- 相關(guān)推薦
房屋租賃合同審查要點(diǎn)和常見(jiàn)問(wèn)題
房屋租賃合同涉及的法律關(guān)系、法律問(wèn)題較為復雜，合同履行中容易發(fā)生爭議和糾紛，風(fēng)險相對較大。以下是小編收集的房屋租賃合同審查要點(diǎn)和常見(jiàn)問(wèn)題，希望大家認真閱讀!
審查要點(diǎn)
對出租主體的審查
對出租主體的審查，除審核出租人的主體資格外，還應審查出租人是否有權出租標的物，可以查驗對方房地產(chǎn)權利證書(shū)或者其他有效證明文件(房地產(chǎn)證、房屋所有權證、國有土地使用權證等能夠證明權利合法來(lái)源的其他有效證明文件)。
審查合同時(shí)要注意查看合同所附資料中是否有出租人的上述權屬證書(shū)(各地房屋所有權證書(shū)的名稱(chēng)可能稍有不同，以上名稱(chēng)供參考)，主要是看權屬證書(shū)記載的所有權人與出租人是否一致、是否有共有權人及共有權人是否同意、設立抵押權、是否已經(jīng)進(jìn)行其他處分或受到其他權利限制。
如果出租人非產(chǎn)權人，而是承租后再轉租，還應審核產(chǎn)權人書(shū)面同意出租人轉租的文件(如屬多次轉租，應逐次審核前手出租人同意轉租的文件直至產(chǎn)權人)，相關(guān)文件應作為合同附件。
審查合同是否有違反強制性規定的內容
如承租的房屋未經(jīng)竣工驗收或驗收不合格，承租違法建筑等。
租賃標的物的準確描述
合同中應約定租賃房屋所處的準確位置(如門(mén)牌號)以及租賃物的概要情況，如承租的建筑面積或使用面積、樓層等，最好附圖說(shuō)明。此外，要對租賃物作完整描述，如“不僅包括房屋且包括其相關(guān)附屬設施(包括但不限于房屋已具備的空調、水、電、供暖設備及相應的公共設施和共用面積等)”。
租賃標的物用途
在租賃房屋前，應首先核實(shí)租賃房屋房產(chǎn)證上所載的用途，做到租賃協(xié)議上約定的用途不與規定用途相沖突。如果房產(chǎn)證上記載用途為住宅，則對于經(jīng)營(yíng)用房的承租原則上不予考慮。同時(shí)應審查是否在合同條款中明確約定租賃物的用途，如用于營(yíng)業(yè)、辦公或倉儲等。
關(guān)于租賃標的物周邊環(huán)境的約定
如果公司承租的房屋用于營(yíng)業(yè)或辦公，則應審查合同中關(guān)于擬租賃房屋的周?chē)h(huán)境的相關(guān)約定，如是否有適當的停車(chē)地點(diǎn)，周?chē)欠裼袏蕵?lè )場(chǎng)所影響辦公等。
租賃期限的審查
審查合同應寫(xiě)明租賃期限及具體的起止日期。按照《合同法》的規定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂日起不得超過(guò)20年。因此在審查租賃合同時(shí)對于租賃期限超過(guò)20年的約定(如“永久”或者“30年”)，需修改為20年以下。
租賃標的物交付的約定
審查是否有房屋移交方面的具體約定，如是否有關(guān)于租賃物的移交狀態(tài)、移交租賃物及其附屬設施設備清單及移交時(shí)間的約定等。
租金條款的審查
審查有關(guān)租金的約定是否完整，具體包含以下幾個(gè)方面：
1.租金標準及租金總額以及資金支付期限、支付比例、支付條件等是否明確。
2.租金包含的范圍(如門(mén)頭門(mén)楣的使用費、停車(chē)位使用費)及租期內的物業(yè)管理、水、電、供暖等費用承擔及支付約定是否明確。
3.是否有類(lèi)似約定：“對于除合同所列明的租金、雜物以及本協(xié)議明確規定需由承租方承擔和(或)支付的費用外，出租方保證不再要求承租方為承租租賃物因任何原因承擔和(或)支付任何其他費用�！�
裝修及免租期的約定
審查合同是否有關(guān)于租賃房屋裝修改造的約定。如涉及裝修改造，應在合同中約定：在不改變房屋主體結構、不危及原建筑物的安全或造成潛在危險的情況下，出租人同意承租方進(jìn)行裝修改造，并應約定合理的免租期限。
關(guān)于宣傳廣告事項的約定
對于租賃房屋用途為營(yíng)業(yè)、辦公的，承租方一般會(huì )懸掛公司名牌或進(jìn)行其他廣告宣傳。因此，審查租賃合同時(shí)，注意合同是否約定承租方有權使用門(mén)頭門(mén)楣及具體位置、有權在租賃物室外懸掛、張貼宣傳資料以及利用其他方式進(jìn)行企業(yè)、業(yè)務(wù)的廣告宣傳，并應約定出租人保證廣告位的合法使用。一般情況下，此費用可約定為已包含在合同租金中。如約定由承租方另行支付，須對費用標準及支付作具體明確的約定。
關(guān)于維修、修繕的約定
審查合同是否有關(guān)于房屋維修、修繕、更換和改良的約定。房屋租賃合同中應約定;當租賃物影響承租方正常使用時(shí)，出租方應負責對租賃物及時(shí)進(jìn)行維護、維修，費用由出租方承擔(但承租方使用不當造成的維修費用由其自行承擔)。同時(shí)，合同中應明確維修期間不得影響承租方正常營(yíng)業(yè)及辦公，且應約定如維修時(shí)間超過(guò)一定期限仍未能達到正常使用標準，承租方有權解除合同或者減少相應數額的租金。
關(guān)于租賃物不能正常使用，減少租金及費用的約定
審查合同時(shí)，注意合同中是否約定了當供電、空調、供暖等一項或多項設施不能正常使用或影響承租方正常營(yíng)業(yè)時(shí)，承租方有權拒付相應期間內的租金及水、電、空調等相應使用費，如果上述情形持續時(shí)間或累計時(shí)間達到一定時(shí)限的，承租方有權解除合同，并有權要求出租方按合同租金總額的一定比例支付違約金。
違約責任的約定應盡可能具體和量化
違約責任方面，應注意約定出租人延遲交付租賃標的物、交付的租賃物有瑕疵(包括權利瑕疵和質(zhì)量瑕疵等方面)的違約責任及提前終止合同的違約責任等。為增加違約責任的可操作性，可以約定一方違約后計算損失的范圍，也可約定違約金的具體金額或比例。為了有效制約、懲戒對方違約，違約金數額或比例不宜過(guò)低。
關(guān)于承諾保證條款
租賃合同中一般應有出租人有權出租租賃標的物的保證條款，出租方應保證租賃標的物在交付時(shí)沒(méi)有產(chǎn)權糾紛或其他糾紛，且應保證沒(méi)有第三方就此主張權利。交付后如發(fā)生產(chǎn)權等糾紛或有第三方主張權利，則在保障承租方權益的前提下，由出租方負責解決，如造成承租方損失的，由出租方負責賠償。并可進(jìn)一步約定，其保證若有不真實(shí)之處，承租方有終止協(xié)議的權利，并有權要求出租方支付違約金并賠償由此造成的損失。
關(guān)于租賃登記備案的約定
根據《城市房地產(chǎn)管理辦法》第53條的規定，出租人和承租人應當簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。因此，在房屋租賃合同中應約定由出租人向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案并承擔相關(guān)費用。
審查是否明確約定租賃期滿(mǎn)后優(yōu)先續租及其適用條件
關(guān)于優(yōu)先承租權，目前法律沒(méi)有明確規定，若合同中未明確約定租賃期限屆滿(mǎn)后優(yōu)先續租的適用條件，則租賃期滿(mǎn)后臨時(shí)談判，一旦談判不成，將無(wú)法繼續承租，這對承租方來(lái)說(shuō)可能造成損失。因此，在合同中應明確約定租賃期限屆滿(mǎn)后，承租人有優(yōu)先續租的權利并具體約定適用條件(如同等租金標準條件)。
租賃合同常見(jiàn)問(wèn)題及處理建議
1出租人的主體資格審查問(wèn)題
審查出租人的主體資格時(shí)，首先審查出租人是否是房屋的所有權人(產(chǎn)權人)，需認真查驗權屬證書(shū)的真實(shí)性，必要時(shí)需至房地產(chǎn)管理機構核實(shí)。如果出租人不是房屋的產(chǎn)權人則可能存在代理關(guān)系或轉租關(guān)系。一般情況下房屋租賃合同應優(yōu)先選擇與房屋的產(chǎn)權人簽訂合同，次之也可以考慮與代理人及轉租人簽訂租賃合同。若與代理人簽訂合同，還需要有產(chǎn)權證人同意轉租的書(shū)面證明文件，并在合同中約定如產(chǎn)權人同意轉租的書(shū)面文件不真實(shí)時(shí)，轉租人應承擔何種責任(此處違約金的約定可適當提高數額)。
其次，應考慮選擇法人簽約，最好選擇具有獨立法人資格且資信情況良好的法人單位，避免與自然人簽約。如選擇自然人，該自然人應為成年人且具有相應的民事行為能力(非精神病人);如為未成年人，應征得其法定代理人(監護人)的書(shū)面同意。自然人為房屋產(chǎn)權人時(shí)，經(jīng)常存在房屋共有的狀況(如婚姻關(guān)系存系期間購買(mǎi)的房屋等)，此時(shí)對共有財產(chǎn)(房屋)的處置還應征得其他共有人同意。
此外，選擇出租人原則上盡量避免采用轉租形式。
從轉租合同來(lái)講，轉租合同是原承租人即現轉租人與承租人簽訂的房屋租賃合同，該房屋租賃合同雖然僅是雙方的意思表示，但依法必須經(jīng)原出租人書(shū)面同意。在租賃合同中，下一層次的租賃合同的效力依附于上一層次的租賃合同。轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉租合同也隨之相應地變更、解除或者終止，比產(chǎn)權人出租的情況多了一重風(fēng)險。實(shí)踐中常發(fā)生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租賃，轉租合同因此提前終止的情況，所以應盡量避免。
一般而言，轉租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商同意后特別約定的情況除外。
2不適于承租的房屋租賃審查問(wèn)題
依據建設部《城市房屋租賃管理辦法》6條的規定，有下列情形的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有權證的;
2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、權屬有爭議的;
5、屬于違法建筑的;
6、不符合安全標準的;
7、已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的;
8、不符合公安、環(huán)保、衛生等主管部門(mén)有關(guān)規定的;
9、有關(guān)法律、法規規定禁止出租的其他情形。
對以上規定需要說(shuō)明的是，這些規定到目前為止，依然有效，但是由于是部門(mén)規章，違犯后并不必然導致合同無(wú)效的法律后果。但上述情形均可能對合同的實(shí)際履行造成重大影響甚至使合同無(wú)法繼續履行或提前終止，甚至因違反其他法律、法規的強制性規定而使合同無(wú)效，因此應盡量避免。
3關(guān)于出租對房屋擁有合法權利的保證問(wèn)題
對合同標的物擁有合法的所有權是當事人行使對標的物的占有、使用、收益、處分權的基礎和前提，否則可能不受法律保護。
4租賃有抵押房產(chǎn)的問(wèn)題
承租有抵押房產(chǎn)的問(wèn)題分以下兩種情況：
第一、承租先出租后抵押的房產(chǎn)，風(fēng)險相對較小�！稉７ń忉尅返�65條規定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實(shí)現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。
第二、承租先抵押后出租的房產(chǎn)，風(fēng)險較大。依據《擔保法解釋》第66條的規定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實(shí)現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實(shí)現造成承租人的損失，由承租人自已承擔。
依據上述法律規定，此種情形下承租人有以下兩重法律風(fēng)險：其一，抵押權實(shí)現后，原租賃合同因此提前終止，承租人無(wú)權要求受讓人繼續履行原租賃合同。其二，抵押權實(shí)現造成承租人的損失，存在無(wú)法獲得賠償的風(fēng)險。如果租賃前出租人已書(shū)面告知承租人租賃物已抵押的，承租人只能自行承擔損失;如租賃前出租人未書(shū)面告知的，承租人有權要求出租人賠償。但需要特別指出的是，盡管承租人在法律上有權索賠，但是能否獲得賠償取決于出租人是否有實(shí)際清償能力，如果其沒(méi)有財產(chǎn)或雖有財產(chǎn)但被其隱匿，承租人的部分甚至全部損失仍有可能無(wú)法獲得實(shí)際賠償。
5優(yōu)先購買(mǎi)和優(yōu)先承租權問(wèn)題
優(yōu)先購買(mǎi)權是法定權利，即使合同中未約定承租人也可享有，但鑒于法律只有原則性規定，具體內容仍應在合同中具體約定，以利履行;而優(yōu)先承租權沒(méi)有明確的法律規定作為權利依據，必須由合同雙方自行進(jìn)行明確約定方可行使。
6關(guān)于租賃期滿(mǎn)后的合同處理
《合同法》規定，租賃期限屆滿(mǎn)，承租人繼續使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
因此，如果原租賃合同約定了自動(dòng)順延條款，應明確約定順延的具體期限，以免因約定不明使順延的合同變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U。
7房屋租賃和場(chǎng)地租賃之區別
房屋租賃和場(chǎng)地租賃的稅率不一樣(房屋租賃繳納12%的房產(chǎn)稅，場(chǎng)地租賃則繳納5%的營(yíng)業(yè)稅)，所以為了降低租金，個(gè)別公司將房屋租賃合同作為場(chǎng)地租賃合同來(lái)簽訂。
按照《合同法》規定以合法形式掩蓋非法目的的合同是無(wú)效的，所以此類(lèi)以避稅為目的的合同存在被認定無(wú)效因而無(wú)法得到法律有效保護的風(fēng)險。目前有些地區稅務(wù)部門(mén)對此核查比較嚴格，存在被查處的違規風(fēng)險，建議按實(shí)際租賃種類(lèi)據實(shí)分列。如果合同中既有租賃場(chǎng)地也有房屋的，可以分開(kāi)計算租金。
8關(guān)于租金支付具體約定的問(wèn)題
租賃合同中，由于合同履行管理環(huán)節的問(wèn)題或其他原因，公司盡管沒(méi)有違約的故意，但實(shí)際卻未能按合同要求及時(shí)付款，常因此發(fā)生遲延付款的違約行為，經(jīng)出租人提示才被動(dòng)付款，違約風(fēng)險較高，建議合同中補充如下約定：
1、租賃合同中對公司延遲付款責任進(jìn)行明確，明確延遲付款的違約金總額的最高限額;
2、在合同付款條件中增加要求出租人出具相關(guān)文件(如發(fā)票、付款通知)后一定期限內公司予以付款的內容，增加出租人的付款提示義務(wù)，避免承租人因疏忽等原因遲延付款。
此外，如租期較長(cháng)，建議租金支付約定為分期支付，以減少租賃合同因各種原因提前終止后無(wú)法追回已付租金的風(fēng)險。如出租方是轉租或權利有瑕疵的情況下，更應注意此類(lèi)風(fēng)險，實(shí)踐中常發(fā)生轉租人欠付租金導致出租人與其終止合同，轉租合同同時(shí)終止的情況;如果公司已提前支付租金，存在無(wú)法收回的風(fēng)險，因此應盡量約定為后付款。
9倉庫租賃合同審查中的重點(diǎn)問(wèn)題
1、倉庫租賃合同應當注意對出租人特殊義務(wù)的約定
出租人應當負責對倉庫的監護，并負責庫房、地面、門(mén)窗等庫房設施的維護、維修;提供所需水源、電源、照明設施等庫房設施;按照承租方的要求對倉庫進(jìn)行定期的排風(fēng)，保持恒定溫度、濕度;由于房屋質(zhì)量問(wèn)題(漏雨、受潮、承重等原因)而給承租人造成的損失，應由出租人承租。
2、防火安全問(wèn)題
承租人在租賃期間須嚴格遵守執行《中華人民共和國消防條例》，積極配合出租人主管部門(mén)做好消防工作。出租房屋內確因維修等事務(wù)需進(jìn)行一級臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)時(shí)(含電焊、風(fēng)焊等明火作業(yè))，須經(jīng)出租人同意。出租人負責倉庫區域的五防，即防盜竊、防搶劫、防火災、防爆炸、防治安災害事故的發(fā)生，對發(fā)生的五防事故，應及時(shí)報案“110”或“119”等部門(mén)。因出租人疏于檢查防范或保安未能盡職造成的事故損失，視情節情況由出租人承擔相應責任。
3、出租人配合事項
明確約定出租人應當提供合理的便利及其他輔助設施供承租人使用。合同應當約定出租人保證承租人進(jìn)出庫搬運工作正常進(jìn)行，承租人對于屬于庫區的其他輔助設施的使用也應列入約定范圍。
【房屋租賃合同審查要點(diǎn)和常見(jiàn)問(wèn)題】相關(guān)文章：
房屋租賃合同無(wú)效后的八種常見(jiàn)問(wèn)題07-11
房屋租賃合同07-30
房屋租賃合同07-29
房屋租賃合同07-31
房屋租賃合同08-01
房屋租賃合同08-13
房屋租賃合同08-06
房屋租賃合同08-09
房屋租賃的合同02-16