淺談土地作價(jià)投資如何確定成本

淺談土地作價(jià)投資如何確定成本

　　藍晶房地產(chǎn)公司2005年通過(guò)招拍掛取得土地一宗，并取得土地出讓金票據，金額5000萬(wàn)元。受資金限制，藍晶公司決定與他人合作開(kāi)發(fā)。藍晶公司以該宗土地作價(jià)6000萬(wàn)元，與A公司成立天晶房地產(chǎn)合資公司，共同開(kāi)發(fā)該宗土地。截至目前，該宗土地所規劃開(kāi)發(fā)項目銷(xiāo)售完畢，天晶公司面臨土地增值稅清算。在確定土地增值稅扣除項目時(shí)，稅務(wù)人員認為該宗土地應以原始價(jià)值5000萬(wàn)元作為土地清算成本，天晶公司認為該宗土地是由投資方作價(jià)投資來(lái)的，應以6000萬(wàn)元計入土地使用權成本。很顯然，土地成本相差1000萬(wàn)元將直接影響清算稅額的多少，天晶公司到底該如何處理？

　　從企業(yè)所得稅的角度看，藍晶公司以土地作價(jià)入股所發(fā)生的非貨幣性資產(chǎn)交換應視同銷(xiāo)售，銷(xiāo)售額為6000萬(wàn)元，資產(chǎn)溢價(jià)1000萬(wàn)元要計入應納稅所得額。相對應的是，天晶公司企業(yè)所得稅計稅成本應當按照對價(jià)6000萬(wàn)元計算確定，不存在異議。但土地增值稅的處理有既定的原則，是否可以按照6000萬(wàn)元計入土地增值稅扣除項目尚需具體分析。

　　財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》（財稅字[xx]48號）第一條規定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財稅[xx]21號）第四條規定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財稅字[xx]48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規定。

　　由于藍晶房地產(chǎn)公司以土地作價(jià)入股發(fā)生在財稅[xx]21號文件發(fā)布之前，所以其土地作價(jià)入股投資增值免征土地增值稅，天晶房地產(chǎn)公司項目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的增值額則要按規定征收土地增值稅。但以上文件并沒(méi)有說(shuō)明接受投資土地清算時(shí)成本如何扣除。若遵照企業(yè)所得稅計稅成本處理，則土地增值稅扣除項目土地成本應為6000萬(wàn)元，但是由于土地增值稅具有地域管理特點(diǎn)，并已逐漸成為當前房地產(chǎn)稅收調控下的主要工具，因此，具體扣除上不能直接沿用企業(yè)所得稅計稅成本的處理方法。例如，青島市地稅局下發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》（青地稅函[xx]47號）規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權，根據有關(guān)文件的規定，此類(lèi)情形以財稅[xx]21號文件的執行日期為界限，分兩種情況確認土地成本：

　�、賦x年3月2日之后，在投資或聯(lián)營(yíng)環(huán)節，已對土地使用權投資確認收入，并對投資人按規定征收土地增值稅的，以征稅價(jià)格作為被投資企業(yè)取得土地使用權所支付的金額據以扣除。

　�、趚x年3月2日之前，以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應以投資者取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除，投資或聯(lián)營(yíng)時(shí)形成的土地使用權溢價(jià)不得扣除。若參照該文件執行，土地增值稅扣除只能按照5000萬(wàn)元確定土地成本。所以，土地增值稅清算納稅實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)要多關(guān)注地方政策的具體規定。