房，如實(shí)介紹情況。協(xié)助成交和簽定交易合同，提供交易前后相關(guān)的各項咨詢(xún)服務(wù)；

　　4、在履約過(guò)程中不得作虛假廣告宣傳或虛假承諾；

　　5、有責任保守交易秘密和個(gè)人隱私；

　　6、不得超越委托權限或范圍開(kāi)展工作；

　　7、乙方不得向甲方收傭金以外的任何費用。

　　七、委托期限：

　　此委托從_____年_____月____日至______年______月______日止。委托期到，若甲方未提出終止合同的書(shū)面要求，則本合同有效期順延____個(gè)月。

　　八、此委托合同終止后三個(gè)月內，若甲方與乙方所提供的客戶(hù)達成交易的，甲方仍需按合同約定向乙方支付傭金。

　　九、甲方所付傭金以乙方加蓋印章的財務(wù)專(zhuān)用章為收款憑據。

　　十、交易雙方已簽定交易合同，因甲方原因未最終實(shí)現成交，甲方仍需按合同約定金額支付傭金。

　　十一、傭金：

　　乙方完成甲方所委托事項，甲方向乙方支付傭金，其金額為成交額的.__________%，在交易雙方簽定交易合同時(shí)一次性付清。

　　十二、委托底價(jià)承銷(xiāo)，雙方已約定超額收益為乙方傭金的除外，乙方隱瞞交易實(shí)情，而產(chǎn)生的差價(jià)收益無(wú)條件的屬甲方所有。

　　十三、違約責任

　　有下列情況之一視為違約，其違約方向守約方支付違約金為傭金總額的（ ）倍：

　　1、有虛假違法和糾紛的委托；

　　2、未按規定支付傭金的；

　　3、由乙方提供的房源客戶(hù)，甲方及甲方直系親屬未告知乙方而私下成交的；

　　4、超越委托權限，未經(jīng)甲方同意，并給甲方帶來(lái)?yè)p失的；

　　5、甲方私下與乙方下屬經(jīng)辦人員同謀達成成交的；

　　6、未經(jīng)甲方同意，乙方獲取差價(jià)收益的。

　　十四、甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按本合同約定的下列方法之一，進(jìn)行解決（選項打“√” ） ：

　　1、 向_______仲裁委員會(huì )申請仲裁 （ ）

　　2、 向_______人民法院提起訴訟 （ ）

　　十五、其他約定：

　　____________________________________________________________________________________________________________________。

　　____________________________________________________________________________________________________________________________________________。

　　十六、本合同一式兩份，甲乙雙方各執壹份,具有同等法律效力，雙方簽章即刻生效。

　　甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：

　　法定代表人： 法定代表人：

　　委托經(jīng)辦人： 注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人：

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理：

　　簽約地點(diǎn)： 簽約時(shí)間：

房地產(chǎn)居間合同5

　　《合同法》頒布后，“居間合同”已與其它委托合同、行紀合同等一并被單列出來(lái)，成為一個(gè)獨立的合同類(lèi)型，“居間人”的概念因而也成為了一個(gè)新的亮點(diǎn)�？v觀(guān)現今社會(huì )上各種居間關(guān)系，如房地產(chǎn)中介、期貨、保險、婚姻、業(yè)務(wù)等等，其居間種類(lèi)多而且各有特色和要求，但現行《合同法》中規定的居間條款僅僅為四條，規定得過(guò)于籠統和簡(jiǎn)單，遠遠未能跟上我國現階段居間活動(dòng)的發(fā)展。因此國家立法部門(mén)確有必要重新審視上述復雜而眾多的居間市場(chǎng)，制訂……

　　一、 房地產(chǎn)居間合同的定義及相關(guān)問(wèn)題

　　(一)房地產(chǎn)居間合同的定義

　　根據《合同法》第424條規定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會(huì )或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同�！毕鄳�地亦可將房地產(chǎn)居間合同定義為：“房地產(chǎn)居間合同是房地產(chǎn)居間人為委托人在房地產(chǎn)轉讓、抵押、租賃等活動(dòng)中提供訂立合同的信息、咨詢(xún)或提供代理或策劃的服務(wù)，委托人支付報酬的合同，又稱(chēng)為“房地產(chǎn)中介服務(wù)合同”。廣義上說(shuō)，房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動(dòng);狹義上說(shuō)，房地產(chǎn)中介服務(wù)多指房地產(chǎn)經(jīng)紀，即房地產(chǎn)咨詢(xún)、提供房地產(chǎn)信息及代理房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃這三類(lèi)活動(dòng)。本文所述之房地產(chǎn)居間合同正是以狹義說(shuō)為主進(jìn)行論述的。

　　(二)相關(guān)問(wèn)題

　　1、居間合同的分類(lèi)

　　根據《合同法》424條規定的居間合同定義，居間行為是分為報告居間和媒介居間兩種形式存在的。所謂報告居間，是指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創(chuàng )造機會(huì );所謂媒介居間，是指介紹雙方當事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來(lái)往于委托人與第三人之間，促使雙方訂立合同。實(shí)踐中普遍存在的，除了上述兩種形式外，還有一種是報告與媒介居間兩者相結合的形式，可統稱(chēng)為媒介居間。報告是媒介的必要前提，媒介是報告的承接結果。

　　《合同法》僅是以定義的方式列明兩種形式，并未能明文指出居間合同的分類(lèi)，這就使得居間合同的法律適用方面存在一定的障礙。比如說(shuō)報告居間屬代理性質(zhì)的行為，居間人應嚴格受委托人的委托內容約束，并應極盡忠誠義務(wù)為委托人尋求機會(huì )訂立合同。在合同達成時(shí)，居間人應當只能向委托人要求支付報酬;而媒介居間從嚴格意義上來(lái)說(shuō)并非屬代理性質(zhì)的行為，居間人僅扮演“中間人”角色，獨立于委托人與第三人以外，促成交易雙方訂立合同時(shí)，居間人可依照《合同法》第426條規定向合同當事人要求支付報酬。居間人的法律地位有相應的變化，令其在不同類(lèi)型的居間合同中享有不同程度的權利義務(wù)。在房地產(chǎn)中介領(lǐng)域，媒介居間形式占了絕大多數，牽線(xiàn)撮合并完成交易手續最為普遍，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可向買(mǎi)賣(mài)雙方收取報酬。

　　2、居間合同形式引發(fā)的居間人與合同當事人權利義務(wù)明確化問(wèn)題

　　根據上述房地產(chǎn)居間合同的定義，房地產(chǎn)居間合同的主體包括居間人及委托人，似乎只有兩方。但事實(shí)上，所謂居間，肯定也就是在兩者之間，而且《合同法》第426條規定：“因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬�！庇纱丝梢�(jiàn)，房地產(chǎn)居間合同的主體應有三方，或者說(shuō)委托人起碼有兩人以上。而在現實(shí)的操作之中，比如房地產(chǎn)二手買(mǎi)賣(mài)合同，通常都是由賣(mài)方先與中介公司簽訂放盤(pán)合同，然后再由中介公司與買(mǎi)方簽訂購房合同，兩份合同是分開(kāi)的，每份合同的委托方只有一位，即買(mǎi)方或者賣(mài)方。另有一種是買(mǎi)賣(mài)雙方與中介公司共同簽訂的合同，即將居間與買(mǎi)賣(mài)關(guān)系融為一體。設想《合同法》如能區分居間人及委托人的雙方合同以及居間人、委托人、第三人的三方合同的法律適用情況，將會(huì )使中介的糾紛處理情況得到有效改善。

　　以房地產(chǎn)居間合同為例，中介公司與買(mǎi)方簽訂的購房合同實(shí)際上應為居間合同，真正的出售人是業(yè)主而非居間人。但許多時(shí)候買(mǎi)方卻一昧地認為自己的所有權利義務(wù)指向對象必定是居間人，而非業(yè)主，無(wú)論在交易中出現任何問(wèn)題，均向居間人追訴。另一方面業(yè)主也是如此認為，也向居間人追訴。這是一種嚴重混淆法律關(guān)系的做法，但卻非常普遍，導致了許多糾紛，令房地產(chǎn)中介公司無(wú)所適從。筆者并不贊成中介公司與買(mǎi)方簽訂購房合同的做法，中介公司應當與買(mǎi)賣(mài)雙方分別簽訂居間權利義務(wù)明確的居間合同，而不是買(mǎi)賣(mài)合同，然后再由買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。如此操作方能將中介公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險減至最低，并扭轉買(mǎi)賣(mài)雙方的錯誤認識，從而正確認識居間人的法律地位。另一種方式是簽訂三方合同，它令三方的關(guān)系變得公開(kāi)化、透明化、完整化，能夠最大限度地避免出現買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對稱(chēng)的情況，同時(shí)也可以令中介公司“吃差價(jià)”的行為無(wú)所遁形。更重要的是，向買(mǎi)賣(mài)雙方明確“居間服務(wù)”獨立的意義。由此，《合同法》應當對居間人促成合同成立后，合同當事人之間互負權利義務(wù)的意旨、居間人的責任范圍等一一作相應規定，而不是簡(jiǎn)單而籠統地一筆帶過(guò)。

　　3、單邊委托關(guān)系與雙方委托關(guān)系的適用

　　從合同法定義上看，居間合同所調整是單邊委托關(guān)系，而單邊委托關(guān)系的適用與實(shí)踐中的委托關(guān)系并不一致�？稍诹⒎〞r(shí)考慮設立與香港類(lèi)似的雙向選擇的委托關(guān)系。下面以香港為例作相應比較。

　　由于香港的房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展得相當成熟，中介市場(chǎng)也非�；钴S，人們常說(shuō)：現在的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)就是明天國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景，香港作為典范可謂實(shí)至名歸。筆者從香港地產(chǎn)代理局的官方的網(wǎng)站上查詢(xún)了解到，香港的地產(chǎn)經(jīng)紀人有不同于國內房地產(chǎn)經(jīng)紀人的重要區別，香港的地產(chǎn)代理分為單邊代理、雙邊代理、有可能代表雙方的代理這三種類(lèi)型。單邊代理指，經(jīng)紀人只能憑一方委托人的指示行事，而無(wú)權向合同對方當事人收取報酬;而雙邊代理，則指代理既為賣(mài)方亦為物業(yè)的買(mǎi)方行事，但“代理須在切實(shí)可行的范圍內，盡快以書(shū)面形式向賣(mài)方披露代理將向買(mǎi)方收取的傭金數額或費率”;第三種，有可能代表雙方的代理指代理人只為賣(mài)方辦事，但其后亦可能為物業(yè)的買(mǎi)方辦事，則“代理須在建立雙邊代理關(guān)系后，在切實(shí)可行的范圍內，盡快以書(shū)面形式向買(mǎi)方披露該代理關(guān)系以及代理將向買(mǎi)方收取的傭金數額或費率”①。雙邊代理和有可能代表雙方代理關(guān)系均屬雙向收取居間報酬的形式。

　　從上述內容可以看出，雙邊代理在國內也應是可行的，且我國的法律法規并未禁止經(jīng)紀人不能同時(shí)代理買(mǎi)賣(mài)雙方。事實(shí)上，在國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，每一間房地產(chǎn)經(jīng)紀公司及每一個(gè)經(jīng)紀人都在同時(shí)代表買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行交易，并向雙方收取一定的傭金，買(mǎi)賣(mài)雙方均知悉并無(wú)異議，個(gè)中的運作過(guò)程也并無(wú)不妥之處。在廣大民眾的意識中，業(yè)主作為委托人將物業(yè)交予經(jīng)紀人代為出售，而另一方面，買(mǎi)方則委托經(jīng)紀人代為物色合適的物業(yè)，這已成為一種商業(yè)慣例，雙方均認可經(jīng)紀人的勞動(dòng)價(jià)值并愿意向經(jīng)紀人支付報酬。這是雙邊委托關(guān)系的`突出體現。筆者認為，居間合同不應局限于單邊委托，而應學(xué)習借鑒香港靈活多樣的做法，它所提供的三種形式賦予買(mǎi)賣(mài)雙方更多的選擇權，同時(shí)其嚴格執行披露制度也更加令買(mǎi)賣(mài)雙方感到信任，增添對經(jīng)紀人的信心。這對規范房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)及維護交易的穩定性都很有益處。

　　二、 我國現行房地產(chǎn)居間合同的現狀

　　(一)現狀

　　我國現行房地產(chǎn)居間合同是伴隨著(zhù)中介市場(chǎng)發(fā)展而發(fā)展的，與國外一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，還屬于早期的摸索階段。房

　　地產(chǎn)經(jīng)紀人的居間活動(dòng)可以比較好地促進(jìn)房地產(chǎn)交易的達成，加快房地產(chǎn)的流通速度，有利于房地產(chǎn)資源的分配和利用。同時(shí)，巨大的利潤空間，使得大量的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入這一領(lǐng)域，由此也引起了眾多的糾紛。一些房地產(chǎn)經(jīng)紀人機構及工作人員為追求短期利潤，不惜拋開(kāi)道德誠信，故意欺詐做出一些違法行為。而對于房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)，我國目前僅有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《經(jīng)紀人管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規定》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》等法律法規及規章，在此基礎上各地的工商、房管等部門(mén)也相繼出臺了一些“通知”、“辦法”、“條例”之類(lèi)的地方性法規。但這些法規的廣度、深度以及對違規行為的震懾力度，尚不能滿(mǎn)足中介市場(chǎng)發(fā)展的需要，不能有效地規范和發(fā)展市場(chǎng)行為，還需進(jìn)一步加以完善。

　　(二) 漏洞——無(wú)統一規范的格式合同不利于規范市場(chǎng)運作

　　上述關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的各類(lèi)法規中無(wú)一明確提及房地產(chǎn)居間合同形式和向社會(huì )提供一些規范的合同格式。這對市場(chǎng)規范操作產(chǎn)生很大弊端。

　　現實(shí)生活中，基于人們需求的多樣性，房地產(chǎn)居間合同一般沒(méi)有固定的格式，委托人與居間人之間達成的也經(jīng)常是口頭合同。至于口頭合同，要想令其成為一個(gè)能夠有效履行的合同具有相當大的難度，畢竟并不是每一個(gè)人都是講究信用的，且我國尚未像某些外國一樣設立個(gè)人信用檔案，人們履行合同的信用度可想而知。

　　以書(shū)面合同而言，現在市場(chǎng)上運行的各種各樣文本的房地產(chǎn)居間合同，大部分為居間人所提供的格式合同或買(mǎi)/賣(mài)一方提供的格式合同，而這些內容各異的合同僅有一個(gè)共通點(diǎn)就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平體現買(mǎi)賣(mài)各方的利益平衡。以廣州市為例，關(guān)于房地產(chǎn)二手買(mǎi)賣(mài)的格式合同僅有一個(gè)，就是由廣州市房管局于九十年代初印制的僅有七、八條內容的合同，其中對買(mǎi)賣(mài)雙方的權利義務(wù)規定的非常簡(jiǎn)單，根本不能適應如今的市場(chǎng)需要。單憑付款方式一欄就可體現出其狹隘性和落后性，現在的付款方式早已不限于一次性付款、分期付款兩種，還可以有銀行按揭付款、抵押權終止后一次性付款、轉按付款等等。在沒(méi)有任何房地產(chǎn)居間合同規范文本的情況下，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)上的合同運作顯得非�；靵y。于是，一些信譽(yù)度較高的大型中介公司紛紛聯(lián)合起來(lái)制定格式合同，但這些合同的出發(fā)點(diǎn)也多是偏向于中介公司一方的，形式上公平實(shí)質(zhì)內容卻暗有文章，以達到中介公司利潤最大化的目的。

　　國內房地產(chǎn)居間合同與香港相比較而言，香港地產(chǎn)代理監管局作為地產(chǎn)管理部門(mén)負責向地產(chǎn)交易者及地產(chǎn)代理人提供多種格式的文本，并且由相關(guān)法例強制規定適用該十二種標準文件，如《出售香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》《購買(mǎi)香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》、《出租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》、《承租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》《物業(yè)資料表格》、《出租資料表格》等。這種由行政機關(guān)對行業(yè)進(jìn)行基本管理的做法對國內房地產(chǎn)行政管理部門(mén)有著(zhù)重要借鑒意義。

　　立法規定使用格式合同及由相關(guān)政府主管部門(mén)擬訂規范的合同文本是很有必要的，各地方房地產(chǎn)主管部門(mén)應當在公平、平等的基礎上盡快制訂出相關(guān)的合同文本供房地產(chǎn)市場(chǎng)主體使用，以創(chuàng )造國內房地產(chǎn)市場(chǎng)有序良性競爭、公平公開(kāi)、誠實(shí)信用的市場(chǎng)環(huán)境。

　　三、 房地產(chǎn)居間合同立法的改革與完善

　　(一)明確規定房地產(chǎn)居間合同是居間合同中一種，并要與行紀合同嚴格區分

　　《合同法》所述的居間合同是個(gè)大外延的概念，調整各種形式的居間關(guān)系，但房地產(chǎn)中介合同是典型的居間合同。居間合同訂立后，居間人在交易中完全獨立于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的民事主體，其可以參加雙方當事人對合同的商定過(guò)程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人，而是居于當事人之間起媒介作用的中間人。這是與行紀合同有著(zhù)重要區別，行紀人是接受委托，為委托人利益而以自已的名義參加合同訂立，直接享有合同權利義務(wù)的人，其與委托合同最相類(lèi)似。

　　市場(chǎng)上，一些不良中介常常利用行紀名義賺取合同差價(jià)，主要手段是二手房的業(yè)主開(kāi)始找中介賣(mài)房，雙方并未簽署任何合同，中介更沒(méi)有“買(mǎi)下”房屋，只是做一般的代理工作。但當中介找到合適的買(mǎi)家，談妥價(jià)錢(qián)后，房地產(chǎn)中介即與賣(mài)方簽訂一份行紀合同，約定的內容是賣(mài)方以一定的價(jià)格將房屋賣(mài)給了中介，若中介以高于此價(jià)的價(jià)格賣(mài)出房屋，則差價(jià)歸中介所有。但實(shí)際上，中介根本沒(méi)有支付房款買(mǎi)下房屋。結果，本應由業(yè)主獲取的房款，被中介名正言順地吃掉了。而買(mǎi)方也相應地受到了經(jīng)濟損失。在這種情況下，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監管就有了“為難之處”，因為法律并不禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀簽訂行紀合同。但現實(shí)中，吃了這種“啞巴虧”的人實(shí)在太多，有關(guān)管理部門(mén)只能夠在態(tài)度上表示“不支持此種中介行為”、“不鼓勵簽署行紀合同”，卻不能有法定的措施去糾正這種市場(chǎng)行為。

　　鑒于中介市場(chǎng)的確存在一些不良現象，有損于買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權益，建議立法機關(guān)考慮從制定法律法規方面加大對違法從事中介行業(yè)、損害他人利益行為的懲罰力度，禁止以行紀形式簽訂房地產(chǎn)居間合同損害買(mǎi)賣(mài)雙方利益。同時(shí)以國家現有的房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標準相對照，對超出標準的收費進(jìn)行處罰。

　　(二)居間人與委托人誠信義務(wù)的對等性決定了必須完善告知制度及信息披露制度

　　1、規定委托人的誠信義務(wù)確有必要

　　《合同法》第425條規定：居間人應當就訂立合同的重要事項向委托人如實(shí)報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求報酬并應當承擔損害賠償責任。這與《合同法》第42條規定的締約過(guò)失責任的立法宗旨是相對應的。唯一不同的是，第425條規定的義務(wù)主體是獨立于買(mǎi)賣(mài)合同當事人以外的居間人，而締約過(guò)失責任強調的主體則是在訂立合同時(shí)有不符誠信行為的合同當事人。

　　在房地產(chǎn)居間過(guò)程中，如實(shí)報告的前提必須是居間人對與訂立合同有關(guān)事項的徹底了解和知悉。實(shí)踐中，房產(chǎn)經(jīng)紀人只能憑業(yè)主對其房屋的情況細述，并到有關(guān)房管部門(mén)進(jìn)行查詢(xún)得到一些產(chǎn)權資料，得知該房屋的產(chǎn)權是否合法、清晰，有無(wú)被抵押或被查封的情況等。還可能是對房屋進(jìn)行實(shí)際察看，看是否有漏水、墻體爆裂、環(huán)境噪音等。如果業(yè)主存在故意隱瞞，經(jīng)紀人的如實(shí)告知義務(wù)就無(wú)法完整實(shí)現。近日接觸一個(gè)案例，買(mǎi)家在收樓后的第一天晚上就發(fā)現，原來(lái)每到晚上屋內的下水管就會(huì )發(fā)出巨響，嚴重影響生活，但樓款已給付。買(mǎi)方便認定這一切都是經(jīng)紀的過(guò)錯造成的，是經(jīng)紀賣(mài)了這樣一間房子給他，于是向經(jīng)紀要求索賠。類(lèi)似的糾紛越來(lái)越多。其實(shí)，經(jīng)紀也并不知情，純粹是業(yè)主隱瞞真實(shí)情況而致。但民眾意識里，第一時(shí)間想到的責任方必定是經(jīng)紀，皆因多數買(mǎi)方會(huì )認為自己已付出一筆不小的中介費用，到頭來(lái)卻換來(lái)如此一間房子，便斷定經(jīng)紀肯定是隱瞞了真實(shí)的情況。這樣的判斷對經(jīng)紀人是非常不公平的，是有失事實(shí)真相的。

　　筆者認為，如當時(shí)制訂《合同法》時(shí)能充分考慮到居間人與委托人的平等性，同時(shí)規定委托人也負有相應的如實(shí)告知義務(wù)，今天發(fā)生的糾紛就不會(huì )那么糾纏不清，買(mǎi)方也會(huì )清晰地看到這種法律關(guān)系的構成，不致于纏訟。從另一角度來(lái)說(shuō)，居間人也應意識到這個(gè)問(wèn)題的重要性，應該及時(shí)采取措施保障自身的合法權益，在業(yè)主委托代為出售物業(yè)時(shí)，應將房屋的具體情況包括每一個(gè)細節以書(shū)面形式寫(xiě)入居間合同。在日后就此發(fā)生糾紛時(shí)能有足

　　夠的證據以對照自己是否已極盡如實(shí)告知買(mǎi)方有關(guān)事項的義務(wù)，從而減少不必要的糾紛。

　　2、完善告知制度

　　我國目前沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對房地產(chǎn)交易中進(jìn)行告知的法律規定，對在房地產(chǎn)交易中買(mǎi)賣(mài)方應盡的告知義務(wù)沒(méi)有詳細規定。只有立法建立全面的告知制度，才能防止房地產(chǎn)交易中的問(wèn)題出現。但這并非一件易事，比如告知時(shí)間的確定是非常難以確定的問(wèn)題。時(shí)間定得過(guò)晚，它會(huì )大大影響買(mǎi)方的判斷和決策，增加買(mǎi)方放棄的機會(huì )，不利于交易的穩定性。完善的告知制度不僅應該規定經(jīng)紀人、買(mǎi)賣(mài)雙方的告知義務(wù)，還應該規定告知的時(shí)間、方式、一些限制條件、免責范圍和條件等內容。

　　3、建立并嚴格執行信息披露制度

　　房地產(chǎn)中介行業(yè)是信息服務(wù)行業(yè)，信息的披露是否準確、完整、無(wú)欺詐意圖決定了經(jīng)紀人的社會(huì )信譽(yù)度，甚至可以說(shuō)是其生存條件之一。在香港，地產(chǎn)代理人在雙邊代理或有可能雙邊代理時(shí)，必須向對方當事人披露傭金的相關(guān)信息，資訊對稱(chēng)的情況下就減少了代理人違規操作的現象。在交易過(guò)程中，相對而言，買(mǎi)方是弱勢群體，對其合法權益應多加以保護。不妨看看美國法律是怎樣規定房地產(chǎn)交易中的信息披露制度的。美國法律規定交易房屋所在社區3年內有性犯罪的、近期內社區死人的(特別是槍擊致死的)、鄰里有干擾情況的(如噪音及不良習慣)，諸如此類(lèi)的信息在出售房屋時(shí)業(yè)主必須向買(mǎi)方披露，否則房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者應負責任。這一制度使得并不熟知房地產(chǎn)法律的房屋所有者不敢自己到市場(chǎng)上出售自己的房屋，而是委托給房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士--房地產(chǎn)經(jīng)紀人。②可見(jiàn)，明文規定具體的、可操作性強的信息披露制度在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中是很有必要的。

　　(三)立法保護居間人的合法權益

　　在我國，除了應作些明確的規定保護買(mǎi)賣(mài)方的合法權益外，經(jīng)紀人的合法權益也是不容忽視的�！逗贤�法》第426條規定了居間人合法取得報酬的權利，第427條規定了居間人在未促進(jìn)合同成立時(shí)，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費用。

　　事實(shí)上，常見(jiàn)的一種情形是，買(mǎi)賣(mài)雙方在利益驅動(dòng)下，往往在經(jīng)紀人介紹買(mǎi)賣(mài)雙方相識或在達成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，就可能會(huì )“飛”掉經(jīng)紀人，即買(mǎi)賣(mài)雙方自行聯(lián)系買(mǎi)賣(mài)事宜，并找借口推掉經(jīng)紀人的代理服務(wù)，并不愿支付中介費用。這的確是經(jīng)紀人的莫大悲哀，其所付出的辛勤勞動(dòng)往往就這樣付諸東流了。對于善意的經(jīng)紀人來(lái)說(shuō)，這是非常不公平的，但法律并沒(méi)有規定買(mǎi)賣(mài)雙方規避中介費用的法律責任。

　　《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規定》第26條規定：因委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機構或人員造成經(jīng)濟損失的，委托人應當承擔賠償責任。這就是我國眾多的中介服務(wù)管理規定中唯一針對委托人的義務(wù)作出規定的一條。雖說(shuō)社會(huì )上是有一些不良中介損害了人們的合法權益，但立法時(shí)仍應站在民事主體地位平等的精神上而為，保障任何一種民事主體的合法權益都是應該的，居間人也不例外。

　　建議立法時(shí)應加具相關(guān)條款，如在合同成立后，委托人不得與第三人惡意串通規避支付居間費用的義務(wù)，損害居間人的居間利益，否則，應當向委托人承擔賠償損失的責任。

　　(四)居間報酬的標準應依照合同約定

　　《合同法》第426條規定“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條規定仍不能確定的，根據居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬�！边@是對居間人收取居間報酬的前提條件及居間費用的負擔問(wèn)題作出的規定。

　　針對上述規定，可以看到，委托人與居間人之間對報酬一般是有約定按約定的，支付的前提必須是居間人促成了合同成立。尊重雙方的報酬約定充分體現了《合同法》的平等、自愿精神。國家建設部、計委頒布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規定“房屋買(mǎi)賣(mài)代理收費，按成交價(jià)格總額的0.5%—2%計收;實(shí)行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產(chǎn)中介機構協(xié)商，可適當提高，但最高不超過(guò)成交價(jià)格的3%。買(mǎi)賣(mài)代理費應向委托人收取�！币詮V州市內的各種大小地產(chǎn)中介為例，普遍都是向買(mǎi)賣(mài)雙方收取報酬，且按2%—3%向各方收取，加起來(lái)的收取的比例占成交價(jià)的4%—6%。從上述規定看來(lái)，這明顯是違反規章規定的行為，物價(jià)部門(mén)應當予以監管。

　　但從另一角度來(lái)看，經(jīng)紀方均與買(mǎi)賣(mài)方簽訂了居間合同，其中是明確約定居間費用的金額、比例的，雙方均知悉經(jīng)紀方向合同對方收取同樣的報酬且并無(wú)異議。經(jīng)紀方還有一個(gè)看似合法的借口就是，買(mǎi)賣(mài)雙方都是委托人，委托人應當依約支付報酬，我們向兩方收取沒(méi)有違反合同法，應當予以保護。筆者親身經(jīng)歷過(guò)此類(lèi)案件的審理，仲裁委員會(huì )裁決認定：合同約定是當事人的真實(shí)意思表示，應當依約履行合同支付居間費用，而不必依照規章規定的標準執行。居間人得以勝訴。對此類(lèi)裁決結果，筆者是認同的，作為一個(gè)有民事行為能力的人，理應對合同約定作清晰了解和認識，應受合法有效的合同約束。

　　(五)居間報酬僅以合同成立作為標準不能體現公平原則

　　根據《合同法》，居間人取得報酬的前提是合同成立。這并不能體現合同法的公平原則，較為符合實(shí)際的標準可以是：居間人在居間過(guò)程中不存在過(guò)錯并已經(jīng)促成合同成立的，有權向委托人收取報酬。由于居間人自身原因以外的因素導致合同成立后未能完全履行的，應由合同雙方自行協(xié)商解決。

　　如今，由于市場(chǎng)競爭的日益激烈，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司必須不惜代價(jià)地取悅業(yè)主及買(mǎi)方。針對賣(mài)方而言，放盤(pán)委托是完全免費的;針對買(mǎi)方而言，按照買(mǎi)方要求盡可能壓低價(jià)格是重頭戲，還有必須提供一系列的后續服務(wù)，如銀行按揭貸款手續、辦理房地產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)手續、辦理評估、公證、保險等手續都是免費提供的。經(jīng)紀人要做的工作遠不止簽訂合同這么簡(jiǎn)單，在一系列的后續服務(wù)中由于涉及的機構較多，難免會(huì )出現一些意外情況導致進(jìn)度拖慢或有些阻滯，這時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方往往就以此為借口不支付中介費用。經(jīng)紀人就算促成了買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同，中介費用一樣存在無(wú)法收取或全額收取的風(fēng)險。

　　筆者在未接觸房地產(chǎn)中介這一行時(shí)，也無(wú)法料想到經(jīng)紀人有這許多的無(wú)奈，反而象社會(huì )上一部分人一樣將中介列入“不良分子”的范圍。但接觸多了以后，不禁深深為他們的辛勤和敬業(yè)所打動(dòng)。他們沒(méi)有雙休日和節假日，不分日夜地工作，每天南北東西、日曬雨淋地到處去看房，這種為事業(yè)奉獻的精神并不是每一個(gè)人都能做到的。他們應該受到應有的公平待遇，在法律上，在人們的心中，一樣應有著(zhù)“平等”。

　　合同成立后居間人即有權收取報酬，在履行非媒介服務(wù)范圍內的過(guò)錯應否成為買(mǎi)賣(mài)方不支付居間費用的合法抗辯理由，是人們應該思考的一個(gè)問(wèn)題。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在促成買(mǎi)賣(mài)后，本可以由買(mǎi)賣(mài)雙方自行到房管部門(mén)進(jìn)行交易，換句話(huà)說(shuō)，辦理交易過(guò)戶(hù)手續并不是經(jīng)紀人的法定義務(wù)。相應地，若買(mǎi)賣(mài)方需要經(jīng)紀人提供這種服務(wù)的，就應當另行支付費用，該費用應屬獨立于居間費用以外的一項有償服務(wù)費用。買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)權就提供此項有償服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題而拒付居間費用，其有權針對的僅是有償服務(wù)費用而已。

　　(六)居間活動(dòng)費用的認定

　　《合同法》第426條規定“居間人促成合同成立后，居間活動(dòng)費用，由居間人負擔”，第427條規定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費用�！�

　　考慮到在未促成房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)

　　合同成立之前，房地產(chǎn)經(jīng)紀人有可能是做了很大量工作的，比如免費替業(yè)主發(fā)布廣告、帶領(lǐng)多個(gè)客戶(hù)到物業(yè)察看并進(jìn)行介紹、提供選購意見(jiàn)、解答買(mǎi)賣(mài)手續的咨詢(xún)等等，有些甚至已經(jīng)到了下了定金、簽了合同的那一刻，最終卻因買(mǎi)方的一句“不考慮”“不買(mǎi)了”，因而否定或不認同經(jīng)紀所做的工作及應當收取的適當費用，這是很不公平的。上述法律規定正是對經(jīng)紀人合法權益作出的保護條款。

　　然而，該“從事居間活動(dòng)支出的必要費用”的表達不夠清晰、完善�！氨匾�費用”的認定是問(wèn)題的關(guān)鍵�，F實(shí)生活中，為促成合同成立，經(jīng)紀人做了大量的工作，但并不是每一項都能有明確的價(jià)值體現的，比如說(shuō)腦力勞動(dòng)、體力勞動(dòng)等，確定“已支出的必要費用”成了一個(gè)難題。在仲裁或訴訟過(guò)程中，往往由于無(wú)法對“必要費用”舉出詳細的書(shū)面證據而被駁回或只得到少量的安撫性質(zhì)的費用。這與經(jīng)紀人所付出的勞動(dòng)相比是有很大差距的。建議能夠在立法時(shí)制訂一個(gè)階段性的收費標準，比如說(shuō)經(jīng)紀人帶客戶(hù)去看樓的勞務(wù)費(按每次計)，咨詢(xún)費、已進(jìn)行的工作步驟計算出應收的費用。在有了法定的依據后，無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)方還是經(jīng)紀方都是愿意接受這個(gè)費用標準給付的，這樣就會(huì )減少了許多類(lèi)似的糾紛�；蛘呖梢砸跃娱g人向雙方提供信息、進(jìn)行蹉商談判、促成簽訂合同、協(xié)助辦理交易、交易完成等作為各個(gè)階段性的標志，每達到一個(gè)階段即有一個(gè)明確的指引，即使最終該交易無(wú)法完成，居間人的居間活動(dòng)費用仍是有法可依的。只有這樣，才能真正平衡居間合同當事人各方的合法權益，以體現合同法的平等互利精神。

　　(七)進(jìn)行行業(yè)協(xié)會(huì )立法促進(jìn)房地產(chǎn)居間合同的發(fā)展

　　我國于1995年成立了中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )中介專(zhuān)業(yè)委員會(huì )，但立法上卻并沒(méi)有關(guān)于行業(yè)協(xié)會(huì )的任何規范。為了促進(jìn)行業(yè)協(xié)會(huì )能依法行使管理職能，規范行業(yè)內的各種市場(chǎng)行為，行業(yè)協(xié)會(huì )需要立法，依法對行業(yè)進(jìn)行協(xié)調和管理。美國行業(yè)協(xié)會(huì )的設立及制度值得我們國家借鑒。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )分為全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )、州房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )和區域房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )三個(gè)層次。其主要職責：一是在政治上，各層次的房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )要積極與政治家特別是各議會(huì )溝通，保證法律法規的合理性，維護經(jīng)紀人的正當權益;二是在業(yè)務(wù)上，制定培訓計劃，編寫(xiě)培訓教材，為會(huì )員提供培訓教育，特別是與計算機、現代科技相關(guān)的課程;三是根據聯(lián)邦法、州法律等制定具體的行業(yè)技術(shù)標準以及房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須遵守的職業(yè)道德準則。在我國，房地產(chǎn)協(xié)會(huì )也有不少專(zhuān)家、學(xué)者參與、交流，他們的學(xué)術(shù)貢獻、專(zhuān)業(yè)見(jiàn)解、行情分析無(wú)疑是一筆財富，如何利用這筆財富，把它與立法聯(lián)系起來(lái)運用是關(guān)鍵。此外，美國行業(yè)協(xié)會(huì )還有著(zhù)一個(gè)重要任務(wù)：匯總各類(lèi)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)信息，利用全國聯(lián)網(wǎng)先進(jìn)技術(shù)，對信息的安全性、穩定性進(jìn)行實(shí)時(shí)監控，保障買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權益，同時(shí)也避免地產(chǎn)中介公司的惡性競爭，而使他們能保持良好的合作關(guān)系。②雖說(shuō)目前，在我國實(shí)現信息的聯(lián)網(wǎng)的確有著(zhù)相當大的困難，但美國的這種做法確實(shí)是一個(gè)行業(yè)監管的好辦法，真正做到信息互通、交易互動(dòng)，能刺激和帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展。但問(wèn)題是，國內還未有一個(gè)組織機構去完成這項工作，行業(yè)協(xié)會(huì )正是一個(gè)不錯的選擇。同樣，對市場(chǎng)的監管和協(xié)調也需要這樣一個(gè)角色，只有在立法上顯現行業(yè)協(xié)會(huì )的重要地位、各種職能并賦予其相當的行政處罰權的話(huà)，一定會(huì )令房地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)騰飛。

　　注釋?zhuān)?/strong>

　�、佟冻鍪巯愀圩≌�物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》第2條.www.eaa.org.hk

　�、� 陸克華、倪吉信編著(zhù)：《美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理考察報告》，20xx年12期《中國房地產(chǎn)估價(jià)師》月刊

房地產(chǎn)居間合同6